Nhà ở xã hội: Đề xuất Nhà nước mua lại để chặn đầu cơ

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Hồng Vinh, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã được hoàn thiện, trình Quốc hội khóa XVI xem xét thông qua, với nhiều cơ chế nhằm tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người thu nhập thấp, công nhân và các đối tượng được hưởng chính sách.

Đáng chú ý, dự thảo đề xuất siết điều kiện giao dịch nhà ở xã hội (NOXH), trong đó mỗi đối tượng chỉ được mua hoặc thuê mua một căn; quy định thời hạn hạn chế chuyển nhượng trong 5 năm đầu nhằm ngăn ngừa đầu cơ, mua đi bán lại kiếm lời. Nguyên tắc xác định giá bán, giá thuê và giá thuê mua cũng được kiểm soát chặt chẽ, bảo đảm phù hợp khả năng chi trả của người thu nhập thấp.

Thứ trưởng Vinh cho biết, việc tăng cường kiểm soát giao dịch nhằm hạn chế tình trạng trục lợi chính sách, bảo vệ cơ hội an cư của những người thực sự có nhu cầu. Bởi NOXH được phát triển với mục tiêu an sinh, không phải công cụ đầu tư sinh lời.

Liên quan đề xuất sau thời hạn 5 năm, NOXH chỉ được chuyển nhượng cho người thuộc diện hưởng chính sách, ông Nguyễn Hoàng, Phó Giám đốc Eagle Academy bày tỏ quan điểm ủng hộ.

Trao đổi với Nhadautu.vn, ông cho biết, NOXH là chương trình nhà ở được Nhà nước dành cho những nhóm đối tượng cụ thể, trong khi nguồn cung còn hạn chế và nhu cầu rất lớn. Loại hình này được hình thành từ nhiều nguồn lực ưu đãi của Chính phủ, từ đất đai, thuế, tín dụng đến các cơ chế, chính sách hỗ trợ phát triển.

Vì vậy, nếu sau 5 năm, người mua được tự do chuyển nhượng như nhà ở thương mại, mục tiêu ban đầu của chính sách có thể bị ảnh hưởng. Thực tế, người mua nhà nhờ các điều kiện ưu đãi, sau khi hết thời hạn hạn chế chuyển nhượng có thể bán theo giá thị trường và hưởng khoản chênh lệch đáng kể. Khi đó, ưu đãi của Nhà nước dành cho mục tiêu an sinh lại trở thành lợi nhuận cá nhân.

Ông Hoàng cho rằng, việc giới hạn đối tượng nhận chuyển nhượng sau 5 năm sẽ góp phần chống trục lợi chính sách, duy trì nguồn cung NOXH và bảo đảm tính đồng nhất về đối tượng cư dân trong các dự án.

Đáng chú ý, chuyên gia này đề xuất thiết lập cơ chế chuyển nhượng thông qua cơ quan quản lý nhà nước, thay vì để các bên tự do giao dịch như nhà ở thương mại.

Cụ thể, sau thời hạn 5 năm, chủ sở hữu có thể bán lại cho cơ quan quản lý nhà nước (được ưu tiên) hoặc chuyển nhượng cho người thuộc diện được mua NOXH. Giá bán được xác định theo biến động của phân khúc NOXH, không áp dụng giá thị trường của căn hộ thương mại.

Vị chuyên gia đưa ra ví dụ, một căn nhà ở xã hội được mua năm 2020 với giá 20 triệu đồng/m2, đến năm 2026, giá NOXH được xác định ở mức 25 triệu đồng/m2. Khi đủ thời hạn chuyển nhượng, chủ sở hữu có thể bán lại theo mức giá này. Cơ quan quản lý nhà nước tiếp nhận căn hộ và phân phối cho người đáp ứng điều kiện mua NOXH.

Để thực hiện, cần xây dựng công thức định giá minh bạch, sát thực tế. Ông cũng viện dẫn mô hình nhà ở HDB của Singapore, nơi người sở hữu khi muốn bán lại phải thực hiện giao dịch thông qua cơ quan quản lý và chuyển nhượng cho đúng đối tượng.

