Bất động sản vẫn là “đầu kéo” tín dụng

Dư nợ bất động sản vượt 4 triệu tỷ đồng

Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tính đến hết ngày 31/7, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt 4,08 triệu tỷ đồng, tăng 16,95% so với cuối năm 2024 và chiếm 23,68% tổng dư nợ toàn nền kinh tế.

Theo đánh giá của Ngân hàng Nhà nước, những năm gần đây, dư nợ tín dụng bất động sản tăng trưởng cao và tỷ trọng trong tổng dư nợ tín dụng chung có xu hướng tăng. Theo đó, tăng trưởng dư nợ tín dụng bất động sản năm 2023 là 11,81%; năm 2024 là 20,79% và 7 tháng năm 2025 là 16,95%. Đáng chú ý, vốn chủ yếu đổ vào kinh doanh bất động sản, trong khi cho vay tiêu dùng, tự sử dụng tăng chậm lại.

Cụ thể, dư nợ tín dụng hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 1,79 triệu tỷ đồng, tương ứng tăng 23,87%, cao hơn hẳn mức 12,4% của cho vay tiêu dùng, tự sử dụng bất động sản.

Khảo sát của phóng viên Báo Tài chính - Đầu tư từ 20 ngân hàng cũng cho thấy, cho vay kinh doanh bất động sản tiếp tục là “đầu kéo” tín dụng trong nửa đầu năm 2025, với tốc độ tăng dư nợ tại nhiều nhà băng cao gấp đôi, thậm chí 5 - 8 lần so với tăng trưởng cho vay khách hàng của chính ngân hàng đó. Sự lệch pha này cho thấy, tín dụng bất động sản đang nóng hơn nền tín dụng chung.

Trong nhóm ngân hàng có dư nợ tín dụng bất động sản tăng trưởng “nóng”, VIB dẫn đầu với mức tăng tới 78,4%, cao gấp gần 8 lần tốc độ tăng trưởng cho vay khách hàng của chính ngân hàng này (9,9%). Tiếp theo là NamABank với mức tăng 49,3% so với cuối năm 2024. Sacombank cũng gây chú ý khi dư nợ bất động sản tăng 42,8%, gấp gần 5 lần mức tăng trưởng cho vay khách hàng. Đáng chú ý, Saigonbank dù dư nợ tín dụng giảm 7,2%, nhưng dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản vẫn tăng tới 30,9%.

Xét về con số tuyệt đối, Techcombank và VPBank dẫn đầu cho vay kinh doanh bất động sản tính đến cuối quý II/2025, lần lượt đạt 227.400 tỷ đồng (tăng 21,6% so với cuối năm 2024) và 192.800 tỷ đồng (tăng 3,3%).

Xét về tỷ trọng, PVcomBank và Techcombank nổi bật, khi dư nợ bất động sản chiếm trên 30% tổng dư nợ, cho thấy sự “đặt cược” lớn vào địa ốc trong bối cảnh lãi suất thấp và các vướng mắc về pháp lý dần được tháo gỡ.

Khảo sát tại một số doanh nghiệp bất động sản lớn cho thấy, các doanh nghiệp này cũng đang gia tăng vay vốn từ ngân hàng. Đơn cử, Novaland ghi nhận tổng dư nợ vay ngân hàng tăng mạnh lên 21.169 tỷ đồng, tăng 42% so với đầu năm, chủ yếu do vay dài hạn vọt 63% lên 16.537 tỷ đồng. Về lãi suất, các khoản vay áp dụng thả nổi cộng biên độ 3 - 4%, nhiều hợp đồng có mức sàn 10,2 - 11%/năm. Novaland cho biết, trong nửa đầu năm, Tập đoàn được phê duyệt tín dụng là 15.050 tỷ đồng thông qua các hợp đồng tín dụng mới từ các ngân hàng và đã giải ngân 4.640 tỷ đồng.

Trong khi đó, tại Taseco Land, tổng vốn vay ngân hàng tăng mạnh 37% so với đầu năm, lên mức 4.805,7 tỷ đồng; chi phí lãi vay là 85 tỷ đồng, tăng 29% so với cùng kỳ.

Kiểm soát dòng vốn, hạn chế đầu cơ

Đánh giá về dòng tín dụng đang chảy mạnh vào bất động sản, theo ông Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia tài chính - ngân hàng, diễn biến này một phần xuất phát từ mục tiêu tăng trưởng tín dụng 16% đặt ra từ đầu năm, cùng với kỳ vọng về sự phục hồi của thị trường.

Tuy vậy, vị chuyên gia này cũng nhấn mạnh, cần kiểm soát chặt chẽ rủi ro, bởi giá nhà hiện ở mức rất cao, đặc biệt tại các đô thị lớn. Ông Hiếu lưu ý, chính sách tín dụng cần được điều chỉnh theo hướng hợp lý, ưu tiên các dự án có đầy đủ pháp lý và người mua có nhu cầu ở thực; kiểm soát chặt dòng vốn chảy vào đất nền, hoạt động đầu cơ.

Bên cạnh đó, nhiều ý kiến cho rằng, thị trường bất động sản đang phục hồi, nhu cầu vốn cho các dự án ngày càng lớn. Tuy nhiên, khi kênh trái phiếu doanh nghiệp được tái cơ cấu và nâng cao về tiêu chuẩn, các chủ đầu tư quay lại với kênh tín dụng ngân hàng.

Báo cáo từ Bộ Xây dựng cho thấy, trong 9 tháng năm 2025, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh duy trì ở mức cao. Tại Hà Nội, giá sơ cấp trung bình là 70 - 80 triệu đồng/m2, tăng 33% so với cùng kỳ. Tại TP. Hồ Chí Minh, giá sơ cấp trung bình khoảng 75 triệu đồng/m2, tăng 36%.

Bộ Xây dựng cũng thừa nhận, giá giao dịch bất động sản có xu hướng tăng dần theo năm, song cơ bản chưa phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản. Đồng thời, còn hiện tượng găm hàng, nâng giá, đầu cơ, làm tăng mặt bằng giá bất động sản, gây mất cân đối cung - cầu và vượt quá khả năng chi trả của người dân.

Thực tế, sự gia tăng giao dịch và mức giá ở một số phân khúc trọng điểm, cùng các chính sách hỗ trợ về pháp lý và tín dụng, đang tạo đà cho thị trường bất động sản bước vào giai đoạn tăng trưởng. Niềm tin thị trường đang cải thiện, nhưng sự phục hồi này cũng kéo theo những tín hiệu đáng lo ngại khi đầu cơ quay lại, đất nền ở một số khu vực bị "thổi giá" và dòng vốn nóng len lỏi vào thị trường. Những thách thức về lệch pha cung - cầu, rủi ro đầu cơ và khả năng chi trả của người mua vẫn là các yếu tố cần được giám sát chặt chẽ.