Khơi thông dòng vốn, tạo lực đẩy cho thị trường bất động sản phát triển

Thống kê cho thấy, tín dụng bất động sản năm 2019 tăng 23,3%, năm 2020 tăng 12,1%, năm 2021 tăng 15,7%, năm 2022 tăng 23,9%, năm 2023 tăng 11,8%. Đáng chú ý, theo báo cáo từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN), dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản vẫn đang tiếp tục tăng nhanh. Tính đến cuối tháng 9/2024, tăng trưởng tín dụng cho lĩnh vực bất động sản cao hơn tăng trưởng tín dụng chung, đạt 9,15% so với đầu năm. Trong đó, tín dụng kinh doanh bất động sản tăng 16%, trong khi tín dụng bất động sản tiêu dùng chỉ tăng 4,62%.

Báo cáo Quốc hội mới đây, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho biết, đến nay dư nợ tín dụng bất động sản đạt 3,15 triệu tỷ đồng, chiểm khoảng 20% tổng dư nợ của nền kinh tế. Báo cáo tài chính quý III/2024 được các ngân hàng công bố mới đây cho thấy, tín dụng bất động sản có xu hướng tăng nhanh và chiếm tỷ trọng lớn tại một số ngân hàng.

GS.TS Phạm Hồng Chương - Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho biết, giai đoạn 2022 - 2023, thị trường bất động sản Việt Nam gặp nhiều khó khăn, thách thức, trong đó có nguyên nhân liên quan tới các vướng mắc pháp lý. Tuy nhiên, từ 2024, thị trường bất động sản được kỳ vọng thay đổi tích cực khi áp dụng các đạo luật quan trọng nêu trên. Thị trường bất động sản có cơ sở để kỳ vọng vào một viễn cảnh phục hồi theo hướng bền vững hơn, khi khung pháp lý quan trọng được mở ra với nhiều quy định và cơ chế chính sách tác động đến thị trường và các chủ thể tham gia.

Việc 3 luật gồm: Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 đã có hiệu lực sớm, được các chuyên gia và doanh nghiệp kỳ vọng sẽ góp phần hoàn thiện pháp lý trên thị trường bất động sản, trở thành yếu tố bệ đỡ giúp thị trường hồi phục và tăng trưởng. Nguồn cung được cải thiện sẽ thúc đẩy người dân tìm kiếm cơ hội mua nhà, đổi nhà và là động lực để tín dụng của các ngân hàng tăng trưởng tốt hơn.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và phát triển thị trường tài chính và Bất động sản Toàn cầu nhận xét, những quy định tại các bộ luật mới có hiệu lực vừa qua gồm Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản được kỳ vọng sẽ tác động tích cực đến tín dụng bất động sản, đặc biệt là chất lượng tín dụng trong thời gian tới.

Thực tế, gần đây, việc huy động vốn từ kênh trái phiếu cho thị trường bất động sản có dấu hiệu tích cực. Báo cáo về nhà ở và thị trường bất động sản quý III của Bộ Xây dựng cho biết, trái phiếu bất động sản đã phát hành tăng mạnh trong quý, theo đó nhóm bất động sản tiếp tục đứng ở vị trí thứ hai, chiếm khoảng 19%.

Cũng theo khảo sát thị trường của Bộ Xây dựng, một số phân khúc bất động sản có sự tăng trưởng nổi bật gồm căn hộ dịch vụ và bất động sản công nghiệp và có nguồn cầu ổn định nhờ dòng vốn FDI.

Bà Trần Thị Khánh Linh - Phó Giám đốc Bộ phận Tư vấn đầu tư Savills đánh giá, thị trường Việt Nam vẫn luôn có cơ hội tăng trưởng cao với dòng FDI bền vững, nhờ đó nhu cầu đối với các phân khúc bất động sản như nhà ở, công nghiệp, thương mại văn phòng cũng tăng lên...

Đặc biệt, việc 3 bộ luật liên quan đến thị trường bất động sản đồng loạt có hiệu lực càng tạo niềm tin cho các nhà đầu tư về một môi trường pháp lý ổn định và minh bạch, rút ngắn thời gian phê duyệt pháp lý, tạo điều kiện cho nhà đầu tư xác định rõ ràng chi phí đầu tư ban đầu (chi phí sử dụng đất), từ đó giúp các dự án đầu tư bất động sản trở nên hấp dẫn hơn.

Mặt khác, chuyên gia cho rằng hiện nay nhà đầu tư đang có nhiều cơ hội mua bán, sáp nhập (M&A) dự án bất động sản tiềm năng, hoặc hợp tác với đối tác địa phương để phát triển dự án. Tuy nhiên, nhà đầu tư nước ngoài luôn yêu cầu các dự án bất động sản phải có hiện trạng pháp lý rõ ràng, sẵn sàng để phát triển.

“Vì vậy, gần đây khi nguồn cung dự án bất động sản nhà ở hạn chế; khối ngoại đã chuyển hướng sang dự án khu công nghiệp, văn phòng, vốn là những dự án đang vận hành, pháp lý rõ ràng và sẵn sàng hơn, dễ thực hiện M&A hơn. Dòng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam tới đây không chỉ tăng về số lượng mà còn cải thiện tích cực về chất lượng dự án đầu tư. Trong hai năm tiếp theo, một lượng lớn vốn FDI sẽ đổ vào thị trường bất động sản” - bà Khánh Linh chia sẻ.

Theo GS.TS Hoàng Văn Cường - Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, giảng viên cao cấp Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, dòng vốn chảy vào thị trường bất động sản Việt Nam đến chủ yếu vào từ kênh tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp và huy động của khách hàng. Chính vì vậy, cần phải khơi thông vốn cho thị trường bất động sản. Các ngân hàng thương mại cần ban hành các tiêu chí cho vay phù hợp đối với các loại bất động sản khác nhau, hạn chế tập trung tín dụng quá nhiều vào các dự án bất động sản, nhà ở cao cấp...