Giá nhà vẫn đang vượt xa mức tăng trưởng thu nhập của phần lớn người dân

Tại tọa đàm “Bất động sản 2025: Đường đến thập kỷ tăng trưởng mới” do Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM (HUBA) và Trung tâm Sản xuất và Phát triển nội dung số VTV Digital phối hợp tổ chức, các chuyên gia nhận định: “Giá nhà liên tục tăng trong nhiều năm, vượt quá khả năng chi trả của người dân. Giá nhà có thể giảm hay không là câu hỏi khó, thách thức rất lớn của thị trường”.

Theo Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, hiện nay, giá bất động sản đang tăng nhanh khiến cơ hội sở hữu nhà xa tầm với của người dân. Điểm lại giai đoạn 2012-2013, ông Hiển cho biết giá căn hộ trung cấp tại TP.HCM khoảng 22-25 triệu đồng/m2, cao cấp khoảng 30 triệu đồng/m2, còn lương chuyên viên văn phòng khoảng 20 triệu đồng/tháng.

Song, sau hơn thập kỷ, đến nay, giá căn hộ trung cấp đã ở mức 50-65 triệu đồng/m2, nhưng lương chuyên viên văn phòng chỉ ở khoảng 25 triệu đồng/m2. “Tiền lương không theo kịp đà tăng giá bất động sản. Mức giá hiện tại vẫn cao hơn khả năng chi trả của phần lớn người dân, đặc biệt là tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội”, ông Hiển nhận định.

 Cũng theo ông Hiển, mặc dù nền kinh tế phục hồi với các ngành sản xuất và kinh doanh tăng trưởng tốt, dòng tiền vào bất động sản vẫn đối mặt với thách thức lớn. Hiện nay, các ngân hàng không dám giải ngân vốn mới cho doanh nghiệp bất động sản do rủi ro cao, trong khi các công ty lại thiếu vốn nghiêm trọng. Nhiều công ty trên sàn chứng khoán ghi nhận dòng tiền âm, gây áp lực lớn lên toàn bộ thị trường.

Nói về câu chuyện giá bất động sản có thể giảm hay không để người dân dễ tiếp cận nhà ở, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, cho rằng chưa có lý do gì để các chủ đầu tư giảm giá bán. “Đây là câu hỏi khó, là thách thức rất lớn của thị trường. Bởi nhìn vào nguồn cung hiện tại, 80% là căn hộ cao cấp, hạng sang và giá sẽ tăng đều 8-10%/năm”, bà Dung nói.

Mặt khác, ông Nguyễn Đức Lệnh, Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP.HCM, cho biết: “Trong điều kiện thị trường vốn chưa phát triển mạnh, nhu cầu vốn cho phát triển các ngành kinh tế nói chung và lĩnh vực bất động sản nói riêng vẫn còn phụ thuộc rất lớn vào vốn tín dụng ngân hàng”.

Nhìn lại 10 năm trở lại đây, mặc dù vốn tín dụng luôn được định hướng để tập trung và đáp ứng nhu cầu cho phát triển sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ với các chính sách tín dụng ưu đãi cho các nhóm ngành là động lực tăng trưởng kinh tế như: lĩnh vực xuất khẩu; nông nghiệp và nông thôn; doanh nghiệp nhỏ và vừa; công nghiệp hỗ trợ và doanh nghiệp ứng dụng công nghệ cao.

Song, điểm sáng là dư nợ cho vay bất động sản vẫn tăng trưởng đều trong 10 năm qua. Đến cuối tháng 10/2024, tổng dư nợ tín dụng bất động sản đạt 1.047 nghìn tỷ đồng, tăng 8,5% so với cuối năm trước và chiếm 27,6% trong tổng dư nợ tín dụng trên địa bàn thành phố.

Các chuyên gia dự báo giá bán bất động sản sẽ tiếp tục tăng nhẹ trong năm 2025, với nguồn cung duy trì đà tăng nhờ các chính sách hỗ trợ và tháo gỡ khó khăn.

