Đẩy nhanh xử lý tài sản, giảm áp lực thu hồi nợ xấu

Tính đến tháng 1/2025, tỷ lệ nợ xấu nội bảng toàn ngành ở mức 4,3%, tập trung tại một số ngân hàng yếu kém và diện kiểm soát đặc biệt, thông tin này được NHNN đề cập tại báo cáo tổng kết thi hành Nghị quyết 42 và một số quy định tại Luật các tổ chức tín dụng.

Riêng với lĩnh vực bất động sản, số liệu của NHNN đưa ra cũng cho biết, tính đến hết tháng 3/2025, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đạt hơn 1,56 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 260.000 tỷ đồng so với cuối năm 2024 (hơn 1,3 triệu tỷ đồng), tương ứng mức tăng 20%. Đà tăng của tín dụng kinh doanh bất động sản đang vượt xa mức tăng chung.

Phát biểu tại hội thảo “Xử lý nợ xấu: Đâu là giải pháp hài hòa?” do Báo Tiền Phong tổ chức ngày 27/5, ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Group cho rằng, nếu tín dụng toàn hệ thống tăng trưởng đúng mục tiêu 16% trong năm, tổng dư nợ bất động sản có thể đạt 3,8-3,9 triệu tỷ đồng. Tuy nhiên, tín dụng vẫn chủ yếu chảy vào doanh nghiệp bất động sản, trong khi người dân chưa mặn mà vay mua nhà do giá cao.

Tỷ lệ nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản đang tăng nhanh. Thống kê cho thấy tổng nợ xấu của 27 ngân hàng niêm yết đã vượt 265.000 tỷ đồng, tăng 18,5% so với cùng kỳ. Trong khi Vietcombank, Techcombank, VietABank vẫn duy trì tỷ lệ nợ xấu thấp dưới 1,2%, một số ngân hàng như OCB đã ghi nhận mức 3,9%, khiến rủi ro hệ thống ngày càng rõ rệt.

Trong khi đó, theo ông Thắng, việc thu giữ tài sản đảm bảo không phải lúc nào cũng là giải pháp tối ưu. Trong bối cảnh thị trường còn nhiều bất ổn, việc này thậm chí có thể trở thành gánh nặng cho ngân hàng nếu không đi kèm các biện pháp xử lý hiệu quả. Vì thế, ông Thắng cho rằng, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa ngân hàng, doanh nghiệp và các cơ quan quản lý để tháo gỡ vướng mắc, minh bạch hóa quy trình và nâng cao hiệu quả sử dụng tài sản đảm bảo, từ đó mới có thể giải quyết nợ xấu một cách bền vững.

"Hiện các doanh nghiệp địa ốc tiếp tục đối mặt với nhiều rủi ro khi điều kiện vay vốn ngày càng khắt khe, báo cáo tài chính suy yếu, còn thủ tục giải ngân thì phức tạp và kéo dài. Thêm vào đó, nhiều ngân hàng chỉ chấp nhận tài sản đảm bảo là bất động sản, chưa linh hoạt với các loại tài sản khác như cổ phiếu hay quyền tài sản. Điều này càng khiến doanh nghiệp khó tiếp cận vốn, nhất là trong bối cảnh áp lực tài chính ngày một gia tăng", ông Thắng nói.

Tuy nhiên, để cải thiện khả năng vay vốn, ông Thắng cho rằng, doanh nghiệp cần minh bạch hóa báo cáo tài chính, tăng cường kiểm toán độc lập và ứng dụng công nghệ vào quy trình chấm điểm tín dụng. Đồng thời, các kênh huy động vốn thay thế như phát hành trái phiếu, hợp tác với quỹ đầu tư hoặc tín dụng xanh cần được mở rộng.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, trong nền kinh tế thị trường, nợ xấu là hệ quả tất yếu. Vấn đề là phải kiểm soát ở mức chấp nhận được, với Việt Nam là khoảng 3%. Theo ông Châu, xử lý nợ xấu không chỉ là thu hồi nợ mà còn là cơ hội để phục hồi thị trường. Chỉ khi pháp luật minh bạch, đồng bộ, tạo điều kiện lưu chuyển tài sản, khơi thông dòng tiền, thì mới có thể xử lý tận gốc nợ xấu.

