Bất động sản công nghiệp chuyển hóa với làn sóng đầu tư xanh

(KTSG Online) – Để đón dòng vốn đầu tư xanh từ các tập đoàn toàn cầu, góp phần hiện thực hoá mục tiêu xanh hoá nền kinh tế thì cần có những thay đổi căn bản về chính sách nhằm khơi thông dòng vốn. Đồng thời, tạo điều kiện cho các nhà phát triển bất động sản công nghiệp và nhà đầu tư thuận lợi tiếp cận các yếu tố xây dựng – sản xuất – kinh doanh.

Bức tranh thu hút đầu tư không chỉ có màu hồng

Trong giai đoạn khó khăn chung của kinh tế toàn cầu, khu vực châu Á ghi nhận xu hướng sụt giảm vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) trong năm 2023, với mức giảm 12% so với năm 2022. Trong đó, lượng vốn FDI vào các quốc gia lớn đều sụt giảm, như: Trung Quốc giảm 6%, Ấn Độ giảm 47% và khu vực ASEAN giảm 16%.

Ngược lại, Việt Nam là một ngoại lệ trong năm 2023, với mức tăng 32% so với năm 2022, qua đó ghi nhận tổng vốn đăng ký hơn 36 tỉ đô la Mỹ. Ngoài ra, có hơn 3.100 dự án FDI mới đăng ký đầu tư vào Việt Nam trong cùng năm.

Với hai tháng đầu năm 2024, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài đạt hơn 4,29 tỉ đô la, tăng 38,6% cùng giai đoạn năm 2023. Vốn đầu tư tập trung nhiều vào các tỉnh, thành phố có nhiều lợi thế trong thu hút FDI như Hà Nội, Quảng Ninh, Thái Nguyên, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bắc Ninh, Đồng Nai, Bắc Giang, TPHCM, Hải Phòng, Hưng Yên.

Giới chuyên gia cũng nhận định Việt Nam đang trở thành điểm đến đầu tư đầy hứa hẹn cho dòng tiền và các nhà đầu tư, đặc biệt mang đến nhiều cơ hội hơn cho bất động sản công nghiệp – phân khúc hưởng lợi trực tiếp từ các làn sóng đầu tư mới.

Ông Nguyễn Trọng Toàn, quản lý bộ phận đầu tư của Savills Hà Nội đánh giá, Việt Nam thể hiện sự ổn định không chỉ về tình hình chính trị mà còn trong bối cảnh vĩ mô. Kinh tế Việt Nam đang phục hồi mạnh mẽ sau đại dịch, với mức lạm phát duy trì thấp và tỷ giá được Nhà nước kiểm soát ổn định hơn trong tương quan với các quốc gia khác trong khu vực.

“Với lĩnh vực bất động sản, Việt Nam vẫn duy trì là điểm đến đầu tư đáng chú ý của các nhà đầu tư và nhà phát triển bất động sản nước ngoài tại những vị trí và phân khúc có dư địa phát triển tốt”, ông Toản nói.

Tương tự, một báo của Công ty Chứng khoán MBS cũng dự báo, triển vọng phát triển của lĩnh vực bất động sản công nghiệp thời gian tới tiếp tục đến từ điều kiện vĩ mô ổn định. Bên cạnh đó, việc duy trì thu hút tốt vốn FDI của Việt Nam cũng nhờ nâng tầm quan hệ với các cường quốc.

Cụ thể, làn sóng đầu tư mạnh mẽ được cho là đến từ việc Việt Nam nâng cấp quan hệ đối tác với một loạt nền kinh tế lớn như: Mỹ, Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc và mới đây là Australia… Khi dòng vốn chảy mạnh vào nền kinh tế, các khu công nghiệp được xem như “thỏi nam châm” hút mạnh dòng tiền.

Tuy nhiên, MBS cũng dự báo các khu công nghiệp truyền thống sẽ dần mất đi lợi thế cạnh tranh từ năm 2024. Thay thế cho đối tượng này là các khu công nghiệp hướng tới yếu tố xanh và bền vững, các dự án công nghệ cao sử dụng nguyên liệu sạch, giảm phát thải khí carbon ra môi trường.

