Giá căn hộ TP.HCM tăng 3% sau mỗi quý

Từ đầu năm đến nay, giá căn hộ tại TP.HCM chưa có dấu hiệu hạ nhiệt khi tiếp tục tăng cao, thiết lập mặt bằng giá mới. Theo báo cáo mới nhất từ JLL Việt Nam, trong quý I/2026, giá sơ cấp phân khúc căn hộ cao cấp tại TP.HCM đạt mức 4.148 USD/m2 (tương đương 109 triệu đồng/m2), tăng 2,3% cho với quý trước và 7,3% so với cùng kỳ.

Dữ liệu từ Knight Frank cũng chỉ ra giá chào bán sơ cấp căn hộ tại TP.HCM sau mở rộng đã tăng 11,8% so với cùng kỳ năm ngoái. Tại khu vực lõi trung tâm (TP.HCM cũ), mức giá trung bình đạt 107 triệu đồng/m2, tăng 3,2% so với quý trước.

Trong khi đó, thống kê của Avison Young Việt Nam cho thấy, quý I/2026, giá căn hộ sơ cấp lập đỉnh mới tại ba thị trường trọng điểm, trong khi lãi suất tăng và biến động kinh tế khiến thanh khoản giảm trên diện rộng.

Theo Avison Young, sau sáp nhập, giá căn hộ sơ cấp ở TP.HCM đạt 3.900 USD/m2. Quý I ghi nhận 15.000 sản phẩm mở bán, trong đó 35% đến từ dự án mới, tập trung nhiều nhất tại Bình Dương. Sau mỗi đợt mở bán, giá tăng trung bình 3% so với quý trước. Thanh khoản thị trường sơ cấp cải thiện, trong khi thị trường thứ cấp chững lại.

Ghi nhận thực tế cũng cho thấy, thị trường bất động sản TP.HCM tiếp tục nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp trong bối cảnh nguồn cung trung cấp gần như vắng bóng. Nhiều dự án đồng loạt mở bán hoặc tung giai đoạn mới với mặt bằng giá phổ biến từ 130-150 triệu đồng mỗi mét vuông.

Đáng chú ý, mặt bằng giá không chỉ tăng tại khu vực nội đô mà còn lan rộng ra các khu vực vừa sáp nhập như Đông Bắc TP.HCM (Bình Dương cũ). Tại đây, mức giá sơ cấp trung bình hiện đạt khoảng 60 triệu đồng/m2. Ở một số khu vực như Thuận An, Dĩ An, Thủ Dầu Một (cũ), một số dự án mở bán gần đây ghi nhận mức giá 65 - 80 triệu đồng/m2. Nguồn cung căn hộ có mức giá sơ cấp dưới 50 triệu đồng/m2 hiện khá hạn chế.

Theo các chuyên gia, khi giá căn hộ đã tăng quá cao như hiện nay, để đưa ra mức giá trên dưới 30 triệu đồng/m2 thì chủ đầu tư đã có sự tính toán kỹ lưỡng, chấp nhận giảm biên lợi nhuận về mức thấp nhất có thể nhằm chia sẻ với khách hàng.

Đơn cử, The Aspira trở thành ngoại lệ hiếm hoi khi CTCP Đầu tư Sài Gòn High Rise công bố mức giá từ 33,3 triệu đồng/m2. Chỉ từ 1,3 tỷ đồng cho căn 1PN hay khoảng 1,9 tỷ cho căn 2PN, The Aspira nhanh chóng trở thành lựa chọn vàng dưới 2 tỷ - phân khúc đang cực khan hiếm trên thị trường. Hiện tại, The Aspira đang được Sài Gòn High Rise triển khai ở giai đoạn hoàn thiện, hướng đến kế hoạch bàn giao dự kiến vào quý II/2027.

Cũng ở khu vực Đông Bắc TP.HCM, Phú Mỹ Hưng Harmonie - dự án đầu tiên của Phú Mỹ Hưng phát triển đang trở thành tâm điểm khi đây là dự án hiếm hoi thuộc phân khúc dễ mua được doanh nghiệp này phát triển trong khoảng 10 năm trở lại đây. Dự án có mức giá trung bình từ 50 triệu đồng/m², được đánh giá là cạnh tranh. Dự án được bàn giao theo tiêu chuẩn hoàn thiện nâng cao cùng chính sách miễn phí quản lý 24 tháng giúp gia tăng giá trị cho người mua.

Tương tự, phân khu căn hộ cao tầng Orchard Hill thuộc tổng thể dự án Sycamore do CapitaLand Development phát triển cũng đang được thị trường quan tâm. Dự án gồm hai tòa tháp Orchard Hill I và Orchard Hill II cao 24 tầng, cung cấp 774 căn hộ với mức giá dao động từ 41,7 - 53,2 triệu đồng/m2, phù hợp với nhóm khách hàng tìm kiếm sản phẩm có tiêu chuẩn phát triển quốc tế trong tầm tài chính hợp lý.

Tính đến hết quý I, tổng vốn FDI giải ngân trong hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam đạt 389,5 triệu USD, chiếm 7,2%. Nguồn cung nhà ở tiếp tục phục hồi nhưng giao dịch khiêm tốn khi kinh tế vĩ mô biến động và lãi vay tăng mạnh. Nhu cầu thật, pháp lý minh bạch và hiệu quả đầu tư dài hạn là ba từ khóa chính dẫn dắt thị trường vào chu kỳ sàng lọc và tái cấu trúc sắp tới.

