Đề xuất mở rộng quyền chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang đặt ra những thay đổi đáng chú ý đối với việc mua bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội (NOXH). Theo điểm e khoản 1 Điều 68, trong thời hạn 5 năm, người mua, thuê mua có nhu cầu bán lại chỉ được giao dịch với chủ đầu tư hoặc đối tượng thuộc diện được mua NOXH, với giá tối đa bằng giá ghi trong hợp đồng ban đầu.

Đáng chú ý, sau thời hạn 5 năm, người mua vẫn chỉ được bán lại cho đối tượng thuộc diện được mua NOXH, thay vì được chuyển nhượng theo cơ chế thị trường cho người có nhu cầu như quy định tại Luật Nhà ở năm 2023.

Trước thay đổi này, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản kiến nghị sửa đổi quy định tại Điều 68 theo hướng tiếp tục cho phép người mua, thuê mua được bán lại hoặc chuyển nhượng hợp đồng mua, thuê mua NOXH trong và sau thời hạn 5 năm.

Đồng quan điểm, ThS-LS. Hoàng Hà, Đoàn Luật sư TP.HCM bày tỏ, kiến nghị của HoREA có cơ sở xem xét. Bởi, nhà ở xã hội là chính sách an sinh, không phải công cụ kinh doanh bất động sản, nhưng cũng không nên vì lo ngại đầu cơ mà hạn chế quá mức quyền định đoạt tài sản hợp pháp của người dân.

Theo Luật sư Hoàng Hà, Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023 quy định sau 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua, thuê mua và đáp ứng điều kiện về Giấy chứng nhận, người mua được bán lại NOXH theo cơ chế thị trường. Tuy nhiên, quy định tại Điều 68 dự thảo đang thu hẹp đối tượng nhận chuyển nhượng, kể cả sau thời hạn này.

Thực tế, người mua NOXH có thể phát sinh nhu cầu bán lại do thay đổi nơi làm việc, chuyển địa bàn sinh sống, gặp khó khăn tài chính hoặc muốn chuyển sang căn nhà phù hợp hơn với điều kiện kinh tế và quy mô gia đình.

Luật sư cho rằng, việc NOXH đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng vẫn chịu hạn chế chuyển nhượng không đương nhiên trái pháp luật, bởi đây là loại nhà ở được hưởng chính sách hỗ trợ của Nhà nước. Tuy nhiên, giới hạn quyền định đoạt phải hợp lý, tương xứng với mục tiêu an sinh và không nên kéo dài quá mức cần thiết.

Từ đó, luật sư nghiêng về phương án duy trì quyền bán NOXH theo cơ chế thị trường sau 5 năm, đồng thời kiểm soát chặt việc chuyển nhượng trong thời hạn hạn chế.

Một vấn đề khác được luật sư lưu ý là chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua NOXH khi căn nhà chưa được cấp Giấy chứng nhận.

Luật sư Hoàng Hà cho rằng, cần có cơ chế riêng đối với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng khi người mua chưa thanh toán đủ tiền. Bởi Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 hiện không áp dụng chế định chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản đối với hợp đồng mua bán, thuê mua NOXH.

Đây cũng là nội dung HoREA kiến nghị bổ sung. Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu đề xuất, cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua, thuê mua NOXH trong và sau thời hạn 5 năm, kể cả trường hợp đã hoặc chưa thanh toán đủ tiền, đã hoặc chưa được cấp Giấy chứng nhận.

Quy định này cần được thiết kế đồng bộ với pháp luật kinh doanh bất động sản, đồng thời làm rõ quyền, nghĩa vụ của các bên và trách nhiệm của chủ đầu tư. Qua đó, hạn chế những giao dịch không chính thức, tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp.

Bên cạnh quyền chuyển nhượng, cách xác định giá bán lại NOXH trong thời hạn 5 năm cũng là vấn đề được HoREA và LS. Hoàng Hà đề cập. Theo dự thảo, người mua có nhu cầu bán lại trong thời hạn này chỉ được bán cho chủ đầu tư hoặc đối tượng thuộc diện được mua NOXH với giá tối đa bằng giá ghi trong hợp đồng ban đầu.

HoREA đánh giá, cách tính này chưa phản ánh đầy đủ chi phí thực tế mà người mua đã bỏ ra, bao gồm lãi vay ngân hàng, chi phí vốn đối với khoản tiền ứng trước ban đầu và tác động của lạm phát.

