Cuộc đua thâu tóm quỹ đất của doanh nghiệp bất động sản và câu chuyện 'một nửa chiếc bánh mì'

Đầu tháng 4 vừa qua, bà Nguyễn Thị Sơn, “nữ tướng” của Kim Sơn Group, tiết lộ đã đích thân về quê nhà Bắc Ninh để tìm kiếm quỹ đất đầu tư khu đô thị và thương mại. Động thái của nhà sáng lập Kim Sơn cho thấy cuộc đua thâu tóm quỹ đất của doanh nghiệp trong nước vẫn tiếp tục nóng lên.

Đua thâu tóm quỹ đất

Những ai quan tâm đến lĩnh vực bất động sản đều biết rằng đặc thù của doanh nghiệp trong ngành này là có quỹ đất lớn sẽ đồng nghĩa với lợi thế phát triển. Vì vậy, không chỉ tại Kim Sơn, các đại gia đầu ngành cũng đang nhập cuộc đường đua rót tiền gom đất.

Một trong những tên tuổi hàng đầu cần nhắc đến trong cuộc đua gom đất những năm qua là Đất Xanh Group (DXG). DXG thông tin đang tìm kiếm quỹ đất rộng 100 - 200 ha khắp cả nước, pháp lý tốt để làm các dự án giai đoạn 2024 – 2025.

Đáng chú ý, DXG còn thể hiện tham vọng lớn bằng việc lên kế hoạch mua bán và sáp nhập (M&A) các quỹ đất dự án hiện hữu có tiềm năng để phát triển sản phẩm nhà ở đáp ứng nhu cầu thực. Mục tiêu trước mắt của đại gia này là quỹ đất sạch pháp lý tại hai tỉnh Bình Phước và Đồng Nai.

Các đại gia bất động sản đang đẩy mạnh săn quỹ đất sạch nhằm nắm giữ lợi thế trong chu kỳ tăng trưởng mới, tuy nhiên chuyên gia cảnh báo rủi ro nếu "cơn say" lan rộng tạo gánh nặng tài chính.

Bất động sản Phát Đạt (PDR), trong báo cáo thường niên công bố mới đây, cũng cho hay sẽ tập trung tìm kiếm quỹ đất để phát triển các sản phẩm cao cấp. Đặc biệt, PDR muốn dồn lực để mở rộng quỹ đất và phân khúc nhà ở xã hội, tập trung tại các địa phương có tiềm năng phát triển công nghiệp.

Cụ thể, theo ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch PDR, trong năm 2024 công ty sẽ đưa ra thị trường 4-6 dự án lớn, đồng thời tích cực xúc tiến mở rộng quỹ đất tại Đồng Nai, Lâm Đồng... và nỗ lực tìm kiếm thêm quỹ đất mới tại TP.HCM.

Một ông lớn khác là Bất động sản An Gia hồi tháng 2 cũng thông báo đang tìm kiếm cơ hội để thực hiện M&A, mở rộng quỹ đất sạch. Hiện, công ty đang trong quá trình thẩm định chuyên sâu đối với hai quỹ đất tiềm năng tại quận 8 và Thủ Đức (TP.HCM).

Ngay cả Novaland (NVL) dù chỉ vừa trải qua quá trình tái cấu trúc cũng cho thấy tham vọng trong phát triển quỹ đất mới. Điển hình, NVL vừa đề xuất đầu tư một tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng rộng gần 437 ha tại khu vực Mũi Yến, tỉnh Bình Thuận.

Bên cạnh những đại gia kể trên, loạt doanh nghiệp lớn khác như Ecopark, Hoàng Huy, TNG Holdings, Vinhomes, Eurowindow, Phú Mỹ Hưng, Hà Đô... cũng đang tích cực tham gia phát triển dự án từ các quỹ đất lớn từ 50 -150 ha tại Lâm Đồng, Long An, Hải Phòng, Bình Thuận...

Câu chuyện “một nửa cái bánh mì”

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield, đánh giá trong cuộc đua mở rộng quỹ đất năm 2023, khối ngoại chiếm ưu thế. Tuy nhiên, thị trường 2024 chứng kiến sự trở lại nhiều hơn của doanh nghiệp nội sau 2 năm tái cơ cấu.