Do đó, ông Châu đề xuất, Chính phủ cần xem xét ban hành cơ chế đặc thù để xử lý nợ xấu một cách quyết liệt, đồng bộ. "Chúng ta cần cách tiếp cận mới: thu hồi được nợ, khôi phục được dự án, cứu được doanh nghiệp và giữ được việc làm cho người lao động", Chủ tịch HoREA nói và cho rằng, một trong những vướng mắc lớn hiện nay là pháp lý đối với tài sản đảm bảo.

Bởi hiện nhiều dự án có giá trị lớn đang bị mắc kẹt do thủ tục phức tạp, tranh chấp pháp lý kéo dài, khiến ngân hàng không thể phát mãi và doanh nghiệp không thể tái cấu trúc. Vì vậy, theo ông Châu, cần hoàn thiện hành lang pháp lý theo hướng minh bạch, rút ngắn quy trình xử lý tài sản đảm bảo, kể cả thông qua đấu giá công khai hoặc chuyển nhượng dự án. Vì thế, ông cũng đề xuất thành lập tổ công tác liên ngành cấp trung ương để rà soát, phân loại các dự án bất động sản đang bị ngưng trệ, từ đó có giải pháp phù hợp với từng nhóm nợ xấu, thay vì áp dụng một cơ chế cứng nhắc cho tất cả.

Bên cạnh đó, với các dự án có tính khả thi, cần tạo điều kiện để doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn tín dụng với điều kiện linh hoạt hơn, giúp phục hồi tài chính và hoàn thiện dự án, từ đó tạo dòng tiền thực để trả nợ. Khi nợ xấu được xử lý, dòng tiền mới sẽ quay lại thị trường, doanh nghiệp được cứu, ngân hàng lành mạnh và Nhà nước thu được thuế. Đây là bài toán tổng thể, cần sự vào cuộc của cả hệ thống chính trị, không thể chỉ trông chờ vào doanh nghiệp tự xoay sở trong khủng hoảng.

Luật sư Lê Trung Phát - Giám đốc hãng luật Lê Trung Phát, đoàn luật sư TP.HCM cho rằng, nợ xấu ngân hàng không chỉ là điều mà người vay lo ngại mà nó còn là mối nguy hiểm đối với an toàn hoạt động ngân hàng. Áp lực xử lý nợ xấu đối với ngân hàng rất lớn vì hạn chế kinh doanh cho phía ngân hàng vào năm tiếp theo. Bản thân ngân hàng cũng mong muốn xử lý nợ xấu để mang lợi nhuận. Bởi vậy, pháp luật ngân hàng đã có quy định rất chặt chẽ về việc phân loại nợ xấu và xử lý nợ xấu.

Áp lực xử lý nợ xấu đối với ngân hàng rất lớn vì hạn chế kinh doanh cho phía ngân hàng vào năm tiếp theo. Bản thân ngân hàng cũng mong muốn xử lý nợ xấu để mang lợi nhuận. Tài sản thế chấp chỉ là nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ khi đến hạn.

Theo luật sư Lê Trung Phát, việc xử lý tài sản nhằm đảm bảo cho việc thu hồi nợ, nhìn tưởng rất đơn giản nhưng quả thật có rất nhiều vấn đề đặt ra, bởi nó là vấn đề về luật pháp mà khi gặp phải thì không thể không thực hiện. Mới đầu, nhìn các ngân hàng cho vay và nhận thế chấp bằng bất động sản, cứ ngỡ là đơn giản và không mấy rủi ro, nhưng thực tế cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro để lấy lại được quyền lợi chính đáng.

