Nghị quyết 21 và vấn đề tái định hình thị trường bất động sản: Làm sao để chính sách nhanh chóng đi vào cuộc sống?

Nghị quyết 21-NQ/TW ra đời trong bối cảnh thị trường bất động sản (BĐS) còn nhiều bất cập, đồng thời khi Luật Đất đai 2023 và một số luật liên quan mới áp dụng khoảng hai năm nhưng chưa phát huy hết hiệu lực, hiệu quả và chưa theo kịp sự phát triển của thị trường, xã hội, đặc biệt là cả nước vừa trải qua hơn 1 năm thực hiện việc sáp nhập địa giới hành chính các tỉnh, thành và rút gọn quản lý còn chính quyền 2 cấp. Vì vậy, nhu cầu tiếp tục sửa Luật Đất đai và các luật liên quan là cần thiết.

Tuy nhiên, câu chuyện lần này không chỉ là sửa luật nào, sửa bao nhiêu điều, mà quan trọng hơn là những định hướng của Nghị quyết số 21-NQ/TW có thể đi vào cuộc sống như thế nào, có tạo ra một thị trường BĐS minh bạch, hiệu quả và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp hay không.

Một luật khi có hiệu lực thường cần một khoảng thời gian khi ban hành mới phát huy rõ hiệu quả. Vì vậy, nếu muốn nhanh chóng tạo chuyển biến, đáp ứng mục tiêu phát triển đến năm 2030, cần nhìn thẳng vào cả những đột phá và những thách thức ngay từ khi triển khai sửa luật.

Nghị quyết có nhiều định hướng đáng chú ý. Thứ nhất, chuyển dịch tư duy trong thu hồi đất, từ "bồi thường tài sản" sang tái thiết cuộc sống cho người dân, bảo đảm nơi ở, điều kiện sống và sinh kế. Đây không phải tư duy hoàn toàn mới nhưng lần này cần được thực hiện mạnh và thực chất hơn.

Thứ hai, cơ chế "đồng thuận đa số". Nếu dự án nhận được sự đồng thuận của đại đa số người dân và nhà đầu tư đã thỏa thuận được phần lớn diện tích, Nhà nước có thể thu hồi phần còn lại. Cùng với đó là tiếp tục tách dự án bồi thường, tái định cư thành dự án độc lập để thực hiện trước. Đây có thể là cơ chế quan trọng để tháo gỡ các dự án bị ách tắc.

Thứ ba, thay đổi tư duy về nhà ở thương mại, đặc biệt là chung cư. Đất xây dựng nhà ở thương mại để bán được giao đất có thời hạn lâu dài, nhưng với chung cư xây mới, thời hạn sử dụng căn hộ gắn với niên hạn công trình và nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại khi hết hạn. Đây là một thay đổi đáng chú ý đối với thị trường, bởi nó cũng đặt lại nhận thức của người dân rằng không phải bất kỳ BĐS nào cũng tồn tại vĩnh viễn.

Thứ tư, đổi mới cơ chế giá đất. Trung ương ban hành khung, tiêu chí; địa phương quyết định giá cụ thể; đồng thời điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất do quy hoạch, đầu tư hạ tầng mang lại và hướng tới đánh thuế cao hơn với đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng để hạn chế đầu cơ.

Thứ năm, minh bạch hóa thị trường, công khai thông tin quy hoạch, pháp lý dự án, giá đất, tình trạng thế chấp, tranh chấp; từng bước bắt buộc đăng ký giao dịch, khuyến khích giao dịch qua sàn và thanh toán không tiền mặt. Đây là nền tảng để thị trường BĐS chuyên nghiệp và minh bạch hơn.

Thứ sáu, nghiên cứu thí điểm Nhà nước mua lại các dự án nhà ở thương mại mà chủ đầu tư mất khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng để tạo quỹ nhà ở Nhà nước. Nếu được thực hiện phù hợp, cơ chế này có thể góp phần giải quyết các dự án tồn đọng.

