Sửa Luật Kinh doanh bất động sản, thêm lớp bảo vệ người mua nhà

Vừa qua, Bộ Xây dựng đã lấy ý kiến góp ý cho dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi. Dự thảo sẽ được trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp không thường lệ đang diễn ra, và dự kiến có thể thông qua tại kỳ họp tháng 10 năm nay. Rất nhiều thay đổi mới sẽ có tác động trực tiếp tới quyền lợi của các nhà đầu tư và người mua nhà tại các dự án nhà ở.

Nhiều người mua nhà đã quen thuộc với hình thức mua nhà ở hình thành trong tương lai - loại nhà ở đang được đầu tư xây dựng, người mua đóng tiền theo tiến độ. Hiện nay, đối với chung cư, chủ đầu tư phải xây xong móng, người mua nhà sẽ bắt đầu đóng tiền lần đầu tối đa không quá 30% giá trị hợp đồng căn hộ. Góp ý cho dự thảo Luật, một số doanh nghiệp đã kiến nghị để chủ đầu tư có thể thu tiền vào thời điểm sớm hơn. Tuy nhiên, nhiều ý kiến khác lại cho rằng, cần ưu tiên bảo đảm quyền lợi cho người mua nhà, tránh trường hợp chủ đầu tư đã thu hết tiền nhưng lại không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ.

Một số ý kiến đã đề xuất Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) nới lỏng quy định về thời điểm nhận cọc, cho phép doanh nghiệp thu cọc tối đa 5% giá bán ngay sau khi dự án hoàn tất một số thủ tục pháp lý cơ bản.

Một số ý kiến đã đề xuất Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) nới lỏng quy định về thời điểm nhận cọc, cho phép doanh nghiệp thu cọc tối đa 5% giá bán ngay sau khi dự án hoàn tất một số thủ tục pháp lý cơ bản, để bổ sung nguồn vốn, không cần chờ tới khi xong phần móng như hiện nay. Thực tế, trên thị trường đã có không ít chủ đầu tư nhận "đặt cọc thiện chí" khi dự án chưa đủ điều kiện huy động theo quy định.

"Đặt cọc hoặc được chuyển nhượng, được bán từ khi nhà đầu tư nộp tiền sử dụng đất xong và đã được thẩm định thiết kế cơ sở từ cơ quan có thẩm quyền thì không có gì là rủi ro cả", ông Trần Anh Tuấn, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản tỉnh Bắc Ninh nêu quan điểm.

Tuy nhiên, sau khi ghi nhận ý kiến từ nhiều phía, cơ quan soạn thảo đã quyết định, dự thảo giữ nguyên nguyên tắc thanh toán tối đa 30% giá trị hợp đồng ở lần đầu và không quá 95% khi chưa được cấp sổ đỏ. Điểm mới là 5% giá trị còn lại sẽ được chuyển vào tài khoản bảo đảm và chỉ được giải tỏa sau khi chủ đầu tư hoàn tất việc cấp sổ đỏ cho người mua. Qua đó tăng trách nhiệm của chủ đầu tư và bảo vệ tốt hơn quyền lợi khách hàng.

Dưới góc độ chuyên gia, ông Phạm Tiến Mạnh, Sàn Giao dịch Bất động sản Đất Việt cho biết: "Với số lượng lớn hàng nghìn căn thì 5% đó rất là lớn, đây là một thay đổi rất tốt cho khách hàng, chủ đầu tư phải lưu tâm cái việc đó. Qua đó, tạo áp lực những đơn vị chủ quản phải có kế hoạch và cam kết rõ ràng cho khách hàng".

Ngoài việc giữ lại tiền trong tài khoản bảo đảm, các ý kiến cũng cho rằng, cần quy định một mốc thời gian cụ thể để chủ đầu tư hoàn thành việc cấp sổ đỏ cho người mua nhà tại dự án. Nếu quá thời hạn, doanh nghiệp cần bị xử phạt như thế nào? Như vậy, quy định mới đủ sức răn đe, tránh hiện tượng chậm cấp sổ đỏ kéo dài từ năm này qua tháng khác, mà nguyên nhân từ phía chủ đầu tư.

Quy định về các loại hình bất động sản mới

Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tập trung vào 4 nhóm chính, gồm: Phân cấp, phân quyền; cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính; tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc từ thực tiễn; và thúc đẩy công tác chuyển đổi số. Một trong những nội dung nhận được nhiều quan tâm là trong Dự thảo Luật đã có quy định về các loại hình bất động sản mới.

Đó là căn hộ du lịch condotel, Biệt thự du lịch, căn hộ văn phòng lưu trú officetel. Những loại hình bất động sản này đã xuất hiện nhiều năm, nhưng quy định chưa rõ ràng, gây tranh cãi về cách cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng và quản lý, vận hành. Một số địa phương từng gọi tên sản phẩm trên là "nhà ở không hình thành đơn vị ở". Điểm mới đáng chú ý trong Dự thảo là việc đã bổ sung quy định về bất động sản phục vụ lưu trú. Dự thảo xác định rõ đây là công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn trong công trình phục vụ lưu trú, bao gồm căn hộ du lịch (condotel), căn hộ lưu trú, biệt thự du lịch, khách sạn và các công trình lưu trú thương mại khác, được kỳ vọng sẽ từng bước lấp đầy những khoảng trống pháp lý trên thị trường.

