Ngân hàng 'siết' dư nợ bất động sản, doanh nghiệp tìm vốn ở đâu?

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tổng dư nợ tín dụng bất động sản cuối tháng 4/2022 lên tới 2,29 triệu tỷ đồng, tăng tới 10,19% so với đầu năm và chiếm 20,44% tổng tín dụng trong nền kinh tế, tỷ lệ nợ xấu là 1,62%.

Tín dụng bất động sản tăng gần 100%

Thống đốc Nguyễn Thị Hồng đánh giá, lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản là một trong các lĩnh vực rủi ro đối với hoạt động ngân hàng, cần có các giải pháp kiểm soát. Các giải pháp NHNN đã và đang thực hiện bao gồm: hoàn thiện hành lang pháp lý thông qua việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về các giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động ngân hàng…

Dòng vốn tín dụng cực kỳ quan trọng đối với doanh nghiệp bất động sản

Mới đây, NHNN tiếp tục ban hành Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39/2016, NHNN đã đề xuất quy định chặt chẽ hơn về quy trình, điều kiện, hồ sơ, thủ tục, phương án sử dụng vốn vay, kế hoạch trả nợ... của các khoản vay mua nhà để ở, đặc biệt là các khoản vay với số tiền lớn.

Với đề xuất thắt chặt quy định cho vay mua nhà để ở, NHNN lý giải thực trạng thời gian qua một số ngân hàng cho vay cá nhân với mục đích tiêu dùng, sinh hoạt liên quan đến bất động sản có số tiền lớn. Điều này tiềm ẩn rủi ro nếu xảy ra biến động trên thị trường bất động sản. Do đó, NHNN cho rằng cần có quy định chặt chẽ với các khoản vay này.

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng (VNBA), cho biết thực trạng hiện nay có đến 70% tài sản đảm bảo tại các ngân hàng là bất động sản, nếu cho vay ồ ạt khi giá bất động sản bị đẩy quá cao, bản thân các ngân hàng sẽ là bên chịu nhiều rủi ro khi thị trường bất động sản gặp biến động.

Ông ví dụ trước đây, một căn nhà có giá 100 triệu đồng/m2, ngân hàng cho vay 50% giá trị nhà tức 50 triệu/m2. Tuy nhiên, hiện nay, giá nhà đất được đẩy lên 300 triệu/m2, tức ngân hàng phải cho vay 150 triệu đồng. Trong trường hợp này, khi giá nhà đất giảm xuống, ngân hàng chính là bên chịu rủi ro.

TS. Đinh Thế Hiển, Chuyên gia Tài chính mới đây cũng lên tiếng cảnh báo về cho vay bất động sản. Theo ông, trước đây, trong biểu vay của Ngân hàng không bao giờ cho vay quá 70% vốn của một dự án, nhưng nay ngân hàng cho vay đến 80-85% giá trị căn nhà là rất nguy hiểm. Thêm nữa, dù theo thống kê của NHNN, tín dụng bất động sản chỉ tăng hơn 10% (4 tháng đầu năm 2022) nhưng thực tế nếu tính cả trái phiếu doanh nghiệp thì dư nợ bất động sản tăng tới 100%.

Chuyên gia này dẫn chứng, hiện nay ngân hàng không những cho vay "tất tay" room tín dụng mà còn đầu tư trái phiếu, riêng lĩnh vực bất động sản trong 2 năm qua lên tới 1.200 tỷ trái phiếu. "Như vậy không phải dư nợ bất động sản tính đến tháng 4/2022 tăng 12% mà tăng tới gần 100% nếu tính thêm cả 800 ngàn tỷ trái phiếu nợ của doanh nghiệp bất động sản cộng với 700 ngàn tỷ về tín dụng bất động sản, tăng gấp đôi về nợ so với dư nợ ngân hàng".

Vốn cho bất động sản ở đâu?

Về cơ cấu nguồn vốn chảy vào lĩnh vực bất động sản năm 2022, nguồn vốn duy nhất còn "sáng" là nguồn vốn FDI vào các khu công nghiệp. 3 nguồn vốn còn lại gồm: từ trái phiếu doanh nghiệp, ngân hàng, người mua đều đang quay đầu trong năm 2022, trong đó trái phiếu doanh nghiệp thậm chí đã vượt quá chỉ tiêu.

Theo TS Đinh Thế Hiển, hiện giờ không siết trái phiếu mà Chính phủ yêu cầu đưa trái phiếu về cho đúng chuẩn. Một doanh nghiệp phát hành trái phiếu đúng chuẩn thì phải có dự án thực sự, có pháp lý, bắt đầu phát hành trái phiếu niêm yết lên trên sàn. Như vậy, do họ không đủ tiêu chuẩn để phát hành trái phiếu chứ không phải nhà nước siết. Đặc điểm của Việt Nam là 70%, thậm chí là hơn đều đầu tư lướt sóng nên khi các nguồn vốn bị siết thì thị trường sẽ khó khăn.

Đồng tình, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho hay, trái phiếu doanh nghiệp không có lỗi và Nhà nước không có chủ trương siết phát hành trái phiếu. Nhưng việc siết chặt là cần thiết để việc phát hành trái phiếu riêng lẻ đúng theo quy định.

Nguồn vốn nữa cần nhắc tới là vốn FDI. Nguồn vốn này đang có xu hướng tăng lên, đặc biệt ở các tỉnh có BĐS công nghiệp phát triển như Bình Dương…

Tuy nhiên, vị chuyên gia này nhìn nhận: nguồn vốn từ khách hàng là nguồn vốn tốt nhất, hiệu quả nhất mà nhà đầu tư không chịu áp lực lãi vay. Có nguồn vốn này sẽ giải quyết được nợ tín dụng, nợ trái phiếu và tạo ra doanh thu lợi nhuận cho doanh nghiệp. Nhưng để có được dòng vốn này, doanh nghiệp phải triển khai dự án đúng hẹn. Thực tế cho thấy việc triển khai dự án hiện nay gặp không ít vướng mắc. Có thể nói, vướng mắc lớn nhất của thị trường BĐS hiện nay là thể chế pháp luật.

"HoREA và cộng đồng doanh nghiệp đề xuất năm 2023, cần xem xét sửa đổi luật đất đai, nhà ở để tạo ra hành lang pháp lý. Việc tháo gỡ chính sách pháp luật nhằm mục đích giúp dòng tiền được luân chuyển. Bên cạnh đó, nếu tháo gỡ được thể chế pháp luật thị trường mới phát triển ổn định và bền vững, dòng tiền luân chuyển được trong nền kinh tế và thị trường bất động sản", ông Châu nói thêm.

Bà Hà Thu Giang, Phó vụ trưởng phụ trách Vụ tín dụng các ngành kinh tế (NHNN), cho biết thời gian qua, cơ quan quản lý đã có nhiều chỉ đạo liên quan tín dụng lĩnh vực bất động sản.

Trong đó, NHNN vẫn yêu cầu các ngân hàng thương mại tập trung nguồn vốn tín dụng vào các dự án khả thi, đảm bảo tính pháp lý, thanh khoản, chủ đầu tư, khách hàng có khả năng trả nợ, dự án đáp ứng nhu cầu nhà ở thật của khách hàng...

Thanh Hoa