Nghị quyết 21 và vấn đề tái định hình thị trường bất động sản: Đừng để giá đất trở thành lực cản của tăng trưởng

Trong nhiều năm, câu chuyện giá đất thường được đặt trong một logic khá quen thuộc. Giá đất càng sát thị trường thì càng hạn chế thất thoát tài sản công. Đất đấu giá càng cao thì ngân sách càng có thêm nguồn thu. Khi chuyển mục đích sử dụng đất hoặc giao đất cho doanh nghiệp, xác định nghĩa vụ tài chính càng cao dường như càng thể hiện việc Nhà nước thu đúng, thu đủ giá trị của nguồn lực đất đai. Cách nhìn ấy có cơ sở, nhưng chưa đủ.

Đất đai không chỉ là tài sản có giá trị để Nhà nước thu ngân sách. Đất còn là đầu vào của hoạt động sản xuất, kinh doanh, xây dựng nhà ở, phát triển khu công nghiệp, thương mại, logistics, du lịch và nhiều ngành kinh tế khác. Khi chi phí tiếp cận đất tăng quá cao, phần chi phí ấy cuối cùng sẽ đi vào giá thành sản phẩm, giá nhà, tiền thuê mặt bằng và khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp.

Bởi vậy, một trong những nội dung đáng chú ý nhất của Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV là cách đặt lại vấn đề về giá đất. Nghị quyết xác định giá đất do Nhà nước quyết định căn cứ mục tiêu phát triển của từng thời kỳ, đồng thời phải bảo đảm chi phí đầu vào hợp lý cho sản xuất, kinh doanh, nâng cao sức cạnh tranh của nền kinh tế và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.

Việc quyết định giá vẫn phải dựa trên dữ liệu, phương pháp khoa học, công khai, minh bạch và không để xảy ra thao túng, hình thành giá ảo. Đây là một thay đổi tư duy rất đáng ghi nhận.

Nghị quyết 21 xác định giá đất do Nhà nước quyết định căn cứ mục tiêu phát triển của từng thời kỳ, đồng thời phải bảo đảm chi phí đầu vào hợp lý cho sản xuất, kinh doanh, nâng cao sức cạnh tranh của nền kinh tế và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. Ảnh: Phạm Vũ.Giá đất cao chưa chắc đồng nghĩa nguồn lực đất đai được khai thác tốt

Luật Đất đai 2024 hiện quy định phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường, đồng thời yêu cầu trung thực, khách quan, công khai, minh bạch và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Dữ liệu đầu vào bao gồm giá đất trong cơ sở dữ liệu, giá chuyển nhượng, giá trúng đấu giá và các thông tin về doanh thu, chi phí từ việc sử dụng đất. Nguyên tắc thị trường là cần thiết. Không thể quay trở lại cách định giá hành chính quá thấp, tạo khoảng cách lớn với thực tế rồi phát sinh thất thoát và cơ chế xin cho.

Nhưng thị trường đất đai cũng có những đặc điểm rất riêng. Giá của một khu đất có thể tăng mạnh không phải do năng suất sử dụng đất tăng lên, mà do quy hoạch, công trình hạ tầng công cộng, kỳ vọng chuyển mục đích sử dụng, làn sóng đầu cơ hoặc những giao dịch được thực hiện trong một giai đoạn giá tăng bất thường.

Nếu mọi mức giá phát sinh trên thị trường đều được coi là tín hiệu tuyệt đối để Nhà nước xác định nghĩa vụ tài chính cho hoạt động đầu tư sản xuất thì có thể hình thành một vòng xoáy. Giá thị trường tăng làm nghĩa vụ tài chính về đất tăng. Nghĩa vụ tài chính tăng lại trở thành chi phí của dự án. Chi phí dự án tăng được chuyển vào giá sản phẩm. Giá bán mới cao hơn lại trở thành dữ liệu tham chiếu cho những lần định giá sau.