Vì vậy, Hiệp hội đề xuất giá bán lại được tính trên cơ sở giá gốc cộng với chi phí lãi vay tín dụng, chi phí vốn đối với khoản tiền ứng trước lần đầu không vượt quá 30% giá trị hợp đồng và khoản điều chỉnh theo chỉ số giá tiêu dùng (CPI) hằng năm. Đối với chi phí vốn, HoREA đề xuất sử dụng lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 13 tháng của 4 ngân hàng thương mại cổ phần có vốn nhà nước làm cơ sở tính toán.

Về vấn đề này, LS. Hoàng Hà đánh giá kiến nghị này có cơ sở thực tiễn. Việc buộc người dân bán lại bằng giá gốc trong mọi trường hợp có thể gây bất lợi, nhất là khi họ phải trả lãi vay và chịu tác động của lạm phát.

Từ đó, luật sư đề xuất nghiên cứu cơ chế giá bán lại có kiểm soát, tính đến giá mua ban đầu, chi phí lãi vay thực tế hợp lý và khoản điều chỉnh theo CPI. Tuy nhiên, cần quy định mức trần, phương pháp tính thống nhất, tránh tính trùng chi phí hoặc biến chính sách an sinh thành công cụ kiếm lời.

Đồng thời, giá bán cần được công khai, thanh toán qua ngân hàng và có cơ chế kiểm tra, xử lý việc thu tiền chênh lệch ngoài hợp đồng. Mục tiêu là bảo vệ người bán khỏi thiệt hại bất hợp lý nhưng không chuyển toàn bộ gánh nặng chi phí sang người thu nhập thấp mua lại nhà.

Về kiểm soát đầu cơ, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu nêu rõ, cần xác định chính xác đối tượng được hưởng chính sách ngay từ đầu. Bởi trong thực tế có tình trạng một số trường hợp không có nhu cầu ở thực nhưng tìm cách tiếp cận NOXH để cho thuê lại, bán chui hoặc chuyển nhượng hưởng chênh lệch.

Để khắc phục tình trạng này, HoREA đề xuất bổ sung điều kiện cư trú như người mua phải có đăng ký thường trú tại địa phương nơi có NOXH; nếu không có thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên. Sau khi mua, thuê mua, người thụ hưởng phải đăng ký thường trú tại chính căn nhà này.

Hiệp hội cũng kiến nghị liên thông dữ liệu dân cư, đất đai, nhà ở và mã số định danh cá nhân để kiểm soát lịch sử thụ hưởng, bảo đảm mỗi người chỉ được mua hoặc thuê mua NOXH một lần trong đời.

Trong khi đó, ở góc độ pháp lý, LS. Hoàng Hà nhấn mạnh, giải pháp căn cơ là kiểm soát đúng đối tượng ngay từ đầu, kết hợp hậu kiểm quá trình sử dụng NOXH. Cần liên thông dữ liệu để phát hiện hành vi kê khai gian dối, đứng tên hộ hoặc mua nhà không nhằm mục đích để ở; đồng thời xử lý nghiêm việc cho thuê lại, chuyển nhượng trái phép.

Luật sư lưu ý, cần thận trọng với đề xuất bổ sung điều kiện cư trú. Nếu áp dụng cứng nhắc, quy định này có thể gây bất lợi cho người lao động di cư, trong khi đăng ký thường trú hoặc tạm trú chưa đủ để chứng minh một người có hay không có nhu cầu nhà ở thực tế.

Đồng thời, không nên đánh đồng người bán nhà khi nhu cầu chính đáng với người đầu cơ, trục lợi chính sách. Pháp luật cần kiểm soát chặt hành vi gian dối nhưng vẫn bảo đảm quyền định đoạt tài sản hợp pháp. Đặc biệt, cần có quy định chuyển tiếp để bảo vệ những người đã mua nhà hợp pháp theo chính sách hiện hành.

Chính vì vậy, bài toán đặt ra khi sửa đổi Luật Nhà ở là vừa ngăn chặn tình trạng đầu cơ, trục lợi, vừa bảo đảm quyền lợi chính đáng của người thụ hưởng. Việc kiểm soát đối tượng, minh bạch giao dịch và duy trì quyền chuyển nhượng hợp lý sau thời hạn 5 năm cần được xem xét đồng bộ.