CỔNG THÔNG TIN VÀ ĐẦU TƯ QUỐC TẾ
Theo báo cáo mới công bố của JLL Việt Nam, giá thuê nhà kho xây sẵn tại TP.HCM và các tỉnh phía Nam trong quý II/2025 đạt gần 5 USD/m²/tháng, tăng 1% so với quý trước và 2,2% so với cùng kỳ năm 2024. Đây là quý thứ hai liên tiếp phân khúc này ghi nhận sự tăng giá – một tín hiệu tích cực cho các nhà đầu tư đang tham gia hoặc có ý định rót vốn vào thị trường này.
Giá thuê tăng, lợi nhuận hấp dẫn
Dữ liệu từ Cushman & Wakefield cũng củng cố xu hướng tăng giá này, khi ghi nhận giá thuê nhà kho xây sẵn tại TP.HCM và vùng phụ cận trong quý II/2025 tăng hơn 2% so với cùng kỳ năm 2024.
Sự tăng giá, theo Cushman & Wakefield, đến từ hai yếu tố chính, gồm nguồn cung mới với mức giá chào thuê cao và hiệu suất vận hành được cải thiện ở một số dự án hiện hữu. Trong khi đó, các dự án còn lại giữ giá cạnh tranh để lấp đầy diện tích nhanh hơn.
Tính đến hết quý II/2025, tổng diện tích nhà kho xây sẵn có quy mô trên 10.000 m² (NLA) tại phía Nam đạt 2,2 triệu m², tăng gần 3% theo quý và 16% so với cùng kỳ. Trong đó, dự án MEA Logicross Nam Thuận tại Long An (nay thuộc TP.HCM) của Mitsubishi Estate Asia là một trong những nguồn cung mới đáng chú ý với quy mô lên tới 60.000 m².
Kho xưởng giàu triển vọng, nhưng mở rộng cần phải đi cùng chất lượng để đảm bảo cạnh tranh.
Dù nguồn cung liên tục mở rộng, thị trường vẫn duy trì sức hấp thụ tốt. Hoạt động cho thuê tích cực giúp tỷ lệ trống giảm xuống còn 22%, trong khi tỷ lệ lấp đầy tại TP.HCM và Bình Dương (cũ) duy trì mức cao khoảng 93–95%. Các địa phương như Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) và Đồng Nai cũng giữ được mức lấp đầy 79–88%.
Nhu cầu thuê chủ yếu đến từ doanh nghiệp sản xuất, phân phối dược phẩm, thực phẩm, đồ uống và đặc biệt là các doanh nghiệp Trung Quốc chuyển hướng sang Việt Nam để đa dạng hóa chuỗi cung ứng.
Đặc biệt, làn sóng “Trung Quốc + 1” và các chính sách hỗ trợ sản xuất – thương mại của Chính phủ được dự báo tiếp tục thúc đẩy nhu cầu thuê kho xưởng trong suốt năm 2025 và giai đoạn tiếp theo.
Cảnh báo “khủng hoảng thừa”
Bên cạnh tiềm năng “đẻ trứng vàng”, giới chuyên gia cũng cảnh báo về nguy cơ “khủng hoảng thừa” trong tương lai gần. Dự kiến từ nay đến năm 2027, thị trường nhà kho xây sẵn sẽ có thêm hơn 1,2 triệu m², trong đó Long An (cũ) và Đồng Nai chiếm gần 80% tổng nguồn cung mới.
Các địa phương vùng ven TP.HCM và vùng phụ cận đang được hưởng lợi lớn từ quá trình đầu tư hạ tầng giao thông mạnh mẽ, đặc biệt là các tuyến vành đai, cao tốc kết nối xuyên vùng. Cùng với quá trình sáp nhập hành chính và cải cách thủ tục, điều này được kỳ vọng giúp giảm chi phí, tối ưu nguồn lực lao động và tăng cường năng lực quản lý nhờ áp dụng công nghệ.
Tuy nhiên, chính nguồn cung tăng nhanh đã kéo theo sự cạnh tranh gay gắt giữa các chủ đầu tư. Bên cạnh những “ông lớn” như BW Industrial, LOGOS, SLP, KCN Vietnam…, thị trường còn chứng kiến sự gia nhập của các tên tuổi quốc tế như Mitsubishi Estate (Nhật Bản), Daiwa House – WHA Group...
Thực tế chỉ ra, trái với giai đoạn trước đây – khi nhiều nhà đầu tư chú trọng phát triển về số lượng và cạnh tranh bằng giá thuê rẻ – hiện nay, thị trường đang chứng kiến xu hướng nâng chuẩn rõ nét.
Nhiều dự án mới được thiết kế theo mô hình nhà xưởng hiện đại, tích hợp hạ tầng logistics, có thể đáp ứng tiêu chuẩn quốc tế và cung ứng dịch vụ giá trị gia tăng, đảm bảo sức cạnh tranh, thu hút “đại bàng” quốc tế và “chim sẻ” trong nước.
Trong bối cảnh cạnh tranh gia tăng, các chủ đầu tư cũng buộc phải chú trọng yếu tố “mềm” như dịch vụ khách hàng, số hóa quản lý vận hành, đáp ứng tiêu chuẩn ESG (môi trường, xã hội, quản trị doanh nghiệp) và phát triển các mô hình sản phẩm hỗn hợp – đa chức năng.
Ngoài ra, các khu công nghiệp thế hệ mới – có thêm tiện ích dịch vụ đô thị, logistics, nhà xưởng hiện đại – đang tăng sức hút với các “đại bàng” đầu tư, đặc biệt là doanh nghiệp tỷ USD. Những thị trường cấp 2 như Hà Nam, Bắc Giang, Vĩnh Phúc hay Bình Phước cũng bắt đầu nổi lên nhờ lợi thế quỹ đất, giá thuê cạnh tranh và tốc độ đầu tư hạ tầng được đẩy mạnh.
Có thể thấy, mặc dù triển vọng trung – dài hạn vẫn sáng, thị trường nhà kho xây sẵn không còn là “miếng bánh dễ ăn” như trước. Các chuyên gia cảnh báo, sự tăng trưởng nóng về nguồn cung nếu không đi kèm kiểm soát chất lượng và đáp ứng đúng nhu cầu thị trường có thể dẫn tới rủi ro dư thừa cục bộ, đặc biệt ở các địa phương đang đua nhau thu hút đầu tư.
Để giữ vững lợi thế và khai thác tốt “con gà đẻ trứng vàng” này, các nhà đầu tư cần chuyển từ chiến lược phát triển đại trà sang định hướng phát triển chuyên biệt, theo sát nhu cầu từng nhóm khách hàng, ứng dụng công nghệ để tối ưu vận hành và nâng cao năng lực cạnh tranh thực chất.
Cuối cùng, bài toán không nằm ở việc ai có nhiều kho xưởng hơn, mà là ai có những kho xưởng tốt hơn, phù hợp hơn với xu hướng thị trường mới – nơi chất lượng, hiệu suất, tính linh hoạt và dịch vụ đi kèm sẽ quyết định ai là người chiến thắng trong cuộc đua giành thị phần ngày càng khốc liệt.
Hưng Nguyên
