Các quốc gia phát triển giải bài toán nhà cho thuê thế nào?

Khi giá nhà vượt xa tốc độ tăng thu nhập và khả năng vay mua nhà ngày càng bị thu hẹp, nhà cho thuê không còn là lựa chọn tạm thời của nhóm chưa đủ tiền mua nhà. Tại nhiều nền kinh tế phát triển, đây đã trở thành một cấu phần chính thức của chính sách nhà ở, gắn với an sinh xã hội, tính linh hoạt của thị trường lao động và ổn định đô thị.

Trong nhiều thập kỷ, sở hữu nhà vẫn là chuẩn mực phổ biến tại phần lớn các nền kinh tế. Tuy nhiên, tại các đô thị lớn, áp lực giá nhà đã làm thay đổi cấu trúc thị trường. Ở Đức, Áo hay Thụy Sĩ, tỷ lệ hộ gia đình thuê nhà tại các đô thị có thể vượt một nửa dân số. Tại Hà Lan, nhà ở xã hội cho thuê chiếm tỷ trọng đáng kể, khoảng 45% trong tổng nguồn cung.

Trong khi đó, tại Mỹ và Anh, dù sở hữu nhà vẫn chiếm ưu thế, nhà ở cho thuê đã trở thành lựa chọn không thể thiếu đối với người trẻ, lao động nhập cư, các gia đình trung lưu chưa đủ khả năng mua nhà và nhóm thu nhập thấp.

Điểm chung của các thị trường phát triển không nằm ở một mô hình duy nhất, mà ở sự đa dạng của hệ sinh thái nhà thuê. Có quốc gia để Nhà nước đóng vai trò dẫn dắt như Áo, Singapore. Có quốc gia dựa nhiều vào khu vực tư nhân nhưng điều tiết chặt như Đức. Có nước trao vai trò trung gian cho các tổ chức phi lợi nhuận như Hà Lan. Cũng có thị trường linh hoạt, tư nhân chi phối như Nhật Bản, Mỹ và Anh.

Đức là một trong những thị trường nhà thuê phát triển nhất trong nhóm OECD, với khoảng 52% hộ gia đình sống trong nhà thuê. Khác với các nước ưu tiên sở hữu, thuê nhà tại Đức không bị coi là lựa chọn kém ổn định. Người thuê được bảo vệ bằng hợp đồng dài hạn, cơ chế giới hạn tăng giá thuê và các quy định nghiêm ngặt về đặt cọc, chấm dứt hợp đồng, sửa chữa nhà ở.

Nhà nước Đức không trực tiếp cung cấp phần lớn nhà thuê, mà chủ yếu thiết kế khung pháp lý và hỗ trợ nhóm thu nhập thấp. Nguồn cung đến từ các chủ nhà nhỏ lẻ, doanh nghiệp tư nhân và gần đây là các nhà đầu tư thể chế.

Mô hình này tạo ra một thị trường thuê tương đối bền vững, nơi lợi nhuận của chủ nhà đến từ dòng tiền ổn định và giá trị tài sản dài hạn, thay vì biến động ngắn hạn. Đức cho thấy thị trường thuê tư nhân vẫn có thể phát triển nếu luật chơi đủ minh bạch. Bảo vệ người thuê không nhất thiết đồng nghĩa với triệt tiêu lợi nhuận của chủ nhà, miễn là chính sách tạo được sự cân bằng giữa ổn định cư trú và động lực đầu tư.

Thủ đô Vienna của Áo thường được xem là hình mẫu đặc biệt trên thế giới về câu chuyện nhà ở xã hội. Tại thành phố này, tỷ lệ dân cư sống trong các căn hộ do thành phố sở hữu hoặc do các tổ chức lợi nhuận thấp vận hành rất lớn, khoảng 60%.

Nhà ở xã hội không chỉ dành cho nhóm thu nhập thấp nhất, mà mở rộng tới cả tầng lớp trung lưu. Nhờ đó, nhà thuê xã hội trở thành một phần bình thường của đời sống đô thị, thay vì bị gắn với hình ảnh nhà ở cho nhóm yếu thế.

Khác với mô hình trợ cấp gián tiếp, Vienna duy trì vai trò lớn của chính quyền thành phố. Nguồn vốn đến từ ngân sách, các quỹ luân chuyển và cơ chế tái đầu tư tiền thuê vào phát triển quỹ nhà mới. Giá thuê thấp và ổn định tạo áp lực điều tiết ngược lên thị trường tư nhân, giúp mặt bằng thuê nhà không bị đẩy lên quá nhanh.

