Vì sao giá nhà chung cư leo thang, các dự án xa trung tâm cũng không rẻ?

Theo Savills Việt Nam, dòng sản phẩm căn hộ dưới 3 tỷ đồng được xem là bình dân ở Thành phố Hồ Chí Minh và hầu hết sản phẩm có khoảng giá này đều nằm cách trung tâm thành phố trên 10km.

Theo Bộ Xây dựng, nguồn cung nhà ở chung cư hiện vẫn chưa có nhiều cải thiện. Với gần 1.000 dự án đang triển khai trên cả nước, nguồn cung nhà ở chung cư không có chuyển biến so với quý 1/2024 và so với cả năm 2023. Trong khi đó, giá nhà ở vẫn leo thang, dự án xa trung tâm cũng không rẻ.

Ghi nhận của Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam cho thấy dòng sản phẩm căn hộ dưới 3 tỷ đồng được xem là bình dân ở Thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, nguồn cung này đang ngày càng hạn chế tại thị trường này và chỉ chiếm 18% nguồn cung sơ cấp từ đầu năm đến nay. Hầu hết sản phẩm có khoảng giá này đều nằm cách trung tâm thành phố trên 10km.

Khả năng chi trả vẫn sẽ là thách thức lớn khi chưa đến 5% nguồn cung tương lai trong 3 năm tới rơi vào phân khúc này. Câu chuyện tại Thành phố Hồ Chí Minh cũng đang diễn ra tương tự tại Hà Nội.

Mặc dù vậy, hai đô thị lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh vẫn nỗ lực đầu tư cho hệ thống cơ sở hạ tầng kết nối với các khu vực lân cận. Bởi lẽ đây chính là động lực lớn để cải thiện nút thắt về quỹ đất, chi phí đầu tư, từ đó, có những sản phẩm nhà ở với giá hợp lý hơn, góp phần giải quyết vấn đề khả năng chi trả của người dân với bất động sản.

Ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, nhận xét Luật Đất đai 2024 sẽ đẩy nhanh tiến độ phát triển hạ tầng thông qua việc áp dụng các khung giá thị trường. Đặc biệt, nhiều dự án hạ tầng này đang cải thiện tính kết nối thông qua các đường bộ, cao tốc, cầu và đường vành đai. Điều này giúp kết nối các khu vực ngoại ô với trung tâm thành phố, cung cấp cơ sở hạ tầng và tiện ích cho cư dân một cách hiệu quả hơn.

Bày tỏ kỳ vọng về sản phẩm nhà ở có giá phải chăng nhờ yếu tố kết nối hạ tầng với khu vực xa trung tâm, bà Đỗ Thị Thu Giang - Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills Việt Nam cho rằng việc phát triển cơ sở hạ tầng sẽ kéo các khu vực ngoại ô lại gần với trung tâm thành phố hơn, giúp làm giảm thời gian di chuyển. Điều này được nhận thấy rõ ràng nhất với mô hình phát triển đô thị gắn kết với giao thông công cộng (TODs) như hệ thống metro, tạo điều kiện cho phát triển quy mô lớn và mật độ dân cư cao dọc theo tuyến đường, làm cho việc đi lại từ các khu vực ngoại ô trở nên hiệu quả hơn.

“Việc phát triển ra khu ngoại ô giúp cũng sẽ giúp các chủ đầu tư tiếp cận được nguồn đất giá thấp hơn, từ đó có thể phát triển nhà ở có giá cả phải chăng hơn, do chi phí đất thấp hơn," bà Giang phân tích.

Khảo sát của Savills Việt Nam cho thấy Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh không có sự phân tách giữa các khu vực đô thị kề nhau một cách rõ ràng. Các tỉnh lân cận đang được kéo gần hơn vào các thành phố lớn, giúp các thành phố này tiếp tục được mở rộng.

Cùng với đó, việc gia tăng hạ tầng kết nối, thời gian di chuyển được rút ngắn sẽ giúp các khu vực ngoại ô dễ dàng tiếp cận trung tâm của các thành phố.

Bên cạnh đó, mức giá nhà ở của các tỉnh lân cận đang thấp hơn đáng kể và phù hợp với túi tiền hơn so 2 đô thị trung tâm này. Đơn cử như Bình Dương - giáp Thành phố Hồ Chí Minh và Bắc Ninh liền kề Hà Nội đều có mức giá trung bình khoảng 1.500 USD/m2 nhà ở (căn hộ). Đến thời điểm này, đây đang là mức giá "phải chăng" mà nhiều người chấp nhận được.

Trên thực tế, mua nhà tại các vị trí tốt thường không khả thi đối với người mua nhà lần đầu. Nhưng hạ tầng kết nối sẽ giúp giảm thời gian di chuyển và mở ra nhiều sự lựa chọn hơn ở các vùng lân cận mà lại giải quyết được vấn đề về giá cả phải chăng. Theo bà Giang, đây chính là đòn bẩy quan trọng nhất trong việc thay đổi cấu trúc giá trị của thị trường nhà ở.

Tại phía Nam, khi cơ sở hạ tầng ngày càng mở rộng, các tỉnh vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai dự báo sẽ cải thiện nguồn cung căn hộ bình dân với gần 24.000 căn trong 3 năm tới. Thực tế đã ghi nhận từ đầu năm đến nay, người mua Thành phố Hồ Chí Minh chiếm tới 80% giao dịch tại các dự án căn hộ mới ở Bình Dương.

Các chuyên gia nhận định việc thúc đẩy nguồn cung nhà ở và cải thiện khả năng chi trả luôn là thách thức. Vấn đề nhà ở giá phải chăng là một bài toán khó đối với nhiều quốc gia trên thế giới, cả tại các thị trường phát triển và đang phát triển.

Tại Nhật Bản, Trung Quốc hay Việt Nam, đây đều là vấn đề mang tính cục bộ, tập trung tại các khu đô thị lớn với tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh bởi nguồn cung nhà ở đã không theo kịp tốc độ gia tăng dân số. Do đó, tăng cường mức cung phải là trọng tâm của vấn đề về khả năng chi trả nhà ở.