Nhà ở bình dân chờ tháo sợi dây 'thòng lọng' về quỹ đất

Chia sẻ với Vnbusiness, ông Quốc, đại diện chủ đầu tư một dự án quy mô 450 căn hộ tại quận 6 (TP.HCM) cho hay, bên cạnh những vấn đề về thủ tục, quỹ đất lâu nay vẫn được ví như sợi dây “thòng lọng” cản trở việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở bình dân của doanh nghiệp.

Nan giải bài toán quỹ đất

Dẫn một ví dụ thực tế với chính doanh nghiệp của mình, ông Quốc kể, cách đây 2 năm, công ty ông muốn làm một dự án nhà ở giá rẻ. Nhưng khi khảo sát một khu đất rộng 7.000 m2 ở quận 1, chủ đất đòi 600 tỷ đồng. Tức là để thu hồi vốn, giá căn hộ dự kiến vào khoảng 45-50 triệu đồng/m2.

“Từ bỏ trung tâm, chúng tôi dạt ra xa hơn để tìm kiếm quỹ đất, nhưng ngay cả khi đã ra khỏi trung tâm, trong bán kính 20-30km, giá đất sạch vẫn quá cao. Với chi phí vốn hiện tại, dù làm không lợi nhuận, giá bán nhà cũng phải tầm 25-30 triệu đồng/m2”, ông Quốc nêu thực trạng.

Nhiều đề xuất tháo gỡ quỹ đất sạch cho dự án nhà ở giá bình dân.

Không thể tự xoay xở, doanh nghiệp buộc phải tìm kiếm sự hỗ trợ. Theo quy định trong luật, doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội được hưởng các ưu đãi, trong đó có miễn tiền sử dụng, tiền thuê đất đối với diện tích được nhà nước giao hoặc cho thuê để triển khai dự án.

Tuy nhiên, theo ông Quốc, vì các địa phương thiếu sự quan tâm nên nhiều doanh nghiệp phải xếp hàng chờ “dài cổ” vẫn không đến lượt, hoặc có đơn vị sau khi được gọi tên thì được bố trí quỹ đất quá xấu, có tiền cũng không dám nhận vì sợ làm xong bán không ai mua.

“Biết là đất ưu đãi thì không nên đòi hỏi nhiều, nhưng ít ra thì cũng cần có những điều kiện tối thiểu là có đường giao thông, không quá xa các khu dân cư, công sở, trường học. Hoang vắng quá thì khó thu hút dân đến ở, doanh nghiệp tâm huyết cũng không dám làm”, vị đại diện doanh nghiệp thổ lộ.

Ở góc nhìn chuyên gia, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) từng đánh giá quỹ đất sạch để phát triển nhà ở xã hội tại nhiều địa phương thời gian qua không nhiều, nếu không muốn nói là còn rất khan hiếm.

Ngoài quỹ đất 20% nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại, theo đại diện VARS, hầu hết các địa phương chưa quan tâm đến việc quy hoạch bố trí quỹ đất làm dự án nhà ở xã hội độc lập, chưa kể quy trình phê duyệt thủ tục còn nhiều hạn chế, trong đó thời gian chờ lên tới 2-3 năm.

Doanh nghiệp chờ “cởi trói”

Chính bởi bài toán nan giải về quỹ đất đã tồn tại nhiều năm, nên mới đây, khi Chính phủ đề xuất Quốc hội xem xét dự thảo Nghị quyết, trong đó cho thí điểm trong 5 năm việc nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng với đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải đất ở, đất khác trong cùng thửa để làm dự án nhà ở thương mại, đã khiến nhiều người đặc biệt chú ý.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng cần ưu tiên thí điểm với doanh nghiệp nhận chuyển quyền sử dụng hoặc đang có quỹ đất để làm dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền, phù hợp tình hình kinh tế của địa phương.

Việc thí điểm này được ông Châu kỳ vọng sẽ là bước tháo gỡ khó khăn về nguồn cung của các dự án bất động sản trong bối cảnh giá tăng cao do một phần nguyên nhân từ khó khăn tiếp cận đất đai. Bởi, Luật Đất đai 2024 quy định chặt chẽ về quy hoạch đất trồng, cơ chế bảo vệ đất lúa, nhằm bảo đảm an ninh lương thực quốc gia.

Đồng quan điểm, nhiều chuyên gia cũng cho rằng chủ trương thí điểm cho doanh nghiệp tự thỏa thuận mua lại đất không phải đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại cần ưu tiên thực hiện các dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền.

Ông Đinh Minh Tuấn, giám đốc khu vực miền Nam của chuyên trang Batdongsan, khuyến nghị cần sử dụng cơ chế thí điểm này để phát triển loại hình nhà ở vừa túi tiền, chung cư thương mại giá thấp để tăng nguồn cung, giải “cơn khát” nhà ở của người dân.

Tuy nhiên, ông Tuấn cũng đặc biệt nhấn mạnh việc tăng nguồn cung nhà ở thông qua cơ chế thí điểm phải phù hợp với nhu cầu thực tiễn. Bởi, nếu không có định hướng rõ ràng, các doanh nghiệp sau khi thỏa thuận mua đất của người dân chỉ tập trung phát triển nhà ở thương mại giá cao, khoảng trên 50 triệu đồng/m2, tiếp tục gây mất cân đối cung - cầu nhà ở trên thị trường.

Cùng với đó, việc thí điểm cho doanh nghiệp mua gom đất không phải đất ở của người dân để làm dự án nhà ở thương mại cần tránh tình trạng một số chủ đầu tư có tiềm lực tài chính, tận dụng quy định này để mua gom đất để đó, chờ tăng giá để sang nhượng lại cho doanh nghiệp khác.

Cần bổ sung quy định doanh nghiệp đi thỏa thuận, mua gom đất của người dân phải triển khai dự án nhà ở thương mại trong 2 - 3 năm, nếu không phải chuyển đổi cho chủ đầu tư khác làm dự án, còn để không đất thì sẽ bị thu hồi.

Những diễn biến từ thực tế cho thấy việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền đang rất cần sự quan tâm, tháo gỡ khó khăn của ban ngành chức năng và địa phương.

Các vướng mắc cơ bản cần được khơi thông hiện nay, theo chuyên gia, có thể kể đến như: hình thức giao đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội, việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, quyền và ưu đãi cho chủ đầu tư…

Tựu trung lại, để giải cơn khát nhà cho người dân, sẽ còn rất nhiều điểm nghẽn cần được tháo gỡ, trong đó nút thắt pháp lý và quỹ đất sạch là yếu tố then chốt cần được quan tâm nhiều hơn để doanh nghiệp đẩy nhanh tốc độ dự án, tăng nguồn cung trên thị trường.

Hưng Nguyên