Đối với nhà ở, phần chi phí đó cuối cùng được người mua nhà trả. Đối với nhà máy, kho bãi, trung tâm logistics hay cơ sở thương mại, nó trở thành chi phí hoạt động của doanh nghiệp. Đối với nền kinh tế, đó là chi phí sử dụng một yếu tố đầu vào không thể thay thế. Vì vậy mục tiêu của chính sách giá đất không nên là tìm mọi cách đưa giá đất lên mức cao nhất có thể. Mục tiêu phải là xác định một mức giá hợp lý, phản ánh đúng giá trị của đất nhưng đồng thời không làm mất khả năng khai thác kinh tế của chính thửa đất ấy.

Một khu đất được định giá rất cao nhưng doanh nghiệp không thể triển khai dự án, nhà đầu tư không thể tính được hiệu quả kinh doanh và đất tiếp tục nằm trống nhiều năm thì chưa chắc Nhà nước và xã hội đã thu được lợi ích lớn nhất. Giá trị thật của đất chỉ được hiện thực hóa khi đất được đưa vào sử dụng có hiệu quả.

Không phải lựa chọn giữa giá thị trường và giá thấp

Điều quan trọng là không nên hiểu định hướng mới của Nghị quyết 21 theo hướng Nhà nước sẽ chủ động định giá đất thấp để hỗ trợ doanh nghiệp. Nghị quyết không đặt vấn đề phủ nhận tín hiệu thị trường. Ngược lại Nghị quyết yêu cầu việc quyết định giá phải dựa trên dữ liệu, phương pháp khoa học, công khai, minh bạch và phải ngăn việc thao túng, tạo giá ảo.

Nhà nước ban hành bảng giá đất, hệ số điều chỉnh, tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tỷ lệ bồi thường phù hợp với từng loại đất và điều kiện thực tế. Trung ương xác lập khung nguyên tắc, phương pháp và cơ chế giám sát, còn địa phương quyết định giá đất. Như vậy vấn đề không phải chọn giữa giá thị trường và một mức giá hành chính thấp.

Vấn đề nằm ở chỗ thị trường cung cấp dữ liệu để Nhà nước quyết định giá, nhưng chính sách giá đất còn phải phục vụ mục tiêu phát triển. Đây là sự khác biệt rất quan trọng. Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai không chỉ có nhiệm vụ xác định giá một tài sản. Nhà nước còn phải tính đến hiệu quả phân bổ nguồn lực, phát triển ngành nghề, năng lực cạnh tranh, nhà ở, việc làm và lợi ích lâu dài của nền kinh tế.

Chính vì vậy cùng một câu chuyện giá đất nhưng đất ở đô thị, đất khu công nghiệp, đất sản xuất kinh doanh hay đất để phát triển nhà ở cho thuê không nhất thiết phải được nhìn bằng một logic tài chính hoàn toàn giống nhau. Nghị quyết 21 cũng đặt ra yêu cầu có chính sách hợp lý về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với đất sản xuất kinh doanh và đất phát triển nhà ở cho thuê với mức giá phù hợp. Theo tôi đây là hướng tiếp cận đúng.

Nếu một doanh nghiệp sản xuất phải dành một tỷ lệ quá lớn nguồn vốn ban đầu chỉ để tiếp cận đất thì phần vốn dành cho máy móc, công nghệ, nghiên cứu, nhân lực và mở rộng sản xuất sẽ bị thu hẹp. Một nền kinh tế muốn tăng năng suất không thể để đất đai hút quá nhiều nguồn lực khỏi những yếu tố trực tiếp tạo ra năng suất.

Muốn giảm thì phải tăng

Tuy nhiên nếu chỉ nói đến giảm chi phí tiếp cận đất mà không có hàng rào chống đầu cơ thì chính sách rất dễ tạo ra một hệ quả ngược. Doanh nghiệp có thể tiếp cận đất với chi phí hợp lý nhưng sau đó chậm triển khai, giữ đất chờ tăng giá hoặc chuyển nhượng để hưởng chênh lệch. Khi đó, phần lợi ích mà Nhà nước dành cho hoạt động đầu tư thực chất lại biến thành địa tô cho người nắm giữ đất.

