Đất đấu giá đã hết thời 'ngáo giá'?

Theo Tổng cục Thuế, trong 11 tháng năm 2022, số thu ngân sách từ tiền sử dụng đất, thuê đất và thu nợ tăng trên 30% so với cùng kỳ năm 2021. Tuy nhiên, nguồn thu từ nhà đất đã có những dấu hiệu sụt giảm kể từ cuối quý II, nhiều địa phương báo cáo tỷ lệ bỏ cọc đấu giá đất tăng cao.

Bỏ cọc đấu giá đất tăng

Trong hai năm 2020, 2021, tỉnh Bắc Giang với những lợi thế về kinh tế, hạ tầng là một trong những địa phương sôi động nhất về hoạt động mua bán bất động sản. Nhiều nơi sốt đất bùng lên, giá tăng cả chục lần chỉ trong vài tháng. Các đợt đấu giá thu hút hàng nghìn người tham gia.

Đơn cử, ở xã Quang Châu, huyện Việt Yên, vào cuối năm 2021, khi các phiên đấu giá khu dân cư Đồng Vân hay Bắc Quang Châu diễn ra, dù chỉ có 460 lô đất nhưng có đến hơn 5 nghìn hồ sơ tham gia. Giá bình quân gấp 2-5 lần mức khởi điểm. Sau đấu giá, nhiều người sang tay “ăn chênh” cả trăm triệu đồng.

Tuy nhiên, sau các đợt sốt giá, các vùng quê nay trở lại yên bình, môi giới dần vắng bóng. Thanh khoản rơi tự do khiến nhiều người chót ôm đất rất khó để thoát hàng. Nhiều người buộc phải bán cắt lỗ để thu hồi vốn hoặc vì áp lực trả lãi vay. Nhưng không phải cứ bán lỗ là thoát được hàng.

Cần siết chặt quy định về đấu giá đất để ngăn chặn những rủi ro gây nhiễu loạn thị trường.

Anh Trần Văn Khải (TP Bắc Giang) cho biết: “Cuối năm 2021, tôi trúng đấu giá một lô đất tại khu dân cư Bắc Quang Châu 4,3 tỷ đồng. Sau đó từng có người trả hơn 5 tỷ đồng mà tôi không đồng ý. Giờ muốn bán bằng mức trúng đấu giá nhưng không có khách, vốn đọng lại làm mất bao nhiêu việc”.

Các kết quả thăm dò cho thấy thực trạng nhà đầu tư ồ ạt bỏ cọc tại các phiên đấu giá cũng ngày càng gia tăng. Đặc điểm chung của các lô đất này phần lớn có giá trúng rất cao so với mức khởi điểm. Điển hình như ở Bắc Giang, giai đoạn hai năm 2020 - 2021 có hơn 1.470 lô đất bị bỏ cọc.

Ở Quảng Trị cũng có hàng chục lô đất bỏ cọc thời gian qua, trong đó huyện Vĩnh Linh huỷ bỏ kết quả trúng đấu giá với 12 lô đất ven biển tại Mũi Lò Vôi, huyện Gio Linh phải ra quyết định hủy kết quả trúng đấu giá đối với 41 lô...

Thứ trưởng Bộ TN&MT Lê Minh Ngân, trong một hội nghị mới đây, nhận định còn nhiều tồn tại và hạn chế trong vấn đề đấu giá đất, tại một số địa phương có hiện tượng "cò đấu giá", "quân xanh - quân đỏ", trả giá rất cao rồi quay xe bỏ cọc, với mục đích tạo mặt bằng giá ảo, thao túng thị trường.

Theo đó, lãnh đạo Bộ TN&MT cho rằng các cơ quan chức năng, địa phương cần tập trung rà soát để quy định thống nhất trình tự, thủ tục. Bổ sung chế tài xử phạt các trường hợp đặt cọc đấu giá nhưng sau đó bỏ cọc để hạn chế tình trạng đầu cơ, “thổi giá”. Cấm tham gia đấu giá (có thời hạn) với người bỏ cọc.