Các ngân hàng phải tốn nhiều thời gian, công sức nếu gặp phải các khách hàng không thiện chí khi bản thân họ không trả được nợ, bàn giao tài sản. Nhiều trường hợp, ngân hàng cầm được bản án, quyết định thi hành án, chờ việc bán đấu giá tài sản để thu hồi tiền nữa là xong nhưng đến lúc đó vẫn chưa xong vì lại phát sinh các tranh chấp. Đơn cử, trường hợp người dân thế chấp căn nhà cho ngân hàng nhưng sau đó cho người khác thuê ở hoặc trồng cây hoa màu thì phát sinh quyền lợi của bên thứ 3. Do đó, khi xử lý nợ xấu thì phải đảm bảo quyền lợi, nghĩa vụ hài hòa cho các bên liên quan.

Để xử lý nợ xấu, cần đảm bảo quyền tài sản của người thế chấp, xây dựng quyền lợi bên nhận thế chấp tài sản và sự minh bạch hợp đồng thế chấp tài sản, hợp đồng tín dụng. Không xây dựng hợp đồng như xây dựng bộ luật mà phải phân loại rõ quyền, nghĩa vụ của các bên. Khi thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản, hợp đồng tín dụng và phía ngân hàng phải thông báo rõ với khách hàng rằng khi không trả nợ đúng hạn thì sẽ thu hồi tài sản để tránh các phát sinh về sau khi xảy ra tranh chấp.

TS Đỗ Thiên Anh Tuấn - Trường Chính sách công và quản lý Fulbright cho rằng, tài sản bảo đảm giúp ngân hàng yên tâm cấp vốn, đồng thời kiểm soát rủi ro. Một cơ chế xử lý tài sản hiệu quả không chỉ bảo vệ tổ chức tín dụng trước nguy cơ nợ xấu mà còn thúc đẩy mở rộng tín dụng và củng cố niềm tin vào hệ thống tài chính. Tuy nhiên, theo TS Đỗ Thiên Anh Tuấn, giá trị thực sự của tài sản bảo đảm chỉ phát huy khi có thể được thu giữ và xử lý nhanh chóng, minh bạch, hợp pháp nếu người vay mất khả năng trả nợ. Quyền thu hồi tài sản trở thành công cụ pháp lý cốt lõi, đảm bảo dòng vốn lưu thông và thị trường tín dụng vận hành ổn định.

Cũng theo ông Tuấn, ngân hàng cho vay thì phải chấp nhận tỷ lệ mức độ rủi ro nhất định, nhưng phải tối thiểu hóa rủi ro. Bên đi vay và bên cho vay có thông tin không cân xứng. Hệ quả của nó tạo ra hai vấn đề: rủi ro đạo đức và lựa chọn ngược. Hiện ngân hàng đang rơi vào tình huống “lựa chọn ngược” - tức lựa chọn người có rủi ro để cho vay. Vì thế, để giảm rủi ro nợ xấu, ngân hàng cần sàng lọc rủi ro. Vai trò của Nhà nước là giảm bất cân xứng thông tin, yêu cầu minh bạch hóa, cung cấp thông tin, thẩm định cho ngân hàng.

Một điểm then chốt khác là việc định giá tài sản phải phản ánh đúng giá trị thị trường, tránh tình trạng tổ chức tín dụng đơn phương bán với giá thấp, gây thiệt hại cho người vay. Để đảm bảo khách quan, nên có sự giám sát của bên thứ ba hoặc cơ chế định giá độc lập trong toàn bộ quá trình này. Bên cạnh đó, theo TS. Đỗ Thiên Anh Tuấn, cần luật hóa những cái gì thành công từ Nghị quyết 42 để đảm bảo quyền thu giữ tài sản hợp pháp của ngân hàng và cũng đảm bảo quyền tài sản của bên đi vay cũng phải được bảo vệ; cân bằng quan điểm khi hoàn thiện Luật các tổ chức tín dụng phải cân bằng giữa quyền thu giữ tài sản của ngân hàng và quyền tài sản của bên đi vay.

(Theo Đầu tư chứng khoán)