Còn tại Đại hội Liên chi hội Tài chính Khu Công nghiệp Việt Nam (VIPFA) lần thứ nhất chiều 25-3, ông Ngô Công Thành, Phó Chủ tịch phụ trách nghiên cứu – tổng hợp của VIPFA cho biết, tình hình phát triển các khu công nghiệp (KCN), khu kinh tế (KKT) đang bộc lộ một số hạn chế cần được nhìn nhận đúng để có biện pháp tháo gỡ phù hợp.

Chẳng hạn, hạ tầng kỹ thuật bảo vệ môi trường KCN tại một số địa phương chưa đồng bộ. Việc vận hành các công trình bảo vệ môi trường chưa nghiêm túc, chưa tuân thủ đầy đủ quy định của pháp luật về môi trường. Thậm chí một số địa phương chưa quy hoạch địa điểm lưu giữ, xử lý chất thải nguy hại, nguy cơ gây ô nhiễm môi trường cao.

Theo đó, tỷ lệ các KCN đã đi vào hoạt động có hệ thống xử lý nước thải tập trung mới đạt 91%; nhu cầu cung cấp điện, nước cho sản xuất chưa đáp ứng được đầy đủ và ổn định, hiệu suất sử dụng năng lượng trong nhà máy còn thấp.

Ngoài ra, Các loại hình KCN chậm được đổi mới, phát triển chưa bền vững và cân bằng về kinh tế, xã hội, môi trường; hiệu quả sử dụng đất, sử dụng lao động chưa cao. Các địa phương và nhà đầu tư phát triển hạ tầng KCN trong nước vẫn ưu tiên tập trung thu hút lấp đầy KCN, chưa thực sự chú trọng tới cơ cấu ngành nghề, công nghệ, yếu tố môi trường và xã hội của dự án đầu tư.

Do đó, hiệu quả đầu tư phát triển KCN chưa đáp ứng yêu cầu đặt ra.

“Để huy động được nguồn vốn lớn đầu tư vào các KCN trong những năm tới đòi hỏi phải có những thay đổi căn bản trong việc khai thông các dòng vốn, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tiếp cận thuận lợi các yếu tố sản xuất và đổi mới hoạt động xúc tiến đầu tư”, ông Thành nhấn mạnh.

Để không bỏ lỡ làn sóng đầu tư xanh

Mô hình phát triển KCN theo hướng đa ngành, đa lĩnh vực với động lực phát triển chủ yếu dựa vào tiềm năng về đất dần không còn phù hợp trong bối cảnh hiện nay. Các chuyên gia cho rằng, việc xây dựng và phát triển được mô hình KCN công nghệ cao, KCN sinh thái… đáp ứng yêu cầu về phát triển kinh tế xanh trên toàn cầu là việc cần thiết.

TS Phan Hữu Thắng, nguyên Cục trưởng Cục đầu tư nước ngoài thuộc Bộ KHĐT, cho biết, Việt Nam sẽ ưu tiên các dự án có công nghệ tiên tiến, công nghệ mới, công nghệ cao, công nghệ sạch, quản trị hiện đại, có giá trị gia tăng cao, có tác động lan tỏa, kết nối chuỗi sản xuất và cung ứng toàn cầu. Đây cũng chính là xu hướng chủ đạo trong sự chuyển dịch chuỗi cung ứng, chuỗi sản xuất thông minh toàn cầu. Do đó, Việt Nam không thể thay đổi hay đứng ngoài xu hướng.

Với bối cảnh đó, ông Thắng nhấn mạnh tầm quan trọng của phát triển các KCN nghiệp để thu hút đầu tư nước ngoài trong một giai đoạn mới với nhiều thách thức.

Cụ thể, các nhà đầu tư sẽ chủ yếu chọn đặt nhà máy trong các KCN, KKT chứ không còn đặt ở ngoài. Vì vậy, vai trò của các khu công nghiệp hiện nay rất lớn bởi đầu tư nước ngoài hiện nay chiếm đến khoảng 70% lượng vốn, chưa kể về xuất khẩu, thu hút lao động và còn có các đóng góp khác.