Điểm đáng chú ý là Nghị quyết 21 đã đặt hai vấn đề này cạnh nhau. Một mặt, giá đất phải bảo đảm chi phí đầu vào hợp lý cho sản xuất kinh doanh. Mặt khác, Nghị quyết yêu cầu xây dựng chính sách khiến việc găm giữ đất không sử dụng trở nên tốn kém hơn lợi ích đầu cơ, nghiên cứu mức thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng và có cơ chế điều tiết địa tô chênh lệch trong kinh doanh bất động sản. Hai chính sách này phải được nhìn như hai nửa của cùng một cơ chế.

Đất được đưa vào sản xuất, kinh doanh hiệu quả thì chi phí tiếp cận cần hợp lý. Đất được giữ lại chỉ để chờ tăng giá thì chi phí nắm giữ phải tăng lên. Theo tôi đây mới là cách điều tiết đúng bản chất. Không nên thu quá nhiều ngay tại cửa vào rồi sau đó để người đã có đất được hưởng gần như toàn bộ phần giá trị tăng thêm do quy hoạch, hạ tầng và sự phát triển của cộng đồng tạo ra.

Thay vào đó, Nhà nước có thể thiết kế chi phí đầu vào hợp lý hơn để khuyến khích đầu tư, đồng thời sử dụng thuế và công cụ tài chính để điều tiết phần giá trị tăng thêm không do người sử dụng đất tạo ra, cũng như xử lý mạnh tình trạng bỏ hoang, găm giữ đất. Nghị quyết 21 đã thể hiện khá rõ tư duy này khi đặt giá đất, tài chính đất đai và điều tiết địa tô chênh lệch trong cùng một nhóm chính sách.

Giá đất phải được đặt trong bài toán hiệu quả của dự án

Khi thể chế hóa Nghị quyết 21, theo tôi cần tránh một cực đoan khác là lấy mục tiêu giảm chi phí đầu vào để can thiệp tùy nghi vào giá đất. Khái niệm chi phí đầu vào hợp lý phải được lượng hóa và đặt trong một hệ thống tiêu chí có thể kiểm chứng. Không thể có chuyện dự án nào khó khăn cũng yêu cầu giảm tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất. Nhà nước cũng không nên định giá thấp rồi hy vọng doanh nghiệp tự chuyển phần lợi ích ấy vào giá hàng hóa hay giá nhà.

Cần thiết kế cơ chế để ưu đãi gắn với hành vi tạo ra giá trị thực. Đối với đất sản xuất kinh doanh, có thể xem xét mục đích sử dụng, thời hạn, quy mô vốn, hiệu quả khai thác đất, lĩnh vực đầu tư và nghĩa vụ đưa đất vào sử dụng đúng tiến độ.

Đối với đất phát triển nhà ở cho thuê hoặc những loại hình Nhà nước cần khuyến khích, chính sách tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có thể gắn trực tiếp với điều kiện khai thác và giá đầu ra. Nếu chủ thể được hưởng chính sách đất đai ưu đãi nhưng thay đổi mục đích, chuyển nhượng để hưởng chênh lệch hoặc không đưa đất vào sử dụng thì phải có cơ chế thu hồi phần lợi ích đã được hưởng.

Chính sách giá đất cần chuyển dần từ việc chỉ quan tâm một con số tại thời điểm giao đất sang quản lý toàn bộ vòng đời kinh tế của quyền sử dụng đất. Đây cũng là cách để giải quyết bài toán lâu nay giữa hai nỗi lo. Giá thấp thì sợ thất thoát. Giá cao thì doanh nghiệp kêu khó đầu tư. Nếu Nhà nước có công cụ điều tiết giá trị tăng thêm trong suốt quá trình sử dụng đất thì không nhất thiết phải cố thu tối đa ngay từ thời điểm đầu tiên.

Dữ liệu là hàng rào chống cả thất thoát lẫn giá ảo

Một vấn đề khác rất quan trọng là chất lượng dữ liệu. Theo Luật Đất đai 2024, phương pháp so sánh có thể sử dụng giá chuyển nhượng và giá đấu giá để xác định giá đất. Phương pháp hệ số điều chỉnh cũng dựa trên việc so sánh bảng giá với giá thị trường. Do đó nếu dữ liệu đầu vào méo mó thì kết quả cuối cùng khó chính xác.