Về tính khả thi, cơ sở dữ liệu số hóa về dân cư, đất đai, nhà ở và đối tượng thụ hưởng chính sách có thể hỗ trợ cơ quan quản lý kiểm soát giao dịch.

Đối với trường hợp muốn bán nhà trước thời hạn 5 năm, ông Hoàng đề xuất chủ sở hữu chỉ được bán lại cho cơ quan quản lý nhà nước, đồng thời chịu mức phạt nhất định tính trên giá trị hợp đồng ban đầu. Các chính sách ưu đãi về thuế, lãi vay có thể bị chấm dứt và người bán phải thực hiện nghĩa vụ lãi phạt với ngân hàng.

Tuy nhiên, cần có ngoại lệ đối với những trường hợp đặc biệt như chủ sở hữu tử vong, mắc bệnh hiểm nghèo hoặc mất khả năng lao động. Việc sửa đổi cũng không nên hồi tố đối với những trường hợp đã mua nhà trước khi luật mới có hiệu lực.

Ở góc nhìn khác, nhiều chuyên gia thuộc Hội đồng Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản VARS cho rằng, cần phân biệt hành vi lợi dụng chính sách để đầu cơ với những giao dịch phát sinh từ nhu cầu thực tế của người sở hữu.

Ông Phan Việt Hoàng, Phó Chủ tịch Hội đồng VARS IRE nhìn nhận, người dân mua nhà đúng điều kiện, sử dụng để ở nhưng sau đó phát sinh nhu cầu thay đổi chỗ ở không nên bị đồng nhất với hành vi trục lợi chính sách.

Cùng quan điểm, một số lãnh đạo doanh nghiệp đề nghị đánh giá thực trạng đầu cơ trước khi bổ sung các biện pháp hạn chế. Cần làm rõ quy mô, phương thức và nhóm đối tượng trục lợi, so sánh hiệu quả của việc giới hạn chuyển nhượng với các giải pháp kiểm soát điều kiện mua nhà ban đầu, tăng cường giám sát và xử lý vi phạm.

Đồng thời, ủng hộ tiếp tục giới hạn người mua lại NOXH sau 5 năm trong nhóm đối tượng chính sách, nhằm bảo đảm quỹ nhà phục vụ đúng mục tiêu an sinh.

Một trong những vấn đề được các chuyên gia quan tâm là quyền lợi của người đã mua nhà hợp pháp nhưng phát sinh nhu cầu chuyển nhượng. Ví dụ như người mua cần bán nhà để trang trải chi phí chữa bệnh, chuyển công tác đến địa bàn xa hoặc gia đình cần đổi sang căn hộ rộng hơn khi số thành viên tăng lên.

Các chuyên gia VARS đánh giá, điều kiện thu nhập và nhu cầu nhà ở có thể thay đổi theo thời gian. Nhà ở xã hội có thể là căn nhà đầu tiên giúp người dân ổn định cuộc sống, tích lũy tài chính trước khi chuyển sang nơi ở phù hợp hơn.

Ở góc độ tín dụng, việc thu hẹp đối tượng nhận chuyển nhượng có thể khiến quá trình xử lý NOXH đang thế chấp ngân hàng kéo dài, ảnh hưởng đến khả năng thu hồi vốn của tổ chức tín dụng và quyền lợi người vay.

Từ những ý kiến góp ý, chuyên gia VARS đề nghị tăng cường xác minh điều kiện mua nhà, kiểm soát tình trạng mua hộ, đứng tên hộ và giao dịch trá hình. Đồng thời, cần có cơ chế giải quyết đối với những người mua nhà đúng điều kiện nhưng phát sinh nhu cầu chuyển nhượng chính đáng.

Đặc biệt, quy định chuyển tiếp đối với người đã ký hợp đồng mua nhà trước thời điểm luật mới có hiệu lực cần được làm rõ, tránh ảnh hưởng đến những quyền lợi đã được xác lập hợp pháp.

Việc siết chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm vì vậy cần được xem xét đồng thời trên hai phương diện: ngăn chặn trục lợi chính sách và bảo vệ quyền lợi người mua nhà ở thực. Cơ chế quản lý không chỉ cần chặt chẽ mà còn phải khả thi, tránh tạo thêm những rào cản đối với chính nhóm đối tượng mà chính sách hướng đến.