Sửa Luật để giải phóng nguồn lực đất đai

Dự thảo sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 đang tiếp tục được kiện toàn và lấy ý kiến để hoàn thiện với mục tiêu trình Quốc hội lần đầu tại kỳ họp tháng 10/2022.

Chuẩn hóa đấu giá, đấu thầu

Theo đúng tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW, Dự thảo Luật sửa đổi đang lấy ý kiến góp ý có những nội dung rất được quan tâm, như: bỏ khung giá đất; có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường.

Đồng thời, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất; có cơ chế điều tiết hợp lý, hiệu quả nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; có chính sách điều tiết chênh lệch địa tô. Bổ sung một chương về phát triển quỹ đất nhằm xây dựng cơ chế phát triển quỹ đất; điều tiết giá trị tăng thêm từ đất đai; đẩy mạnh việc đấu giá quyền sử dụng đất.

Dự thảo Luật cũng thể chế hóa chủ trương mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp; tạo điều kiện chuyển đổi mục đích sản xuất cây trồng, vật nuôi, nâng cao hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp theo quy hoạch; quy định về ngân hàng đất nông nghiệp...

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi dự kiến trình Quốc hội vào tháng 10/2022.

Trên tinh thần xây dựng, ngày 4/8, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) đã tổ chức Hội thảo góp ý dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Tại hội thảo, Thạc sĩ Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia luật đất đai, kiến nghị Luật sửa đổi cần tiêu chuẩn hóa phạm vi đấu giá, đấu thầu, bởi các quy định hiện chưa hợp lý về hình thức giao đất.

Theo ông Đỉnh, Dự thảo hiện đang khá hoàn thiện, nhưng vẫn chưa làm rõ được và quy định chưa hợp lý về 3 hình thức giao đất. Chẳng hạn, tại Điều 64 quy định các trường hợp giao đất qua đấu thầu, Dự thảo chưa nêu bật được việc dự án sử dụng đất chưa giải phóng mặt bằng.

Hai đặc trưng của đấu thầu dự án sử dụng đất là: dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất; và dự án triển khai trên khu đất chưa giải phóng mặt bằng. Điều 64 Dự thảo mới chỉ nêu vế đầu tiên, cần quy định vế thứ hai, bởi nếu đất đã giải phóng mặt bằng sẽ phải đấu giá.

Ngoài ra, Dự thảo mới chỉ quy định về giao đất thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất mà chưa quy định giao đất thông qua đấu thầu dự án theo pháp luật chuyên ngành, pháp luật về xã hội hóa, đấu thầu trong trường hợp có 2 nhà đầu tư trở lên đăng ký thực hiện.

Vậy, các dự án đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo pháp luật chuyên ngành, pháp luật về xã hội hóa (không phải đấu thầu dự án có sử dụng đất) sẽ áp dụng cơ chế giao đất nào? Có phải đấu giá khi giao đất, cho thuê đất hay không? Đây là nội dung mà Luật Đất đai sửa đổi cần làm rõ trong mối liên hệ không tách rời với Luật Đấu thầu sửa đổi.

Xác định rõ nguyên tắc, phương pháp định giá

Cũng có những ý kiến đóng góp vào Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, Nghị quyết số 18-NQ/TW khẳng định: “Có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường”.

Trong khi đó, Điều 129 Dự thảo Luật có nhiều quy định, trong đó có điểm c là phải “Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường”, tuy nhiên lại chưa làm rõ nguyên tắc định giá đất này cần được hiểu như thế nào.

“Những vấn đề này đã được bàn luận, trao đổi ở nước ta trong một thời gian dài kể từ khi sửa đổi các đạo Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013. Nhưng tiếc thay cho đến khi soạn thảo Dự thảo Luật lần này cũng không đưa được câu trả lời thỏa đáng”, ông Tuyến nói.

Luật Đất đai sửa đổi được kỳ vọng xác định rõ nguyên tắc phương pháp định giá đất.

Vấn đề thứ hai là về giá đất cụ thể quy định trong Khoản 1 Điều 131 của Dự thảo Luật. PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến góp ý sửa đổi nội dung theo quan điểm của Nghị quyết số 18-NQ/TW như sau: “Cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh (độc lập với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình cơ quan quản lý giá đất cùng cấp quyết định.

Hội đồng thẩm định giá đất gồm người đứng đầu cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất”.

Gỡ vướng cho đất công

Dưới góc nhìn của một doanh nghiệp trong ngành bất động sản, quan sát những xu hướng phát triển trên thị trường, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land đề nghị, có 5 vấn đề mà các nhà hoạch định chính sách cần lưu tâm trong quá trình soạn thảo Luật Đất đai sửa đổi.

Thứ nhất, Luật Đất đai cần phân định rõ quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai với mục đích mang lại hiệu quả khai thác và sử dụng cao nhất, chứ không nên cứng nhắc.

Hiện, không khó để tìm thấy nhiều khu đất "vàng" do các đơn vị Nhà nước quản lý nhiều năm bị bỏ hoang, xập xệ và khai thác không hiệu quả, nhìn vào rất xót xa. Do vậy, việc nghiên cứu quy định giao cho tư nhân quản lý, sử dụng đất công không khai thác hiệu quả là một giải pháp tốt, mang về nguồn thu lớn cho ngân sách và thúc đẩy nguồn lực đất đai phát triển.

Luật Đất đai được sửa đổi kịp thời sẽ tạo động lực khơi thông nguồn lực đất đai.

Thứ hai, Luật Đất đai cần tháo gỡ rào cản về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhằm tạo động lực cho các quy hoạch sớm triển khai khả thi và hiệu quả. Thực tế khó khăn trong việc thay đổi mục đích sử dụng đất khi phát triển các dự án, đặc biệt là dự án có quy mô lớn đã tạo nên nhiều rào cản.

Thứ ba, các quy định về định giá đất và văn bản có liên quan chưa phản ánh đúng với thực tế thị trường đang diễn ra. Cần sự chuẩn hóa và đơn giản hóa trên tinh thần giảm thiểu những sự lệch pha không đáng có và giúp đội ngũ thực thi đủ cơ sở để rút ngắn thời gian triển khai trong thực tế, chứ không nên kéo dài như hiện nay.

Thứ tư, cần tháo gỡ những bất cập trong quy định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư gây ra nhiều tranh cãi, khiếu kiện căng thẳng và thiệt hại cho các bên.

Cuối cùng, Luật Đất đai mới không chỉ cần sát với thực tiễn, mà còn cần nhìn trước xu thế phát triển trong tương lai. Các loại hình sở hữu bất động sản đang ngày càng thay đổi nhanh chóng theo xu thế phát triển của thị trường như condotel, officetel... không được đảm bảo quyền sở hữu khi Luật không theo kịp sự phát triển này.

Tóm lại, bà Hương nhấn mạnh, chỉnh sửa Luật Đất đai là nhiệm vụ hết sức quan trọng cần được cân nhắc và tính toán kỹ. Nhưng trên hết và xuyên suốt, các sửa đổi phải đảm bảo được tính hợp lý khi áp dụng vào thực tiễn với mục tiêu giải phóng nguồn lực đất đai phục vụ cho công cuộc phát triển kinh tế - xã hội một cách hiệu quả nhất.

Việc sửa đổi Luật Đất đai kịp thời sẽ giúp khơi thông và tăng thêm nguồn lực cho các doanh nghiệp vượt qua được giai đoạn khó khăn và phát triển bền vững hơn trong tương lai.

N.Minh