Đất đấu giá “giảm nhiệt”?

Để giảm thiểu tình trạng hét giá đất đấu giá lên cao chót vót rồi bỏ cọc, nhiều người cho rằng cần có giải pháp mạnh tay, trong đó có đề xuất nâng mức tiền đặt cọc đấu giá đất lên khoảng 30 – 35% giá khởi điểm, quy định thời gian tối thiểu mới được chuyển nhượng, tách thửa.

Tuy nhiên, theo Bộ TN&MT, Luật Đấu giá tài sản hiện nay quy định người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước với mức 5 - 20% so với giá khởi điểm, tùy theo thỏa thuận. Nếu nâng mức tiền đặt trước lên quá cao có thể sẽ có ít tổ chức, cá nhân đủ điều kiện tham gia đấu giá, tiềm ẩn nguy cơ thông đồng, móc nối để dìm giá.

Đất đấu giá rõ ràng đang chững lại theo diễn biến chung của thị trường. Tại Hà Nội, các đợt đấu giá đất liên tục được tổ chức nhưng lượt tìm kiếm và giá của phân khúc này ngày càng sụt giảm, thậm chí có khu vực giá giảm gần 40% trong thời gian ngắn.

Cụ thể, theo khảo sát và so sánh với báo cáo thị trường bất động sản Quý III/2022 của chuyên trang Batdongsan, giá đất đấu giá tại Quốc Oai và Sóc Sơn giảm từ 30 - 39%, Gia Lâm, Thanh Trì, Long Biên, Hoài Đức giảm lần lượt 28%, 24%, 21% và 17%.

Rõ ràng, đất đấu giá ven đô và các tỉnh đã không còn tình trạng “ngáo giá” như thời gian trước, tuy nhiên, những diễn biến thực tế cho thấy hoạt động đấu giá đất vẫn vô cùng sôi động ở nhiều khu vực tiềm năng, với mức giá được đẩy lên ở mức không tưởng.

Điển hình, vào cuối tháng 11 vừa qua, 27 lô đất ở Đông Anh (Hà Nội) được đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất để làm nhà ở lâu dài. Giá khởi điểm dao động từ 58 triệu đồng/m2 đến 69 triệu đồng/m2 (tùy theo diện tích và vị trí). Kết quả, giá trúng đấu giá cao nhất là 168,5 triệu đồng/m2 (gấp hơn 2 lần giá khởi điểm), thấp nhất là 78,5 triệu đồng/m2. Tổng giá trúng đấu giá thu về gần 409 tỷ đồng.

Được biết, thời gian qua “ăn theo" thông tin quy hoạch và thông tin triển khai các dự án lớn, giá đất ở Đông Anh đã nhiều lần tăng phi mã. Những cuộc đấu giá đất liên tục lập đỉnh giá mới.

Trước những diễn biến trái chiều của hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, nhất là tình trạng thổi giá, dìm giá, bỏ cọc, khiến thị trường hỗn loạn, Bộ TN&MT cho hay sẽ tiến hành các giải pháp cứng rắn, hoàn thiện quy định pháp lý, bổ sung quy định về việc dừng đấu giá khi có dấu hiệu bất thường trong việc đẩy giá trúng đấu giá lên quá cao, gây hiệu ứng tiêu cực.

Bên cạnh đó, Bộ Tư pháp đang chuẩn bị tổ chức tổng kết 5 năm thi hành Luật Đấu giá tài sản. Theo đó, Bộ sẽ nghiên cứu các phản ánh, kiến nghị liên quan đến các quy định về trình tự, thủ tục đấu giá, trong đó có nội dung về tỷ lệ tiền đặt trước trong quá trình đề xuất, sửa đổi, bổ sung Luật Đấu giá tài sản trong thời gian tới.

Nhật Minh