Có thể xây nhà ở xã hội có giá dưới 15 triệu đồng/m2?

Được đánh giá như “lối thoát hiểm” cho thị trường bất động sản, nên trong thời gian qua, các đề xuất cởi trói chính sách, tăng nguồn cung, ưu đãi cho nhà ở xã hội không còn xa lạ. Tuy nhiên, con số 15 triệu đồng/m2 do Ban IV kiến nghị vẫn khiến giới chuyên gia và nhiều người mua nhà chú ý.

Chuyện bất khả thi...

Trong bối cảnh vật giá leo thang, chi phí đầu vào tăng vọt, hầu hết doanh nghiệp đều cho rằng việc làm nhà ở xã hội với mức giá dưới 15 triệu đồng/m2 là rất khó, nếu không muốn nói là bất khả thi.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại – Xây dựng Lê Thành, khẳng định với chi phí đầu vào cao như hiện tại, đừng nói đến mức giá 15 - 20 triệu đồng/m2, muốn có nhà ở xã hội ở tầm giá 25 triệu đồng/m2, doanh nghiệp cũng cần được hỗ trợ về quỹ đất và cơ chế.

Dù có ưu đãi về tiền sử dụng đất, song theo ông Nghĩa, làm nhà ở xã hội chỉ được phép lãi 10% nhưng thời gian làm mất hết 5 năm, vậy mỗi năm lợi nhuận chỉ có 2%. Do đó, nếu không có nhiều tâm huyết thì các doanh nghiệp sẽ không làm vì vướng nhiều thủ tục, như “mua dây buộc mình”.

Nhà ở xã hội giá dưới 15 triệu đồng/m2 là chuyện bất khả thi nếu không có sự can thiệp của Nhà nước. 

Thực tế cũng cho thấy, phần lớn dự án nhà ở xã hội mở bán lần đầu trong thời gian qua đều có mức giá trên dưới 20 triệu đồng. Người mua nhà phải xếp hàng chờ đợi và dựa vào may mắn để có suất mua.

Đơn cử, vừa qua, dự án nhà ở xã hội NHS trên đường Tố Hữu (Nam Từ Liêm, Hà Nội) chính thức mở bán, giá được công bố là... 19,5 triệu đồng/m2. Đồng nghĩa, căn hộ diện tích nhỏ nhất dự án là 69,9 m2 sẽ có giá khoảng 1,4 tỷ đồng. Căn hộ diện tích lớn nhất 76,8 m2 có giá gần 1,5 tỷ đồng.

Giá mở bán lần đầu cao, nhưng giá bán thứ cấp còn khiến nhiều người choáng váng hơn khi tăng gấp rưỡi, thậm chí gấp đôi sau 5 năm. Đơn cử, một dự án nhà ở xã hội tại khu Bình Trưng Đông (TP. Thủ Đức, TP.HCM), giá mở bán năm 2017 từ 18 - 22 triệu đồng/m2, nay tăng lên 30 triệu đồng/m2.

Hay một dự án nhà ở xã hội trên đường Phan Văn Hớn (quận 12), mở bán năm 2016 có giá khoảng 13,8 triệu đồng/m2, nay được chào giá 29 triệu đồng/m2, tức tăng hơn gấp đôi so với giá gốc.

...Nhưng vẫn có thể ?

Rõ ràng, nếu chỉ chờ doanh nghiệp, việc có nhà ở xã hội có giá dưới 15 triệu đồng/m2 là điều không tưởng. Dù có tâm đến đâu, việc san sẻ với người mua nhà không thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư, lợi nhuận vẫn là mục tiêu cao nhất nên nếu không có lợi, họ sẽ không làm.

Tuy nhiên, nếu là Nhà nước làm thì hoàn toàn có thể. Như ở Singapore, hơn 80% người dân đang ở trong những tòa nhà niên hạn 99 năm do Nhà nước xây dựng (một dạng nhà ở xã hội, còn gọi là HDB).

Chia sẻ với Vnbusiness, anh Hoàng Nam Hải, một nhà đầu tư từng kết nối nhiều thương vụ từ Việt Nam sang Mỹ, Trung Quốc, Singapore… cho biết: “Người mua căn hộ HDB được Chính phủ Singapore hỗ trợ rất mạnh, cả về giá và lãi suất vay ngân hàng”.

Chẳng hạn, một gia đình trẻ ở Singapore, thu nhập dưới 14.000 SGD/tháng (khoảng 245 triệu đồng), sẽ được hỗ trợ mua căn hộ 2 phòng ngủ, rộng 65 - 70m2, với giá 200.000 - 300.0000 SGD/căn (khoảng 3,5 - 5,3 tỷ đồng). Mức giá rất mềm so với thu nhập trung bình.

Người mua cũng có thể lựa chọn vay ngân hàng hoặc vay từ Cơ quan Phát triển nhà ở với mức trần lên đến 85% tổng giá trị căn nhà (trước đây là 90%), trong vòng 25 năm, với lãi suất khoảng 2,6%/năm. Đáng chú ý, Singapore cũng vừa tăng thời gian ở bắt buộc tại HDB lên tối thiểu 10 năm, thay vì chỉ 5 năm, mới được bán lại nhằm tránh tình trạng đầu cơ.

Ở mỗi quốc gia đều có những đặc thù khác nhau, mọi so sánh đều khập khiễng, song thực tế đang diễn ra tại một quốc gia cùng khu vực là rất đáng để tham khảo với các cơ quan hoạch định tại Việt Nam.

Trong một hội nghị vừa diễn ra, ông Ngô Gia Hoàng, giảng viên khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP.HCM, cho rằng nếu xem chính sách nhà ở xã hội mang tính chất cứu trợ cho các đối tượng yếu thế trong xã hội, thì Nhà nước nên thể hiện vai trò chủ lực.

“Nhà nước nên trực tiếp đầu tư nhà ở xã hội và có những khoản hỗ trợ trực tiếp dành cho các đối tượng yếu thế, thay vì ưu đãi để khuyến khích tư nhân đầu tư. Cần có một cơ quan quản lý nhà ở để quản lý tập trung, thống nhất từ khâu lập quy hoạch, bố trí quỹ đất, quá trình thực hiện, đến khâu phân phối nhà ở và quản lý vận hành sau khi dự án hoàn thành", ông Hoàng phân tích.

Trước đó, Bộ trưởng Tài chính Hồ Đức Phớc cũng đề xuất với 2 loại nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư hay từ nguồn vốn xã hội hóa thì đều không thu tiền sử dụng đất. Vì vậy, giá bán phải do Nhà nước duyệt.

Trong đó, đối với nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư 100% thì bán đúng giá. Còn với doanh nghiệp đầu tư, sẽ quy định giá tối đa để vừa khuyến khích đầu tư của doanh nghiệp, nguồn vốn xã hội, vừa đảm bảo nhà ở xã hội không rơi vào kênh nhà ở thương mại.

Có thể thấy, để làm được nhà ở xã hội có giá dưới 15 triệu đồng/m2 như Ban IV vừa đề xuất lên Chính phủ, trong bối cảnh hiện tại khi chỉ dựa vào vốn xã hội hóa là điều bất khả thi. Tuy nhiên, nếu có sự can thiệp của Nhà nước khi trực tiếp phát triển dự án cũng như ưu đãi lãi suất, cơ hội sẽ mở ra.

Hưng Nguyên