CỔNG THÔNG TIN VÀ ĐẦU TƯ QUỐC TẾ
Năm 2025 được dự báo là năm “nở rộ” của phân khúc nhà ở xã hội với hàng loạt dự án dự kiến triển khai trên cả nước. Tại Hà Nội, kể từ nay đến cuối năm, bình quân mỗi tháng sẽ có ít nhất một dự án được mở bán, mức giá bình quân từ 16-25 triệu đồng/m2.
Giá nhà leo thang
Không chỉ tại Hà Nội, phân khúc nhà ở xã hội tại nhiều khu vực trên cả nước đang dần sôi động khi hàng loạt doanh nghiệp địa ốc, trong đó có những chủ đầu tư vốn chỉ làm dự án cao cấp, đã gia nhập cuộc đua xây nhà ở xã hội với quy mô lên đến hàng chục nghìn căn.
Đáng chú ý, các chuyên gia và cả doanh nghiệp cũng đang chờ đợi quy định tại bộ 3 Luật Đất đai 2024, Nhà ở 2023, Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ tạo "hiệu ứng domino", giải quyết những vướng mắc lâu nay của các dự án địa ốc, trong đó có nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.
Việc hàng loạt các nút thắt được tháo gỡ đang giúp niềm tin của doanh nghiệp tăng lên giúp phân khúc nhà ở xã hội có sức sống hơn, nguồn cung theo đó cũng được kỳ vọng tăng.
Việc áp giá trần nhà ở xã hội cần được tính toán thận trọng, tránh "tác dụng phụ".
Nguồn cung tăng rõ ràng là tín hiệu vui, tuy nhiên giá bán lại là vấn đề đáng lo ngại khi liên tục leo thang. Đơn cử, mới đây, Sở Xây dựng Hà Nội thông tin về dự án Nhà ở xã hội tại ô đất NO1, thuộc khu đô thị mới Hạ Đình, xã Tân Triều, huyện Thanh Trì được khởi công cuối năm ngoái, sẽ có giá tạm tính khoảng 25 triệu đồng/m2.
Nếu được duyệt, đây sẽ là mức giá nhà ở xã hội cao nhất từ trước đến nay tại Hà Nội. Gần nhất - tháng 3/2023, dự án nhà xã hội NHS Trung Văn ở phường Trung Văn, quận Nam Từ Liêm ghi nhận mức giá mở bán cao kỷ lục tại Thủ đô khi đó, hơn 19,5 triệu đồng một m2 (gồm VAT).
Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, nhận định phân khúc nhà ở xã hội sẽ là xu hướng trong năm 2025 và nhiều năm tới. Về giá, không còn câu chuyện giá cao nhất là 19,5 triệu đồng như hồi năm 2021, bởi chi phí về đầu tư xây dựng không ngừng tăng lên do lạm phát, điều này kéo theo giá phê duyệt cũng sẽ tăng lên.
Trong thời gian tới, ông Quê dự báo giá bán nhà ở xã hội tại Hà Nội sẽ dao động từ 17 đến 22 triệu đồng/m2, còn giá nhà ở xã hội nói chung trên cả nước sẽ dao động từ 12 đến 22 triệu đồng/m2.
Tránh “tác dụng phụ”
Trong bối cảnh giá nhà ở xã hội liên tục leo thang, Bộ Tư pháp vừa đề nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu bổ sung quy định về giá trần với nhà ở xã hội để bán và cho thuê nhằm đảm bảo quyền tiếp cận nhà ở của người dân.
Bộ Tư pháp cũng cho rằng cần có quy định về hậu kiểm để tránh lạm dụng chính sách về nhà ở xã hội, đồng thời đề nghị cơ quan Nhà nước xét duyệt thông tin, hồ sơ của người mua nhà ở xã hội thay vì doanh nghiệp, để đảm bảo minh bạch.
Việc áp giá trần nhằm ngăn đà leo thang của giá nhà ở xã hội, tăng cơ hội cho người mua nhà là điều cần thiết, song theo giới chuyên gia, việc này cần tính toán cụ thể về mức trần và thời gian thực hiện để tránh “tác dụng phụ” làm mất động lực của doanh nghiệp, chủ đầu tư.
Thực tế, khi nhắc đến mức giá trần khiến không ít người liên tưởng đến định mức lợi nhuận không quá 10% cho nhà ở xã hội hiện tại. Mức trần lợi nhuận trên từng khiến không ít doanh nghiệp “chùn chân” khi tham gia phát triển nhà ở xã hội.
Cụ thể, cách đây chưa quá lâu, diễn ra sự việc gây xôn xao dư luận là một số doanh nghiệp chuyên xây dựng nhà ở xã hội tại Bắc Ninh đã làm đơn xin điều chỉnh giá bán, giá cho thuê, thậm chí xin ngừng bán các căn hộ. Nguyên nhân đến từ việc chi phí đầu tư tăng, trong khi mức giá bán phê duyệt quá thấp.
Đại diện một số doanh nghiệp thông tin, do không tiếp cận được nguồn vốn từ Ngân hàng Chính sách xã hội, nên họ đang phải vay ngân hàng thương mại với lãi suất 9,6%/năm. Trong khi đó, khi làm cơ sở để phê duyệt giá bán nhà, các cơ quan chức năng lại chỉ tính lãi suất là 4,8%, gây nhiều khó khăn cho chủ đầu tư. Áp lực chi phí tăng khiến nhiều doanh nghiệp kiến nghị tăng mức giá bán.
Một liên tưởng thực tế trong quá khứ để rút ra bài học cho hiện tại và tương lai, rằng bất kỳ chính sách nào trước khi áp dụng đều cần được tính toán cẩn trọng. Việc áp giá trần bán nhà ở xã hội rõ ràng là có cơ sở nhằm ngăn đà leo thang phi mã, đảm bảo khả năng tiếp cận nhà giá rẻ của người dân.
Song ngược lại, “nếu các chính sách gây khó khăn, làm chùn chân doanh nghiệp sẽ giảm sức hút với các nhà đầu tư lớn, khiến nguồn cung nhà ở xã hội khó cải thiện. Nguồn cung cải thiện chậm thì khả năng tiếp cận của người dân cũng không thể cao. Giá thấp nhưng không có nhà để mua thì thiệt nhiều hơn lợi”, một chuyên gia phân tích.
Đây có thể là một phần lý do, khi phản hồi đề nghị của Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng cho biết, theo Luật Nhà ở 2023, giá thuê nhà ở xã hội gồm kinh phí bảo trì, do chủ đầu tư thỏa thuận với người thuê dựa trên khung giá cho UBND cấp tỉnh quy định. Do đó, Bộ Xây dựng đề nghị chưa bổ sung quy định giá trần với nhà ở xã hội vào dự thảo nghị quyết.
Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến dự thảo Nghị quyết thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, để trình Quốc hội thông qua tại kỳ họp thứ 9.
Tại dự thảo, Bộ Xây dựng đề xuất nâng mức lợi nhuận cho các chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội từ 10% lên mức tối đa là 13% trên tổng chi phí xây dựng dự án. Việc tăng lợi nhuận lên 13% là một bước đi quan trọng để thúc đẩy các doanh nghiệp tham gia vào phát triển nhà ở xã hội.
Trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đề xuất tăng lên 15%, trong khi ngành xây dựng một số địa phương kiến nghị tăng lên 15-20%, nhưng các ý kiến còn gây phản ứng trái chiều.
Hưng Nguyên
