Chênh lệch địa tô từ bất cập của khung giá đất

(Xây dựng) - Đất đai là nền tảng phát triển của mỗi cá nhân, cộng đồng và mỗi gia đình, doanh nghiệp, tổ chức. Không một cá nhân nào, không một tổ chức nào tồn tại không dựa vào đất hoặc ở khía cạnh định cư hay ở khía cạnh mưu sinh. Ai cũng cần có nhà để ở, doanh nghiệp nào cũng cần có đất để làm trụ sở, để xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh… Đối với các doanh nghiệp lâm nghiệp, nông nghiệp thì đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu. Ở cách hiểu này thì sở hữu đất đai đúng là sở hữu toàn dân.

Việt Nam là quốc gia duy nhất trên thế giới thực hiện nguyên tắc “sở hữu toàn dân”. Chính vì vậy, quản lý Nhà nước về đất đai ở Việt Nam có những đặc thù riêng và phức tạp ở nhiều khía cạnh, trong đó có vấn đề giới hạn thẩm quyền, giới hạn quyền sử dụng, định đoạt… Những đặc thù và tính phức tạp trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai dẫn đến sự hình thành những chế định pháp luật phát sinh như quyền sử dụng đất, nhiều giới hạn quản lý, sử dụng, định đoạt đất đai dễ gây ra những bất cập hạn chế trong sự phát triển kinh tế xã hội. Vì vậy, quản lý hiệu quả đất đai cần thúc đẩy được việc tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, điều mà pháp luật hiện hành chưa đáp ứng được một cách đầy đủ và hiệu quả.

Thực tiễn hiện nay cho thấy, cơ chế quản lý giá đất còn có quá nhiều bất cập. Luật Đất đai năm 2013 đã trao cho chính quyền địa phương xây dựng bảng giá đất có hiệu lực 5 năm và được điều chỉnh bởi hệ số K. Quy định này có mục đích tạo căn cứ xác định giá đất để các chủ thể sử dụng thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình với Nhà nước. Cách tiếp cận và các quy định cụ thể liên quan đến điều này đã bộc lộ điểm yếu nhất là giá đất đai do cơ quan Nhà nước xác định giá chênh lệch quá nhiều với thị trường giao dịch đất đai theo hướng hạ thấp. Thực trạng này diễn ra khắp trên cả nước và là nguyên nhân dẫn đến việc áp dụng thu hồi, đền bù đất đai giải phóng mặt bằng áp giá không sát với thực tiễn. Hệ lụy đương nhiên là bị người dân và doanh nghiệp không đồng thuận, cản trở việc triển khai các dự án. Mặt khác trên thực tế, để thực hiện thành công các giao dịch liên quan đến đất đai thì thủ tục hành chính phải thuận lợi, minh bạch và công minh. Tuy nhiên, thủ tục hành chính còn nhiều phức tạp. Để tìm kiếm cơ hội, doanh nghiệp tìm cách “thỏa mãn” các chủ thể có thẩm quyền quản lý đất đai. Bên cạnh đó, các chính sách đất đai thiếu ổn định cũng chính là nguyên nhân dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện nhiều về số lượng, phức tạp về tính chất, kéo dài ảnh hưởng đến an ninh trật tự địa phương. Thực tế này diễn ra ở các địa phương lớn như Thành phố Hồ Chí Minh, tỉnh Khánh Hòa, thành phố Đà Nẵng. Nhiều lãnh đạo địa phương khi triển khai cơ chế đổi đất lấy hạ tầng, giao đất công đã áp dụng giá thấp chỉ bằng một nửa giá thị trường. Nhiều địa phương áp dụng giá để đền bù cho người dân đã điều chỉnh hệ số K lên đến 15 lần mà vẫn chưa sát với giá trên thực tế, vì thế người dân, doanh nghiệp vẫn không đồng thuận bàn giao đất đai. Thực trạng nêu trên là hệ quả của những bất cập, hạn chế chủ yếu dưới đây trong pháp luật đất đai.

Một là, khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 quy định 4 nguyên tắc định giá đất gồm: (i) phù hợp với mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; (ii) phù hợp với thời hạn sử dụng đất; (iii) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; (iv) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau. Như vậy, có thể thấy ngay điểm hạn chế từ nguyên tắc xác định giá đất “Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất”.