“Việc tập trung thu hút nguồn vốn đầu tư hình thành một hệ thống khu công nghiệp hiện đại theo xu thế mới như là KCN sinh thái, khu công nghệ cao, KCN chuyên biệt/chuyên sâu… là rất cần thiết trong giai đoạn mới. Có như vậy chúng ta mới không bỏ lỡ các dự án tỉ đô công nghệ cao”, ông Thắng nêu vấn đề.

Xác định xanh hoá KCN là xu hướng tất yếu, ông Trần Anh Tuấn, Phó trưởng ban – Ban quản lý các khu công nghiệp và chế xuất Hà Nội cho biết, ngành nghề thu hút đầu tư vào các KCN tại địa phương chủ yếu gồm: điện – điện tử với 44%,công nghiệp cơ khí chế tạo với 24%, các ngành công nghiệp khác 32%. Ngoài ra, các KCN có nhà máy xử lý nước thải tập trung đi vào hoạt động.

Hà Nội xác định mục tiêu trong giai đoạn đến năm 2025 có 2-5 KCN mới được thành lập, tạo mặt bằng sạch để thu hút các dự án đầu tư. Trong đó sẽ ưu tiên thu hút đầu tư có chọn lọc, trong đó ưu tiên tiếp nhận các dự án ứng dụng công nghệ cao, công nghệ sạch, thân thiện với môi trường với các sản phẩm có giá trị thương mại mang tính cạnh tranh cao nhằm tham gia vào chuỗi giá trị, chuỗi cung ứng toàn cầu.

Trong khi đó, tại Đà Nẵng, từ năm 2015, KCN Hòa Khánh – Đà Nẵng là một trong ba KCN đầu tiên trên cả nước tiên phong tham gia dự án “Triển khai sáng kiến KCN sinh thái hướng tới mô hình KCN bền vững tại Việt Nam”. Từ năm 2019, KCN Hòa Khánh tiếp tục tham gia giai đoạn hai của dự án “Triển khai khu công nghiệp sinh thái theo hướng tiếp cận từ Chương trình khu công nghiệp sinh thái toàn cầu”.

Để mô hình KCN xanh và KCN sinh thái phát triển nhanh hơn, các chuyên gia cho rằng, một số vấn đề pháp lý về việc phát triển KCN sinh thái, chuyển đổi các KCN hiện hữu sang KCN sinh thái chưa được luật hóa hoặc hướng dẫn cụ thể.

Chẳng hạn, với yếu tố sạch hơn, KCN sinh thái sẽ có tiêu chuẩn môi trường cao hơn tiêu chuẩn môi trường hiện đang có hiệu lực. Hoặc doanh nghiệp đầu tư, sản xuất, kinh doanh trong KCN sinh thái buộc phải có sự liên kết, hợp tác để thực hiện hoạt động cộng sinh công nghiệp, yếu tố cạnh tranh sẽ không tồn tại nữa.

TS Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng của BIDV cho rằng, cần sớm cụ thể hóa tiêu chí KCN sinh thái với những chính sách ưu đãi cụ thể, nhất là về tiếp cận đất đai, quy hoạch, vốn và KHCN. Trong đó, cần cụ thể hóa trách nhiệm các bên liên quan như cơ quan quản lý, chủ đầu tư, chính quyền địa phương.

Ngoài ra, xem xét nâng cấp khung pháp lý cho lĩnh vực bất động sản KCN từ cấp Nghị định có thể nâng lên cấp Luật, trong đó đặc biệt chú trọng đến các chính sách ưu đãi thực tế, hấp dẫn cho nhà đầu tư để có để đa dạng hóa nguồn lực phát triển KCN.

Về tài chính, ông Lực cho rằng cơ quan quản lý cần sớm giải quyết các vấn đề tồn tại trên thị trường tài chính. Đồng thời đa dạng hóa và hoàn thiện thị trường tài chính bất động sản qua các giải pháp như quỹ REITs, khuyến khích phát hành chứng khoán ra công chúng, có phương án phù hợp với Nghị định 65/2023 để tăng cường khả năng tiếp cận vốn cho lĩnh vực bất động sản.

Với tổ chức tín dụng, cần triển khai thực hiện quyết liệt các định hướng, thông tư, hướng dẫn của NHNN như 02/2023, 06/2023 và 10/2023 để góp phần hỗ trợ thị trường bất động sản nói chung và bất động KCN nói riêng phát triển bền vững, lành mạnh.