Bất động sản mặt bằng bán lẻ khó hồi phục sớm

Từ đầu tháng 10, việc nới lỏng giãn cách xã hội do đại dịch Covid-19 trên nhiều tỉnh, thành được thực hiện, nhưng hàng loạt cửa hàng bán lẻ mặt phố cũng như trung tâm thương mại tại vẫn “đìu hiu”. Phần lớn chủ đầu tư và chủ nhà đã chấp nhận giảm giá, nhưng khách thuê vẫn còn lưỡng lự.

Thị trường chưa “tan băng”

Khác với các đợt dịch trước, làn sóng dịch Covid-19 lần thứ 4 đã kéo dài suốt từ đầu tháng 5 tại nhiều tỉnh thành, khiến mặt bằng bán lẻ nhà phố và các trung tâm thương mại “đóng băng”.

Một bầu không khí buồn tẻ bao trùm dọc các con phố như Cầu Giấy, Chùa Bộc, Hàng Ngang, Hàng Đào, Hàng Gai (Hà Nội), Nguyễn Huệ, Đồng Khởi… (TP.HCM) và hàng loạt trung tâm thương mại ở cả hai thành phố lớn này.

Rất nhiều cửa hàng mặt phố đóng cửa, treo biển cho thuê mặt bằng.

Theo thống kê của CBRE Hà Nội, tại các trung tâm thương mại ở khu vực các quận mới như Hà Đông, Long Biên, Nam Từ Liêm, tỷ lệ trống cao 35-45%, số còn lại hầu như chỉ mở cửa để duy trì hoạt động. Còn mặt bằng nhà phố các quận trung tâm, cũng chỉ có khoảng 50% mở cửa đón khách. Trong khi đó, tại các đợt dịch trước, sau khi hết giãn cách xã hội có đến 80% mặt bằng bán lẻ sớm mở cửa trở lại. Khảo sát của Savills Việt Nam cũng cho thấy, mặt bằng bán lẻ ngoài trung tâm có tỷ lệ trống cao hơn, lên tới 50%.

Cùng với việc tỷ lệ trống tăng cao thì giá cho thuê giảm đáng kể. Theo CBRE Hà Nội, giá chào thuê mới trung bình tầng trệt và tầng 1 khu vực ngoài trung tâm đạt 24 USD/m2/tháng, giảm 4% theo quý và giảm 4% theo năm. Savills Việt Nam cho biết, giá cho thuê tại một số trung tâm thương mại giảm 50% từ quý II nhưng vẫn không có khách thuê. Các mặt bằng kinh doanh mặt phố cả trong và ngoài trung tâm có mức giảm giá từ 35-50%.

Bà Hoàng Thị Thu Nguyệt, chủ cho thuê nhà mặt phố Hàng Đào (Hà Nội) cho biết, suốt từ đợt tháng 6 đến nay, cửa hàng của bà cùng các hộ xung quanh ế ẩm, các chủ nhà đều giảm từ 30-40% giá thuê để giữ chân khách. Thế nhưng, nhiều khách thuê dù được giảm giá vẫn không đủ sức “trụ” qua mùa dịch. Do đó, tình trạng đóng cửa cho thuê mặt bằng, sang nhượng cửa hàng diễn ra khá nhiều.

Một số cửa hàng trên phố Nguyễn Huệ, Đồng Khởi và một số trung tâm thương mại tại quận 1 (TP.HCM) có mức giảm 30-50%. Đại diện Savills Việt Nam cho biết, chưa bao giờ giá thuê tại các quận trung tâm rẻ và dễ tìm đến thế. Đây là cơ hội để cho những nhãn hàng trước đây chưa “chen chân” vào được, nay có thể thuê được cửa hàng theo ý muốn của mình.

Cần thời gian để lấy lại “sức khỏe”

Tình trạng ế ẩm mặt bằng cho thuê ảnh hưởng tới cả khách và chủ thuê. Nếu như trước đây, chủ nhà, chủ đầu tư có quyền ra giá, thì nay khách thuê đang giữ thế “thượng phong”, có thể lựa chọn vị trí mặt bằng theo chiến lược kinh doanh của mình. Hơn nữa, khách và chủ cho thuê đều có thể cùng đàm phán mức giá thuê. 

Chị Đàm Thu Thuỷ (đại lý hãng giày Adidas) kể, 4 năm trước, chị mở một cửa hàng tại khu vực Hàng Bông với giá thuê 60 triệu đồng/30m2/tháng mà còn lo chủ nhà tăng giá. Sau đợt dịch này, chị được chủ nhà giảm 35% giá thuê, là điều mà chị không bao giờ dám nghĩ tới.

Nhằm khắc phục tình trạng ế ẩm, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội cho rằng, cả chủ đầu tư lẫn khách thuê đều cần chủ động điều chỉnh để thích ứng với tình hình. Một số chủ đầu tư lớn đã triển khai chính sách hỗ trợ khách thuê hiện tại như miễn phí hoàn toàn tiền thuê trong thời gian trung tâm thương mại đóng cửa; tái cơ cấu chức năng của tòa nhà để tối ưu hơn như giảm thiểu diện tích bán lẻ trống sang cho thuê văn phòng.

Chủ cho thuê cũng đã có giải pháp để chia sẻ gánh nặng với khách thuê, nhưng hiện tại tình hình vẫn chưa được cải thiện.

Đối với khách thuê, các nhãn hàng cũng tích cực phát triển mô hình bán hàng đa kênh trên các sàn thương mại điện tử, mạng xã hội, ứng dụng mua sắm để duy trì thuê mặt bằng. Còn đối với khách thuê mới, giá thuê cũng sẽ được thỏa thuận để phù hợp với tình hình thực tế.

Chủ đầu tư một trung tâm thương mại tại quận Hà Đông chia sẻ, doanh nghiệp này sẽ áp dụng các chính sách ưu đãi như miễn phí tiền thuê trong tháng đầu, không áp dụng chính sách tăng giá hằng năm hoặc giảm lên đến 50% trong 3 - 6 tháng đầu đối với các hợp đồng thuê tối thiểu từ 3-5 năm.

Theo ông Trần Hiếu, Phó Tổng giám đốc kinh doanh Công ty Cung cấp giải pháp dịch vụ bất động sản (DKRA Việt Nam), hiện tại thị trường mặt bằng bán lẻ vẫn trầm lắng. Nếu dịch kiểm soát đồng đều ở các địa phương, độ phủ vắc xin rộng, nền kinh tế hồi phục thì thị trường sẽ cần một thời gian ngắn để lấy lại đà và khả năng giữa quý I/2022 mới tái khởi động lại.

Một số chuyên gia đưa ra dự báo, thị trường bất động sản nói chung sẽ còn đối mặt với nhiều khó khăn, đặc biệt phân khúc cho thuê tiếp tục thiếu thanh khoản cho đến khi chiến dịch phổ cập vắc xin được hoàn thành và dịch Covd-19 được kiểm soát, dự kiến là trong quý II/2022 hồi phục dần.

Liên quan đến sự việc Thế Giới Di Động/Điện Máy Xanh đơn phương gửi thông báo cho chủ nhà giảm giá mặt bằng vừa qua, các chuyên gia cho rằng, doanh nghiệp cần đàm phán với chủ nhà để cùng chia sẻ gánh nặng, tạo nên sự hài hòa lợi ích và sự minh bạch trên thị trường bất động sản bán lẻ.

Hải Sơn