Trên thực tế có những khu đất hầu như cả chục năm không có giao dịch. Những khu đất này chủ yếu tập trung ở những vùng sâu, vùng xa, miền núi và mục đích sử dụng đất đai chủ yếu để sản xuất nông nghiệp. Chính vì thế, việc xác định giá đất căn cứ vào nguyên tắc này rất khó khăn do thiếu yếu tố thị trường. Mặt khác, nếu căn cứ vào kết quả trúng đấu giá để xác định giá lại càng không đúng vì đấu giá đất là mang tính thời điểm, không có tính liên tục và không phổ biến. Giá đấu thầu thường thể hiện giá trị giao dịch chứ không thể phản ánh được chính xác giá thị trường. Vụ đấu giá đất bỏ cọc nhằm thổi giá hoặc có động cơ xấu như vụ đấu giá của Tân Hoàng Minh vừa qua cho thấy căn cứ xác định giá ở điểm (iii) Điều 112 là thiếu hợp lý.

Điểm (iv) thể hiện nguyên tắc “Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau” cũng chứa đựng bất cập. Thực tiễn thi hành Luật Đất đai trong những năm qua cho thấy nguyên tắc này không còn phù hợp. Ví dụ cụ thể lấy từ thực tiễn dưới đây là minh chứng cho đánh giá này. Các lô đất ở như nhau trên một tuyến đường nhưng nếu giáp ranh giữa quận 1 và quận 3 tại Thành phố Hồ Chí Minh có giá chênh lệch nhau liên quan đến địa giới hành chính tạo nên. Cùng trên con đường song các lô đất ở quận 1 cao hơn nhiều so với quận 2 theo giá thị trường. Thực tiễn này được khá nhiều chuyên gia, nhà khoa học chỉ ra trong các nghiên cứu hoặc các hội thảo về pháp luật đấu thầu, pháp luật đất đai.

Hai là, Điều 113 Luật Đất đai 2013 quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp”. Khung giá đất được quy định trong Điều 113 chứa đựng một số bất cập cản trở sự phát triển của thị trường bất động sản, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích chính đáng của cá nhân, tổ chức. Ít nhất, cần nhận thấy những bất cập sau: (1) thời hạn 5 năm của khung giá đất hoàn toàn không phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Ngay trong các kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm, trong hệ thống quản lý Nhà nước về kinh tế đã xác định nhiều thay đổi. Lấy sự bất biến để xác định các giao dịch năng động, thường xuyên thay đổi của quan hệ cung cầu rất không phù hợp. Trên thực tế thời gian 5 năm có những khu đất đã tăng giá lên gần chục lần. Ngay cả việc áp dụng hệ số K hai chữ số cũng không theo kịp biến động của giá. Trên thực tế, ở Thành phố Hồ Chí Minh giá thành phố ban hành ở đường Nguyễn Huệ quận 1 là 170 triệu đồng/m2, nhưng thực tế giá giao dịch đã lên 1,5 tỷ đồng m2. Chính vì vậy, khi áp giá thu thuế thì Nhà nước thất thu, mặt khác khi áp giá đền bù, bồi thường thì lại thấp không đúng với thực tiễn. Điều này đương nhiên dẫn đến khó khăn kéo dài trong việc thu hồi đất đai.

Từ những bất cập của khung giá đất là quá chênh lệch về giá Nhà nước với giá thực tế trên thị trường, nên doanh nghiệp, nhóm lợi ích sẵn sàng bắt tay với nhau tạo ra một dự án, hay từ việc đấu giá đất đai của Nhà nước là tha hồ phân chia lợi nhuận. Lợi nhuận ở đây phần lớn do quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, một phần ít do doanh nghiệp tạo ra sau quá trình triển khai dự án. Công bằng mà nói việc thất thu này là do chính sách, pháp luật đất đai Nhà nước chưa gắn liền với thực tiễn đời sống chứ không phải do doanh nghiệp. Như vậy, vấn đề đặt ra là làm sao để có được một giá đất phù hợp với thị trường trong bối cảnh dữ liệu về đất đai chưa đầy đủ, giá đất đó phải là cơ hội chung cho mọi cá nhân và tổ chức đều có cơ hội tiếp cận và sử dụng hiệu quả, hợp lý và giá nào cho đền bù, thu hồi đất đai mà người dân không quá thiệt. Đặc biệt, giá đất phải có tính kiến tạo cho sự phát triển của đất nước trong giai đoạn hiện nay, đó là thử thách lớn mà sửa đổi Luật Đất đai lần này cần phải vượt qua.

Phan Văn Lâm Viện Nghiên cứu Pháp Luật và Kinh tế Asean