Doanh nghiệp chật vật tìm quỹ đất khu công nghiệp làm dự án

Chật vật tìm quỹ đất

Ông Ngô Xuân Thái, Tổng giám đốc CTCP Giấy XT tại quận 9 TP.HCM cho biết, doanh nghiệp ông đang  chuyển nhà máy sản xuất giấy ra khỏi TP.HCM theo yêu cầu của TP.HCM vì là ngành nghề gây ô nhiễm môi trường phải di dời khỏi khu dân cư. Vì thế, từ tháng 5/2020 tới nay, doanh nghiệp phải đi các tỉnh như Long An, Bình Dương, Tây Ninh tìm thuê đất ở các khu công nghiệp để đặt nhà máy sản xuất.

Thế nhưng, dù đã cố gắng tìm ở nhiều địa phương nhưng vẫn không thể thuê được quỹ đất phù hợp với nhu cầu của công ty. Lý do chủ yếu vì giá thuê quá cao.

Ông Thái cho biết, đây là tình trạng chung của nhiều doanh nghiệp có nhu cầu thuê đất làm nhà máy sản xuất tại phía Nam chứ không chỉ riêng doanh nghiệp của ông.

Trao đổi với Phóng viên Nhadautu.vn, một đại diện của CTCP đầu tư Sài Gòn VRG (thuộc Tập đoàn cao su Việt Nam) chia sẻ, có ít nhất 3 khu công nghiệp trong số các khu thuộc quản lý của doanh nghiệp này còn quỹ đất để thu hút dự án đến đầu tư, đó là Lê Minh Xuân mở rộng (TP.HCM), Lộc An – Bình Sơn (Đồng Nai), Phước Đông (Tây Ninh).

Tuy nhiên, cả 3 khu này không đáp ứng một số tiêu chí mà nhà đầu tư đưa ra, trong đó, công suất xử lý nước thải của các khu này hiện đã vượt so với mức được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Ngoài ra, giá thuê đất công nghiệp tại các khu này cũng được cho vượt quá kỳ vọng của nhà đầu tư. Theo đó, KCN Phước Đông có giá thuê thấp nhất cũng ở khoảng 70 USD/m2/chu kỳ thuê. Trong khi đó, KCN Lộc An – Bình Sơn có giá thuê khoảng 140 USD/m2/chu kỳ thuê…

Còn đại diện một doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực tư vấn chia sẻ câu chuyện mấy tháng nay họ rất vất vả trong việc tìm quỹ đất tại các khu công nghiệp Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam theo “đặt hàng” của một nhà đầu tư đến từ Mỹ.

Cụ thể, nhà đầu tư này muốn làm một dự án sản xuất găng tay y tế có diện tích khoảng 5 ha, dự kiến có khoảng 20 dây chuyền sản xuất, công suất khoảng 26.000 – 30.000 găng tay mỗi giờ (tương ứng 26-30 thùng mỗi giờ). Tổng vốn đầu tư cho dự án này dự kiến lên đến gần 100 triệu USD.

Đề bài nghe tưởng đơn giản. Thế nhưng, thực tế thì phần lớn các khu công nghiệp hiện còn quỹ đất có thể thu hút dự án ở Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam thì lại khó có thể đáp ứng các tiêu chí “cứng” về cấp nước, xử lý nước thải. Theo đó, để đáp ứng công suất nói trên, lượng nước cấp cho nhà máy hoạt động lên tới 10.000 m3/ngày đêm, lượng nước thải cần xử lý là khoảng 8.000 m3/ngày đêm…

“Phần lớn các khu công nghiệp khi chúng tôi tiếp cận, nghe đến vấn đề này thì đều… lắc đầu. Ấy là chưa kể đến việc dự án cần có chiều cao xây dựng khoảng 16-19m, trong khi phần lớn các khu không đáp ứng được”, vị này thông tin.