"Có những loại bất động sản lưu trú người ta mua nhưng không được cấp giấy chứng nhận quyền sử sụng đất vì nó không phải bất động sản nhà ở, mà là bất động sản lưu trú. Bây giờ trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản nêu rõ căn hộ lưu trú hay bất động sản du lịch nghỉ dưỡng được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ, không phải trên đất ở. Định danh đúng như vậy, cấp giấy chứng nhận theo đúng mục đích sử dụng là thương mại dịch vụ chứ không phải theo đất ở", PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cho biết.

Bộ Xây dựng cũng đã đưa vào Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản quy định về việc tạo mã định danh duy nhất cho từng bất động sản.

Tạo nền tảng cho chu kỳ phát triển mới của bất động sản

Về giao dịch bất động sản và mã định danh, Bộ Xây dựng cũng đã đưa vào Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản quy định về việc tạo mã định danh duy nhất cho từng bất động sản, được sử dụng xuyên suốt vòng đời của dự án. Các chuyên gia đánh giá, việc bổ sung quy định mới và đẩy mạnh chuyển đổi số sẽ góp phần tạo nền tảng cho chu kỳ phát triển mới của bất động sản. Thực tế ghi nhận nửa đầu năm cho thấy, dòng tiền đầu tư lẫn mua để ở không còn phân bổ dàn trải mà tập trung vào những dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ rõ ràng, chất lượng bảo đảm và khả năng tạo lập giá trị trong dài hạn.

Theo khảo sát của CBRE Việt Nam, riêng quý II vừa qua, TP. Hồ Chí Minh ghi nhận hơn 6.500 căn hộ và hơn 1.900 căn nhà liền thổ mở bán mới, tăng khoảng 20% so với cùng kỳ. Tại Hà Nội, tổng nguồn cung căn hộ mở bán trong 6 tháng đạt khoảng 16.600 căn, mức cao nhất trong vòng 5 năm qua.

Trong khi đó, số liệu từ Viện nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch nhà ở mới trên cả nước, với tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 49%; căn hộ chung cư chiếm 73% lượng giao dịch. Các con số cho thấy dòng tiền vẫn hiện diện, nhưng người mua đang thận trọng và chọn lọc hơn.

Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, người dân hiện nay am hiểu về quy định pháp lý nhiều hơn, từ đó chủ động tìm hiểu và ưu tiên nhiều hơn các dự án bất động sản có tính pháp lý minh bạch. Điều này vừa đảm bảo quyền và lợi ích của chính bản thân họ, từ đó tạo điều kiện cho thị trường bất động sản được ổn định và lành mạnh hơn".

Hiện thị trường đang chứng kiến sự thay đổi trong tâm lý của khách hàng. Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, người mua ngày càng quan tâm đến năng lực tài chính của chủ đầu tư, tính pháp lý, tiến độ xây dựng, chất lượng bàn giao và khả năng vận hành dự án sau khi đưa vào sử dụng.

Theo đại diện OneHousing, việc sửa đổi đồng bộ các luật liên quan đến thị trường như Luật đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đang buộc các boanh nghiệp phải thay đổi trong chiến lược đầu tư phát triển dự án.

"Hiện chúng ta bước vài ranh giới của thị trường phát triển chuyên nghiệp vậy nên các doanh nghiệp phải tập trung nhiều vào câu chuyện dù làm phân khúc bình dân hay trung cấp hay cao cấp hạng sang, siêu sang thì doanh nghiệp phải am hiểu sản phẩm đó có đáp ứng được kỳ vọng của người mua hay không", ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh, OneHousing đánh giá.

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh.

Theo các chuyên gia, thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh, với ba yếu tố đóng vai trò như một "bộ lọc": năng lực tài chính và quản trị dòng tiền; khả năng kiểm soát chi phí, triển khai dự án; cùng chất lượng sản phẩm và trải nghiệm sống. Chỉ những doanh nghiệp có tiềm lực, quỹ đất pháp lý rõ ràng và năng lực thực thi mới có khả năng thu hút dòng tiền trung và dài hạn.

"Với các quyết sách của Trung ương, thời gian tới sẽ không còn chỗ cho các dự án mà nhà đầu tư cố tình găm, giữ đất, không đưa đất vào sử dụng", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) nhấn mạnh.

Với khung pháp lý từng bước hoàn thiện và dòng tiền ngày càng thận trọng, thị trường bất động sản được kỳ vọng tiếp tục phục hồi trong nửa cuối năm nay, nhưng mức độ phân hóa sẽ rõ nét hơn. Pháp lý, năng lực chủ đầu tư, chất lượng vận hành và giá trị sử dụng thực sẽ là những yếu tố quyết định sức hấp dẫn của dự án, hướng thị trường đến một chu kỳ tăng trưởng ổn định và bền vững hơn.