Xu hướng được dự báo của năm 2024 sẽ là các doanh nghiệp nội giàu tiềm lực tiếp tục cuộc đua thâu tóm quỹ đất sạch, còn khối ngoại đẩy mạnh săn các dự án gặp khó về tài chính.

“Khẩu vị đầu tư của các doanh nghiệp lúc này là dự án có quỹ đất sạch, chất lượng tốt, có giá trị thật, có quyền sở hữu hợp pháp, đền bù giải phóng hoàn chỉnh và có tiềm năng phát triển”, bà Trang Bùi nói.

Có thể thấy, doanh nghiệp càng có quỹ đất lớn thì càng nắm giữ nhiều lợi thế, điều này không cần bàn cãi. Tuy nhiên, theo chuyên gia, quỹ đất lớn mới chỉ là một nửa câu chuyện quyết định thành bại, giống như câu ngạn ngữ: “Một nửa chiếc bánh mì vẫn là bánh mì, nhưng một nửa sự thật thì chưa chắc đã là sự thật”.

Lý do là bởi, trong bối cảnh thị trường nhà đất mới chỉ vừa vực dậy từ đáy vực, khó khăn vẫn bủa vây, nếu tốc độ hồi phục không như kỳ vọng và núi hàng tồn kho của các doanh nghiệp tiếp tục tăng thì những đơn vị dùng vốn vay để phát triển quỹ đất sẽ đối diện với gánh nặng nợ nần khổng lồ.

Đơn cử như trường hợp của NVL, vào đầu năm 2022, khi chia sẻ về kế hoạch và chiến lược năm mới, NVL đã tự tin “khoe” về quỹ đất hơn 10.600 ha. Quỹ đất tăng kéo theo tổng tài sản của công ty gia tăng tương ứng, từ mức 36.527 tỷ đồng năm 2016 lên 257.734 tỷ đồng trong năm 2022.

Tuy nhiên, đằng sau những con số mộng mơ, quá nửa trong số tổng tài sản của NVL thời điểm đó là giá trị quỹ đất và dự án dở dang đang xây dựng, trong khi tồn kho bất động sản đã hoàn thành và sản phẩm chờ bàn giao cho khách hàng chỉ chiếm tỷ trọng rất nhỏ.

Kết quả sau đó thì ai cũng đã thấy, trong gần 2 năm qua, NVL với những gánh nặng về tài chính đã liên tục ngụp lặn trong khó khăn, đến nay mới chỉ vừa hoàn thành tái cấu trúc. Chủ tịch NVL Bùi Thành Nhơn từng phải viết “tâm thư” gửi cổ đông kêu gọi đồng hành cùng tập đoàn vượt qua sóng gió.

Một ví dụ để thấy rằng, việc sở hữu quỹ đất lớn chỉ là một nửa câu chuyện, bởi không ít doanh nghiệp bất động sản vì lao vào cuộc đua gom đất mà phải đối mặt với những khoản nợ lớn. Vấn đề này nếu không được kiểm soát tốt có thể sẽ gây ra sự đổ vỡ liên hoàn cho doanh nghiệp.

Mối nguy trên có lẽ cũng đã được nhiều doanh nghiệp tính đến. Hầu hết các ông lớn đầu ngành hiện đều ưu tiên quỹ đất sạch pháp lý, nằm tại các địa phương giàu tiềm năng, có thể triển khai dự án nhanh, đồng thời tập trung vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội.

Tựu trung lại, trong bất kỳ cuộc đua nào, để đảm bảo an toàn, giới chuyên gia khuyến cáo các doanh nghiệp cần tính toán kỹ lưỡng, tránh lao theo những “cơn say” dẫn tới mất phương hướng. Và trong cuộc đua thâu tóm quỹ đất, ngay cả những ông lớn đầu ngành cũng cần thận trọng, áp dụng chiến lược phù hợp, đặc biệt là tránh sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà.

Hưng Nguyên