Để giá bất động sản giảm, bà Dương Thùy Dung khuyến nghị cần đẩy mạnh giãn dân, mở rộng vùng đô thị. Tại TP.HCM, nhà đầu tư có thể nhìn thấy nhiều khu vực trung tâm có giá 150-200 triệu đồng/m2 căn hộ, nhưng khu vực vùng ven chỉ 40-50 triệu đồng/m2. Do đó, nếu người dân có thể đi xa hơn thì giá sẽ giảm, nhưng đó là câu chuyện của 5-10 năm nữa. 

Mặt khác, về nguồn cung của thị trường, theo số liệu của CBRE Việt Nam, giai đoạn 2011-2012, nguồn cung căn hộ mới ở cả TP.HCM và Hà Nội giảm, còn khoảng 15.000-17.000 căn, giá bán cũng giảm 7-10%. Thị trường chứng kiến đà giảm sâu về giá bán căn hộ. Đây là thời điểm lãi vay cao 15-17%/năm, chỉ số CPI cũng cao, tăng trưởng GDP trung bình 5,6%/năm.

Sau giai đoạn khó khăn, giai đoạn 2013-2014, thị trường phục hồi trở lại, nguồn cung tăng. Số lượng căn hộ chào bán mới lên 20.000 căn, rồi 30.000-40.000 căn, đỉnh điểm 80.000 căn vào năm 2016. Thời điểm này, chỉ số kinh tế vĩ mô tích cực hỗ trợ thị trường, lãi vay thấp, người mua hưởng lợi vay mua nhà. Giá căn hộ cũng tăng vừa phải, khoảng 3-4%/năm.

Thị trường giai đoạn này cũng đón nhận “cú hích” từ Luật Đất đai 2014 và các hiệp định. Bà Dung cho biết các chuyên gia của CBRE Việt Nam nhìn thấy chu kỳ thị trường sau 10 năm đang có sự lặp lại. Đến năm 2024 chứng kiến sự chuyển mình mạnh mẽ, thị trường đón nhận khoảng 30.000 căn hộ, 80% đến từ Hà Nội.

“Năm 2025, thị trường dự kiến có khoảng 35.000-40.000 căn hộ. Điều này cho thấy có phục hồi nhưng cần thời gian dài để trở về mức cao điểm”, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam nhận định.

Còn theo ông Nguyễn Đức Lệnh, Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP.HCM, trong năm 2025, dòng vốn FDI và thương mại, dịch vụ sẽ tiếp tục là động lực chính thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và thị trường bất động sản. Dự báo đến năm 2025, GDP có thể đạt mức tăng trưởng 6,5-7%.

Đánh giá về thực trạng nguồn cung nhà ở TP.HCM, ông Phạm Đăng Hồ, Trưởng phòng Phát triển nhà ở và Thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TP.HCM, cho biết thị trường bất động sản năm 2024 có phục hồi nhưng chậm, riêng nguồn cung cũng được cải thiện hơn so với những năm 2022 và 2023. Ba bộ luật quan trọng cùng với các nghị định đã được ban hành mang lại những tác động đồng bộ, hạn chế sự chồng chéo trong quy định pháp luật. Thành phố đã đẩy mạnh giải quyết vướng mắc cho các dự án.

Tuy nhiên, ông Đăng Hồ cũng nhìn nhận rằng các dự án sau khi được gỡ vướng, chấp thuận chủ trương đầu tư, vẫn cần thời gian để hoàn thiện pháp lý, triển khai xây dựng đúng quy trình trước khi đi đến bước mở bán (dự kiến mất từ 1-2 năm).

Ngoài ra, Luật mới cơ bản giải quyết được một số vướng mắc nhưng hiện nay, quy trình duyệt dự án vẫn phải đi qua nhiều bộ luật, ban ngành, dẫn đến kéo dài. Vì vậy, năm 2025, nguồn cung có cải thiện nhưng không nhiều và vẫn cần thêm thời gian để "bùng nổ".