Nhìn tổng thể, mục tiêu đến năm 2030 là hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai đồng bộ, thống nhất, quản lý chặt chẽ hơn, phân bổ công bằng hơn và gia tăng giá trị đất đai. Nhưng một định hướng đúng chưa chắc đã trở thành một cơ chế thực thi tốt nếu chưa lường trước được các thách thức - khó khăn nảy sinh.

Về việc thu hồi đất phải gắn với sinh kế. Nếu chỉ quy hoạch nhà ở mà không có quy hoạch kinh tế - xã hội, rất khó tạo việc làm và cuộc sống ổn định cho người dân. Xu hướng TOD đang được quan tâm nhưng cần xác định được "cái neo kinh tế" của từng khu vực, dự án để tạo ra hoạt động sản xuất, kinh doanh và việc làm.

Về cơ chế đồng thuận đa số cần xác định rõ tỷ lệ. Bao nhiêu phần trăm là đa số và quyền lợi của nhóm không đồng thuận sẽ được giải quyết như thế nào là những vấn đề cần làm rõ.

Về niên hạn công trình và quyền sở hữu, cần phải xác định rõ quyền và trách nhiệm khi hết hạn. Không chỉ doanh nghiệp và người sở hữu căn hộ mà cả chính quyền địa phương cũng cần có vai trò và trách nhiệm rõ ràng, bởi quyền sử dụng đất vẫn còn đó.

Về ban hành giá đất do Nhà nước quyết định, giá đất khó có một mức giá duy nhất để hài hòa lợi ích. Giá cao có lợi cho người bị thu hồi nhưng làm tăng chi phí doanh nghiệp và có thể đẩy giá sản phẩm lên cao; giá thấp lại có thể gây thiệt cho người dân. Vì vậy cần nghiên cứu cơ chế giá phù hợp với từng mục đích như bồi thường, nghĩa vụ tài chính, đấu giá hay chuyển mục đích sử dụng đất của từng đối tượng hoặc loại hình.

Về minh bạch thông tin thị trường, không thể chỉ bằng văn bản hay mệnh lệnh hành chính. Cần quản lý, theo dõi và giám sát thông qua hệ thống dữ liệu đất đai, nền tảng công nghệ và đặc biệt là cơ chế công bố, tiếp cận, tra cứu và hệ thống giám sát.

Về cơ chế Nhà nước mua lại dự án cần tiêu chí rất rõ. Ngân sách, giá mua, đối tượng được mua và phương án xử lý sau khi mua đều phải được tính toán, tránh việc Nhà nước trở thành bên "dọn rác" cho những doanh nghiệp làm ăn kém hiệu quả.

Một thách thức khác là tiến độ sửa luật đang rất gấp. Nếu luật sửa chỉ để đáp ứng thời gian thì lại có rủi ro vừa có hiệu lực vài năm đã tiếp tục sửa, nguy cơ thiếu ổn định pháp lý sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống và hoạt động kinh doanh. Luật có thể không hoàn hảo nhưng cần có tầm nhìn xa bao trùm và tính ổn định lâu dài nhưng vẫn đủ linh hoạt để cập nhật những thay đổi của thị trường và xã hội.

Trước hết liên quan đến đất đai, cần quy hoạch quỹ đất lớn dành cho nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, thay vì phát triển những dự án manh mún. Những khu đất từ vài chục đến vài trăm hecta có thể hình thành các khu đô thị hoàn chỉnh với trường học, bệnh viện, công viên, giao thông công cộng, thương mại và dịch vụ và đặc biệt là tạo ra công ăn việc làm cho cư dân

Xa hơn, với nên tảng Quỹ Nhà ở quốc gia cần xây dựng một Chương trình Nhà ở Quốc gia với tầm nhìn dài hạn, bao quát từ quỹ đất, nguồn vốn, tín dụng, thuế, nhà ở cho thuê đến tiêu chuẩn xây dựng và quản lý vận hành. Mục tiêu không chỉ là có thêm nhà ở mà là hình thành những đô thị đáng sống.