Một vài giao dịch bất thường không nên có khả năng kéo mặt bằng nghĩa vụ tài chính của cả khu vực lên theo. Giá trúng đấu giá rất cao nhưng sau đó nhà đầu tư bỏ cọc hoặc không thực hiện nghĩa vụ cũng không thể được nhìn như một tín hiệu thị trường hoàn chỉnh.

Nghị quyết 21 yêu cầu kết nối dữ liệu đất đai với các dữ liệu chuyên ngành liên quan, sử dụng phương pháp khoa học và không để hình thành giá ảo. Đây là yêu cầu đặc biệt quan trọng nếu vai trò quyết định giá của Nhà nước được nhấn mạnh hơn. Quyền quyết định càng lớn thì trách nhiệm giải trình càng phải cao. Người dân và doanh nghiệp cần có khả năng biết dữ liệu nào được sử dụng, giao dịch nào bị loại trừ, phương pháp nào được lựa chọn và vì sao mức giá cuối cùng được quyết định như vậy.

Một nền kinh tế không thể yêu cầu nhà đầu tư lập kế hoạch hàng chục năm trong khi chi phí đất đai lại là một biến số khó dự báo. Vì vậy ngoài việc giá đất hợp lý, chính sách còn phải hướng đến khả năng dự báo được nghĩa vụ tài chính về đất. Đối với đầu tư dài hạn, sự ổn định và khả năng tính toán đôi khi quan trọng không kém bản thân mức giá.

Nghị quyết 21 đặt mục tiêu đưa đất đai trở thành nguồn lực chiến lược, lợi thế cạnh tranh và động lực phát triển. Ảnh: Phạm Vũ.Không biến đất đai thành nguồn thu ngắn hạn

Nghị quyết 21 đặt mục tiêu đưa đất đai trở thành nguồn lực chiến lược, lợi thế cạnh tranh và động lực phát triển. Muốn đạt được mục tiêu ấy, có lẽ cần thay đổi một cách nhìn khá căn bản. Nguồn lực đất đai không đồng nghĩa với số tiền tối đa Nhà nước có thể thu được từ đất trong một năm ngân sách.

Một khu công nghiệp tạo ra hàng chục nghìn việc làm, một trung tâm logistics làm giảm chi phí lưu thông hàng hóa, một nhà máy tạo ra sản phẩm xuất khẩu hay một dự án nhà ở giúp tăng nguồn cung đều có thể tạo ra giá trị kinh tế và nguồn thu lâu dài lớn hơn nhiều khoản thu một lần từ đất.

Đương nhiên Nhà nước phải chống thất thoát tài sản công. Nhưng chống thất thoát không có nghĩa là mọi trường hợp đều phải xác định mức thu cao nhất có thể. Thất thoát cũng có thể xảy ra dưới một hình thức khác, khi đất nằm không, dự án không triển khai, doanh nghiệp không đầu tư và nguồn lực xã hội bị khóa lại bởi chi phí tiếp cận đất vượt quá khả năng tạo ra giá trị của chính khu đất đó.

Nghị quyết 21 đã mở ra một cách tiếp cận cân bằng hơn. Giá đất phải dựa trên dữ liệu và phương pháp khoa học, nhưng đồng thời phải phục vụ mục tiêu phát triển. Nhà nước phải bảo vệ lợi ích của chủ sở hữu toàn dân, nhưng cũng phải tính tới khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp và sức chịu đựng của nền kinh tế. Người sử dụng đất hiệu quả cần được khuyến khích, còn người bỏ hoang, đầu cơ và găm giữ đất phải chịu chi phí cao hơn.

Nếu tinh thần này được thể chế hóa tốt, chính sách đất đai có thể chuyển từ tư duy chủ yếu thu giá trị từ đất sang tư duy dùng đất để tạo thêm giá trị. Đó mới là cách để đất đai thực sự trở thành động lực của tăng trưởng, thay vì vô tình trở thành lực cản của chính quá trình phát triển.