Cơ hội cho bất động sản công nghiệp tăng trưởng dài hạn

“Hấp lực” từ các hiệp định thương mại tự do mới

Chuyên gia của Công ty CP chứng khoán Agribank (Agriseco Research) cho rằng, ngoài các yếu tố địa chính trị, cuộc chiến tranh thương mại Mỹ - Trung tạo ra “cú hích” quan trọng để dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) chảy vào Việt Nam. Đặc biệt, việc Việt Nam liên tục ký kết các hiệp định thương mại tự do (FTA) quan trọng như EVFTA (Hiệp định thương mại tự do Việt Nam - EU), CPTPP (Hiệp định Đối tác toàn diện và tiến bộ xuyên Thái Bình Dương) và mới đây nhất là việc hợp tác giữa Mỹ và Việt Nam, sau chuyến thăm của Phó Tổng thống Mỹ Kamala Harris, sẽ giúp thúc đẩy tăng trưởng thương mại của Việt Nam với các quốc gia. Với việc đón nhiều dòng vốn đầu tư, sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản khu công nghiệp (KCN) tăng trưởng ổn định trong dài hạn.

Bất động sản công nghiệp được ghi nhận là điểm sáng trong đại dịch, tuy nhiên, trong cơ hội vẫn còn nhiều thách thức. Ảnh: Tuấn Nguyễn

Điển hình, thương mại giữa Mỹ và Việt Nam đã tăng mạnh lên 60 tỷ USD (gần gấp đôi so với năm 2018). Hiệp định EVFTA cũng mang lại nhiều lợi thế lớn khi các hàng hóa thế mạnh sẽ được giảm thuế về mức 0% như máy móc, thiết bị điện tử, dệt may, nhựa. Bên cạnh đó, chiến tranh thương mại Mỹ - Trung, dịch Covid-19 đã đẩy nhanh xu hướng dịch chuyển dòng vốn ra khỏi Trung Quốc giúp Việt Nam hưởng lợi đáng kể. Đại dịch Covid-19 đã khiến chuỗi cung ứng toàn cầu bị gián đoạn khi phụ thuộc nhiều vào các trung tâm sản xuất lớn, nhất là Trung Quốc. Để tránh rủi ro tập trung hóa, nhiều doanh nghiệp FDI chuyển dịch nhà máy từ Trung Quốc sang Việt Nam điển hình như LG, Foxconn, Pegatron.

Cùng với đó, bất động sản công nghiệp cũng hưởng lợi từ chính sách đầu tư công. Theo kế hoạch giải ngân 2021 – 2025, quy mô giải ngân đầu tư công sẽ tăng thêm 40% so với con số thực hiện của giai đoạn trước. Quy mô tăng sẽ tạo lợi thế cạnh tranh của Việt Nam với các nước trong khu vực. Chính phủ đang có các động thái để thúc đẩy đầu tư công. Cụ thể, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ban hành một số chính sách như Nghị quyết số 63/NQ-CP hay Công điện số 1082/CĐ-TTG về việc đẩy nhanh tiến độ thực hiện và giải ngân kế hoạch vốn đầu tư công năm 2021. Bên cạnh đó, Chính phủ cũng đang tập trung nguồn lực cho các dự án quốc gia trọng điểm như cao tốc Bắc - Nam, sân bay Long Thành. Nhờ đó, bất động sản KCN sẽ được hưởng lợi khi cơ sở hạ tầng phát triển, logistics được hiện đại hóa hơn.

Theo quy hoạch phát triển đất giai đoạn 2021 – 2030, diện tích đất KCN đến năm 2030 sẽ tăng lên 115 nghìn ha so với năm 2020 với 558 KCN, trong đó ưu tiên mở rộng các KCN đã đạt tỷ lệ lấp đầy trên 60%. Các khu vực sẽ được hưởng lợi theo quy hoạch mở rộng hạ tầng cùng với đất KCN bao gồm Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Nguyên, Quảng Ninh, Đồng Nai, Vũng Tàu, Long An. Theo CBRE, đến năm 2023, diện tích KCN mới đi vào hoạt động khu vực miền Bắc với tốc độ tăng khoảng 7%/năm và phía Nam là 6%/năm.

Trong cơ hội, có thách thức

Bên cạnh các yếu tố thuận lợi, bất động sản KCN không tránh khỏi những yếu tố bất lợi. 8 tháng năm 2021, tổng vốn FDI đăng ký và số dự án mới cơ bản không tăng so với cùng kỳ năm 2020. Điều này chủ yếu do tình hình dịch bệnh ở các KCN trọng điểm phía Nam như: Bình Dương, TP. Hồ Chí Minh... Đây có thể là bất lợi với Việt Nam khiến dòng vốn đầu tư bị ảnh hưởng.

Tuy nhiên, Agriseco Research nhận định, đây chỉ là tác động trong ngắn hạn khi Việt Nam đang dần kiểm soát được dịch bệnh tại các khu vực này với tỷ lệ tiêm vắc-xin cao (TP. Hồ Chí Minh đạt 90%, Bình Dương đạt 60%). Đây là những biện pháp kịp thời giúp hoạt động sản xuất KCN không bị ngưng trệ và ảnh hưởng đến vốn FDI. Mặc dù tổng vốn FDI đang chững lại, vốn FDI đăng ký cấp mới và thực hiện đã bắt đầu tăng trở lại, lần lượt tăng 16,4% và 2% so với cùng kỳ năm 2020.

Ngoài ra, cơ sở hạ tầng, kho bãi, logistics của Việt Nam chưa thực sự phát triển so với các nước trong khu vực có thể khiến dòng vốn FDI chững lại. Cụ thể, chi phí vận chuyển cao nhất so với các quốc gia khác ở mức 25% sẽ gây khó khăn trong việc cung ứng hàng hóa.

Theo Savills, chỉ các doanh nghiệp nằm gần trục giao thông như Bắc Ninh, Bắc Giang, Long An thì mới có thể giảm thiểu chi phí vận chuyển. Ngoài ra, việc các KCN xảy ra tình trạng thiếu điện để vận hành cũng là một rủi ro khiến các doanh nghiệp khó mở rộng sản xuất. Tuy nhiên, Chính phủ đang nỗ lực đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng và phối hợp với ngành điện để cung ứng điện sẵn tại các KCN./.

Văn Tuấn