Đối với doanh nghiệp BĐS, cần ngăn chặn tình trạng không đủ năng lực, lách luật huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý gây ra những méo mó trên thị trường. Bên cạnh đó, dòng tiền thu từ khách hàng cần được nghiêm túc tuân thủ quy định để phục vụ chính dự án, hạn chế việc chủ đầu tư làm dụng điều chuyển vốn tùy ý sang dự án khác.

Với nhà ở hình thành trong tương lai, nếu bảo lãnh ngân hàng được xác định là công cụ bảo vệ người mua thì cũng cần xem xét cơ chế cho phép khách hàng từ chối bảo lãnh. Khi dự án gặp rủi ro, người chịu thiệt cuối cùng thường vẫn là người mua.

Ngoài tín dụng ngân hàng, thị trường cũng cần thêm những kênh dẫn vốn như REIT để giảm sự phụ thuộc quá lớn vào tín dụng.

Để những định hướng của Nghị quyết số 21-NQ/TW không chỉ dừng ở văn bản chỉ đạo, việc triển khai phải được chuẩn bị ngay từ bây giờ khi công tác sửa luật đang được tiến hành.

Trước hết, luật cần có độ bao quát lớn và tầm nhìn xa, không chỉ giải quyết những vấn đề hiện tại mà còn tính đến xu hướng phát triển của đời sống, xã hội và kinh doanh. Các nghị định, thông tư hướng dẫn cũng cần được chuẩn bị song song và ban hành gần như ngay sau luật, tránh tình trạng luật đã có hiệu lực nhưng địa phương, bộ ngành vẫn phải chờ hướng dẫn.

Với những nội dung tác động trực tiếp đến quyền lợi và chi phí của người dân, doanh nghiệp như giá đất, thuế đất bỏ hoang hay nghĩa vụ tài chính khi chung cư hết niên hạn, cần có lộ trình chuyển tiếp phù hợp thay vì áp dụng đồng loạt.

Đồng bộ hóa dữ liệu đất đai và ứng dụng công nghệ cũng phải được xem là điều kiện tiên quyết. Nhiều cơ chế mới, từ xác định giá đất đến đấu giá và điều tiết giá trị tăng thêm từ đất, đều phụ thuộc vào dữ liệu đầy đủ và cập nhật.

Cuối cùng là yếu tố con người. Năng lực và trách nhiệm của cơ quan chức năng địa phương phải được nâng lên tương xứng với mức độ phức tạp của khung pháp lý mới. Nếu luật được thiết kế tốt nhưng thực thi không tốt thì chính sách vẫn khó tạo ra hiệu quả thực chất.

Nghị quyết số 21-NQ/TW là một bước tiến đáng chú ý về tư duy định hướng chính sách đất đai và thị trường BĐS. Tuy nhiên, một định hướng đúng không tự động trở thành một cơ chế chính sách tốt.

Khoảng cách giữa "đột phá" của nghị quyết và hiệu quả thực chất nằm ở quá trình soạn thảo, sửa đổi và tổ chức thực hiện pháp luật. Lần này, vấn đề không chỉ là Quốc hội sửa bao nhiêu điều luật, mà là làm sao để luật có tính ổn định lâu dài, đồng thời đủ linh hoạt để thích ứng với sự phát triển của thị trường và xã hội.

Cuối cùng, nghị quyết tạo ra định hướng, luật tạo ra khuôn khổ, nghị định và thông tư tạo ra cơ chế, dữ liệu tạo ra khả năng vận hành, còn bộ máy thực thi quyết định kết quả. Nếu toàn bộ chuỗi này cùng vận hành đúng "công suất", Nghị quyết số 21-NQ/TW không chỉ là một lần sửa luật, mà có thể trở thành bước chuyển quan trọng để thị trường BĐS phát triển ổn định hơn, minh bạch hơn và hài hòa hơn giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

(* Phó Giám đốc Eagle Academy)