Ông David Jackson – Tổng Giám đốc, Avison Young Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn mới, nơi dòng vốn toàn cầu chuyển từ trạng thái thăm dò sang triển khai thực tế. Trong thập kỷ qua, Việt Nam được xem là có cơ hội tăng trưởng cao.

"Tuy nhiên, chúng ta đang thấy các nhà đầu tư tiếp cận có chủ đích và mang tính chiến lược hơn. Dòng vốn không đơn thuần "thử nghiệm" thị trường nữa, mà được phân bổ với mục đích rõ hơn, nhắm đến quy mô, chất lượng và định vị dài hạn. Đây chính là bước chuyển quan trọng trong quá trình trưởng thành, là lúc vị thế Việt Nam dịch chuyển từ thị trường mới nổi sang một phần cốt lõi trong chiến lược đầu tư khu vực. Hay nói cách khác, nhà đầu tư đã thay đổi cách nhìn về Việt Nam – từ trạng thái đáng theo dõi sang không thể bỏ lỡ", ông David Jackson nói.

Nhận định về diễn biến thị trường bất động sản TP.HCM, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam cho biết nguồn cung căn hộ cao cấp trong quý chủ yếu đến từ các dự án lớn của những chủ đầu tư có uy tín lâu năm, trong khi phân khúc nhà liền thổ tiếp tục đối mặt với tình trạng khan hiếm do các rào cản pháp lý. Điều này tạo áp lực tăng giá đối với những sản phẩm hiện hữu có vị trí tốt và chất lượng cao.

Lãi suất cho vay mua nhà trong quý I/2026 cho thấy xu hướng tăng, tạo ra sự phân hóa rõ nét về khả năng tiếp cận của người mua. Nhóm khách hàng phụ thuộc nhiều vào vốn vay chịu áp lực lớn hơn từ chi phí lãi, trong khi người mua có tỷ lệ vốn tự có cao hoặc vay thấp lại được hưởng lợi từ các chính sách ưu đãi và chiết khấu do chủ đầu tư triển khai nhằm hỗ trợ giao dịch trong bối cảnh lãi suất tăng.

Bà Trang cho biết thêm rằng biến động lãi suất đã tái định hình cơ cấu người mua, buộc các chủ đầu tư chủ động hợp tác với ngân hàng để đưa ra các gói vay ưu đãi, kết hợp chiết khấu thanh toán sớm và chính sách hỗ trợ linh hoạt. Nhờ đó, hoạt động giao dịch vẫn duy trì động lực tích cực, đặc biệt từ nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực và năng lực tài chính tốt.

Trong dài hạn, JLL đánh giá thị trường nhà ở cao cấp TP.HCM đang bước vào giai đoạn tăng trưởng chọn lọc, tập trung vào các dự án mang lại giá trị thực, nơi giá bán phản ánh đúng giá trị sản phẩm.

Đây là các dự án có vị trí chiến lược, chất lượng sản phẩm cao và pháp lý minh bạch. Xu hướng này được kỳ vọng sẽ tiếp tục trong thời gian tới, nhờ nhu cầu ở thực từ tầng lớp trung và thượng lưu, nguồn cung hạn chế tại các khu vực trọng điểm, và xu hướng nâng cấp chất lượng sống. Đối với các phân khúc giá thấp hơn, nguồn cầu ở thực lớn kết hợp với việc cải thiện hạ tầng và hoàn thiện khung pháp lý sẽ là động lực thúc đẩy phát triển phân khúc này.

Theo các chuyên gia, khi giá căn hộ đã tăng quá cao như hiện nay, để đưa ra mức giá trên dưới 30 triệu đồng/m2 thì chủ đầu tư đã có sự tính toán kỹ lưỡng, chấp nhận giảm biên lợi nhuận về mức thấp nhất có thể nhằm chia sẻ với khách hàng.

Thực tế cho thấy, việc ứng dụng công nghệ thông minh đang trở thành tiêu chuẩn phổ biến tại nhiều dự án bất động sản cao cấp tại TP.HCM, góp phần nâng cao trải nghiệm sống và gia tăng giá trị tài sản. Điển hình tại dự án như Thu Thiem Zeit River (Thủ Thiêm), Sunshine City Sài Gòn, The OpusK, Aspira, Golden King, The Global… nhiều giải pháp công nghệ hiện đại đã được tích hợp nhằm nâng cao trải nghiệm sống cho cư dân. Các ứng dụng như hệ thống nhận diện biển số xe tự động, quản lý bãi đỗ thông minh giúp quá trình check-in trở nên nhanh chóng, thuận tiện, đồng thời tối ưu hiệu quả vận hành tòa nhà.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường CBRE Việt Nam, thị trường đang bước vào giai đoạn tái cân bằng và sẽ có sự phân hóa rõ nét. Những dự án sở hữu pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ xây dựng đảm bảo và đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục duy trì đà tăng giá từ 3-8%. Ngược lại, các sản phẩm mang tính đầu cơ cao nhưng thiếu nền tảng hạ tầng thực tế có nguy cơ rơi vào trạng thái thanh khoản thấp trong trung hạn.

Theo ông Kiệt, thị trường bất động sản đang chứng kiến sự chuyển mình mạnh mẽ, khi người mua ở thực dần "cầm trịch" cuộc chơi. Sau thời gian dài sốt nóng với những cơn sóng tăng giá chóng mặt, thị trường đang dần hạ nhiệt và trở về với giá trị thực. Giờ đây, chính người mua có nhu cầu ở thực mới là người quyết định sức nóng của thị trường. Nhóm khách hàng này đang tìm kiếm những sản phẩm thực sự chất lượng, đáp ứng đúng nhu cầu an cư và đầu tư bền vững.