Giá thuê cao đang là vật cản chính

Theo nhận định của Công ty tư vấn JLL, trong bối cảnh đại dịch COVID-19 có những diễn biến phức tạp từ đầu năm đến nay, các nhà đầu tư nước ngoài gặp nhiều khó khăn, nhất là các hoạt động đi lại đều bị hoãn, không thể khảo sát thị trường hoặc làm việc trực tiếp với chủ đầu tư khu công nghiệp.

Trong khi đó, giá thuê đất tại các khu công nghiệp Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam có xu hướng tăng giá, gây thêm khó khăn cho nhà đầu tư.

“Giá đất khu công nghiệp trung bình ở miền Nam hiện tại là 106 USD/m2/chu kì thuê, tăng 9,7% theo năm”, báo cáo của JLL nêu và phân tích, hiện trạng khan hiếm quỹ đất là vấn đề chính với tỷ lệ lấp đầy hiện tại ở mức cao trong khi nguồn cung mới còn nhiều hạn chế, là lý do chính khiến giá đất cho thuê có xu hướng tăng thời gian gần đây.

Đồng quan điểm, ông Paul Tonkes, Giám đốc khối dịch vụ công nghiệp và kho vận của Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, việc tăng giá thuê này sẽ ít nhiều gây khó khăn cho doanh nghiệp có nhu cầu thuê đất, nhà xưởng tại các khu công nghiệp, đặc biệt trong thời gian dịch đang diễn ra.

Phân tích cụ thể hơn, đại diện Cushman & Wakefield chỉ ra, thị trường hiện có hai loại khách thuê khác nhau. Với những khách thuê đất phát triển công nghiệp, trong một số trường hợp, họ chỉ bị tăng tiền thuê đất thô lên; thuế đất phi nông nghiệp của chính phủ đôi khi tăng gấp đôi nhưng vẫn ở mức rất thấp.

Trong khi đó, với những người thuê thuê nhà xưởng xây sẵn, nhiều khả năng không phải chịu sự tăng giá bởi hiện nay nguồn cung cơ sở vật chất đang không ngừng tăng lên và có nhiều lựa chọn hơn.

“Ngày càng có nhiều các chủ đầu tư quốc tế và địa phương tham gia thị trường với các chiến lược tiếp thị hấp dẫn thu hút khách thuê”, ông Paul Tonkes nói.

Theo các chuyên gia, hiện nay, Việt Nam đã thu hút sự quan tâm từ các nhà đầu tư nước ngoài. Các doanh nghiệp này đang tích cực "bắt tay" liên doanh với chủ đầu tư khu công nghiệp trong nước hoặc trực tiếp mua quỹ đất và tài sản vận hành. Như vậy, trong tương lai gần, nguồn cung mới bất động sản công nghiệp nhiều khả năng sẽ tăng thêm, nhất là ở Đồng Nai, Bình Dương, Long An… với nhiều khu công nghiệp đang được đề xuất bổ sung vào quy hoạch. Cùng với đó, mô hình nhà xưởng xây sẵn cho thuê với đầy đủ các tiện ích tại các khu công nghiệp cũng sẽ gia tăng thời gian tới.

Tuy nhiên, trong giai đoạn hiện nay, vấn đề nhận được quan tâm là việc tăng giá thuê đất tại các khu công nghiệp có làm nản lòng các nhà đầu tư hay không?daàu Theo đại diện Cushman & Wakefield, trong bảng xếp hạng hàng năm về các địa điểm thích hợp nhất cho sản xuất toàn cầu trong số 48 quốc gia ở châu Âu, châu Mỹ và châu Á - Thái Bình Dương, đơn vị tư vấn này đã đánh giá rằng, Việt Nam là trung tâm sản xuất cạnh tranh thứ hai trên thế giới, chỉ đứng sau Trung Quốc. Qua đó cho thấy, tiềm năng của Việt Nam trong thu hút dòng vốn dịch chuyển đầu tư là ở mức rất cao.

“Chiến tranh thương mại Mỹ-Trung là động lực thúc đẩy sự chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam. Việc chuyển sản xuất sang Việt Nam đã mang lại lợi ích cho tất cả các thị trường phụ trên khắp Việt Nam”, ông Paul Tonkes chia sẻ.

Nguồn: Nhà Đầu tư.