Có 44 vấn đề mâu thuẫn, chồng chéo trong đầu tư kinh doanh bất động sản cần bãi bỏ, sửa đổi, bổ sung

Nhàđầutư: Theo UBND TP.HCM, qua quá trình rà soát các văn bản quy phạm pháp luật do Trung ương ban hành, có 44 vấn đề liên quan đến văn bản pháp luật có quy định mâu thuẫn, chồng chéo, thiếu thống nhất, đồng bộ, không phù hợp với thực tiễn trong đầu tư, kinh doanh bất động sản cần bãi bỏ, sửa đổi, bổ sung. 
UBND TP.HCM vừa có văn bản gửi Văn phòng Chính phủ kết quả rà soát, kiến nghị sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật gây vướng mắc trong đầu tư, kinh doanh bất động sản. Theo đó, UBND TP.HCM cho biết, qua quá trình rà soát các văn bản quy phạm pháp luật do Trung ương ban hành, có 44 vấn đề liên quan đến văn bản pháp luật có quy định mâu thuẫn, chồng chéo, thiếu thống nhất, thiếu đồng bộ, không phù hợp với thực tiễn trong đầu tư, kinh doanh bất động sản cần bãi bỏ, sửa đổi, bổ sung.

Đơn cử, liên quan đến Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 148/2020/NĐ-CP của Chính phủ, UBND TP.HCM kiến nghị Bộ TN&MT sớm ban hành Thông tư cụ thể hướng dẫn về tiêu chí giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất do Nhà nước trực tiếp quản lý thuộc ranh dự án.

Theo UBND TP.HCM, hiện nay, hầu hết các dự án đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư đều có đất do nhà nước trực tiếp quản lý xen cài trong ranh dự án (đất đường, rạch, bờ, đê…).

Một góc Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Ảnh minh họa: Lý Tuấn

Trong đó, pháp luật hiện hành có quy định về việc xử lý đối với các phần đất này như sau: Ưu tiên sử dụng các thửa đất nhỏ hẹp do nhà nước quản lý vào mục đích công cộng. Trường hợp không sử dụng được vào mục đích công cộng thì thực hiện việc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất liền kề.

Hay giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp có từ hai người sử dụng đất liền kề trở lên có nhu cầu sử dụng thửa đất nhỏ hẹp; giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp chỉ có người có nhu cầu sử dụng đất.

“Việc giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp cho người sử dụng đất liền kề được thực hiện sau khi UBND các cấp đã tổ chức rà soát, công bố công khai và lấy ý kiến của người dân nơi có đất. Việc giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp căn cứ vào đơn đề nghị giao đất, cho thuê đất của người sử dụng liền kề và phải được thực hiện công khai, minh bạch và dân chủ”, UBND TP.HCM cho hay.

Mặt khác, sau khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất, người sử dụng đất liền kề phải thực hiện thủ tục hợp thửa đất theo quy định. Bảo đảm các quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về dân sự, không phát sinh tranh chấp, khiếu kiện về đất đai.

UBND TP.HCM cho rằng, Nghị định 148/2020/NĐ-CP đã có quy định về vấn đề này nhưng trình tự, thủ tục chưa rõ ràng, đồng thời, chưa có tiêu chí về các thửa đất nhỏ hẹp. Điều này ảnh hưởng tới việc xem xét các hồ sơ chấp thuận chủ trương có phần đất này trong ranh dự án.

Trong khi đó, liên quan đến Nghị định 30/2021/NĐ-CP, theo UBND TP.HCM, Nghị định này chỉ quy định việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời xác định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại bao gồm các trường hợp đất ở, đất hỗn hợp có xen kẽ đất ở và đất nông nghiệp (nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai); không quy định cụ thể đối với trường hợp đất sản xuất, thương mại dịch vụ.

Như vậy, trong quá trình chấp thuận chủ trương đầu tư dự án theo quy định tại Nghị định 31/2021/NĐ-CP sẽ không thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư; đồng thời xác định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở trong trường hợp dự án có pháp lý sử dụng là đất sản xuất, thương mại, dịch vụ.

Chưa kể, Nghị định 99/2015/NĐ-CP và Nghị định 31/2021/NĐ-CP cũng không quy định về việc thực hiện thủ tục công nhận chủ đầu tư đối với trường hợp này. Do đó, các dự án sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư sẽ không có phải thực hiện thủ tục công nhận chủ đầu tư nữa hay không.

Vì vậy, UBND TP.HCM kiến nghị bổ sung thêm trường hợp “có quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thương mại, dịch vụ, sản xuất kinh doanh để xây dựng nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch” vào Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

Ngoài ra, tại văn bản này, UBND TP.HCM cũng kiến nghị Bộ Xây dựng sớm ban hành Thông tư hướng dẫn tiêu chí để xác định dự án phát triển nhà ở và dự án phát triển đô thị. Vì trên thực tế, tiêu chí để xác định dự án nào là dự án phát triển nhà ở, dự án nào là dự án phát triển khu đô thị lại không được quy định.

THEO NHÀ ĐẦU TƯ