Tuy nhiên, mô hình Vienna đòi hỏi năng lực tài khóa lớn, quản trị đô thị ổn định và cam kết chính trị dài hạn. Thủ đô của Áo coi nhà thuê xã hội như một dạng hạ tầng thiết yếu của đô thị, tương tự giao thông, trường học hay y tế.

Hà Lan đại diện cho mô hình trung gian giữa Nhà nước và thị trường. Các tổ chức nhà ở phi lợi nhuận, nắm giữ một phần lớn nguồn cung nhà ở xã hội. Nhà nước không trực tiếp xây và vận hành toàn bộ, nhưng đặt khung pháp lý, giới hạn giá thuê, quy định đối tượng thụ hưởng và hỗ trợ thông qua đất đai, quy hoạch, cơ chế vốn.

Điểm đáng chú ý là các tổ chức này có thể tự huy động vốn, vay ngân hàng, tái đầu tư dòng tiền cho thuê và phát triển thêm dự án. Nhờ đó, khu vực nhà ở xã hội không hoàn toàn phụ thuộc vào ngân sách thường xuyên, trong khi vẫn duy trì được mục tiêu an sinh.

Thay vì chỉ dựa vào doanh nghiệp bất động sản thương mại hoặc ngân sách nhà nước, Hà Lan đã thành công trong mô hình doanh nghiệp xã hội, hợp tác xã nhà ở, quỹ phát triển nhà thuê hoặc các tổ chức phi lợi nhuận chuyên vận hành nhà ở dài hạn. Nhà nước có thể hỗ trợ bằng đất sạch, tín dụng ưu đãi và cơ chế thuế, nhưng yêu cầu rõ về thời hạn cho thuê, mức giá và nhóm đối tượng phục vụ.

Singapore có đặc thù riêng: phần lớn dân cư sống trong hệ thống nhà ở công (HDB), chủ yếu dưới hình thức sở hữu dài hạn (lên tới 99 năm). Nhà thuê công chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ, dành cho nhóm thu nhập thấp. Tuy vậy, kinh nghiệm Singapore cho thấy vai trò then chốt của Nhà nước trong việc nắm giữ đất đai, quy hoạch nguồn cung và tạo cơ chế tài chính dài hạn cho nhà ở.

Ngược lại, Nhật Bản là thị trường thuê linh hoạt hơn, với tỷ lệ thuê lớn tại các đô thị như Tokyo và Osaka. Khu vực tư nhân giữ vai trò chủ đạo, hợp đồng thường ngắn hơn và mức bảo vệ người thuê thấp hơn so với Đức hay Hà Lan. Mô hình này phù hợp với xã hội có tính dịch chuyển cao, nhiều hộ gia đình nhỏ và văn hóa thuê nhà linh hoạt. Tuy nhiên, nó cũng đặt ra rủi ro về chi phí đặt cọc, phí môi giới và chất lượng nhà ở.

2 quốc gia này cho thấy một chính sách nhà thuê hiệu quả cần vừa có trụ cột an sinh cho nhóm thu nhập thấp, vừa có phân khúc linh hoạt cho người trẻ, chuyên gia, sinh viên và lao động di cư. Đồng thời, 2 quốc gia này cũng cho thấy không nên thiết kế một mô hình duy nhất cho mọi nhóm dân cư.

Tại Mỹ và Anh, thị trường thuê chịu ảnh hưởng lớn từ khu vực tư nhân. Các quỹ đầu tư, REITs, doanh nghiệp phát triển nhà cho thuê và mô hình xây để cho thuê ngày càng có vai trò lớn. Ưu điểm của mô hình này là khả năng huy động vốn nhanh, phát triển nguồn cung quy mô lớn và chuyên nghiệp hóa vận hành.

Tuy nhiên, khi bảo vệ người thuê không đủ mạnh, thị trường dễ đối mặt với tình trạng tăng giá thuê nhanh, hợp đồng ngắn hạn và rủi ro trục xuất. Nhà thuê khi đó có thể trở thành một kênh đầu tư tài chính nhiều hơn là công cụ ổn định chỗ ở.

Đây là cảnh báo quan trọng với các quốc gia khác nếu muốn thu hút vốn tư nhân vào nhà thuê. Ưu đãi thuế, đất đai hoặc tín dụng cần đi kèm điều kiện ràng buộc: dự án phải duy trì cho thuê dài hạn, công khai giá, đảm bảo tiêu chuẩn vận hành và không được chuyển đổi sang bán thương mại khi đã nhận hỗ trợ chính sách.