Bất động sản công nghiệp và nhà ở dự báo sẽ dẫn dắt thị trường trong 2026

Bước sang năm mới, thị trường bấtđộng sản toàn cầu ghi nhận tín hiệu tích cực trở lại, trong bối cảnh kinh tế dầnổn định và xuất hiện thêm các động lực, đặc biệt là công nghệ với AI đóng vaitrò quan trọng.

NHỮNG XU HƯỚNG ĐỊNH HÌNH THỊ TRƯỜNG 

Theo ông Paul Tostevin, Giám đốc Savills World Research, triển vọng kinh tế tiếp tục là yếu tố có ảnh hưởng lớnnhất đến thị trường bất động sản trong năm tới. Việc lãi suất có xu hướng giảmdần về mức trung tính đang hỗ trợ cả hoạt động đầu tư và nhu cầu thuê. Tuynhiên, mặt bằng lãi suất mới vẫn cao hơn giai đoạn trước năm 2020, khiến chiphí vốn duy trì ở mức cao, tạo áp lực lên việc triển khai các dự án mới.

Dù vậy, khi thị trường đã phầnnào thích nghi với môi trường lãi suất mới, dòng vốn đầu tư đang quay trở lạirõ nét hơn, song hành cùng sự phục hồi của nhu cầu từ phía doanh nghiệp thuê.Savills dự báo tổng giá trị giao dịch đầu tư bất động sản toàn cầu có thể vượtmốc 1.000 tỷ USD trong năm 2026. Đây là mức cao nhất kể từ năm 2022.

Ngoài ra, về công nghệ, đặc biệtlà AI đã vươn lên vị trí thứ hai trong nhóm những yếu tố định hình thị trường bấtđộng sản toàn cầu. AI không chỉ tác động đến cấu trúc lao động và chiến lược sửdụng văn phòng của doanh nghiệp, mà còn mở ra làn sóng phát triển mạnh mẽ củatrung tâm dữ liệu và các hạ tầng số. Trong lĩnh vực quản lý bất động sản, AIthúc đẩy các giải pháp vận hành thông minh, bảo trì và tự động hóa, giúp cảithiện hiệu quả vận hành cũng như tối ưu chi phí trong dài hạn.

Bên cạnh công nghệ, yếu tố conngười vẫn giữ vai trò trung tâm. Dân số trẻ và tốc độ đô thị hóa tiếp tục tạo độnglực tăng trưởng cho nhiều thị trường mới nổi như Ấn Độ, Saudi Arabia và ViệtNam, trong khi các trung tâm toàn cầu là Dubai hay Abu Dhabi lại hưởng lợi từdòng di cư và tích lũy tài sản. Những thay đổi trong hành vi tiêu dùng cũng đangđịnh hình nhu cầu đối với bán lẻ trải nghiệm, văn phòng chất lượng cao và sảnphẩm nhà ở phù hợp với lối sống hiện đại.

Ở một góc độ khác, áp lực về yếutố môi trường và khung pháp lý liên quan đến phát thải tiếp tục gia tăng. Cùngvới đó, các quy định mới về hiệu suất năng lượng và báo cáo khí hậu tại châuÂu, Australia và nhiều thị trường khác sẽ khiến chi phí tuân thủ tăng lên, đồngthời làm gia tăng sự phân hóa giữa các tài sản đạt chuẩn và không đạt chuẩn.

Trong bối cảnh địa chính trị nhiềubiến động, căng thẳng thương mại và chính sách bảo hộ tiếp tục tác động mạnh đếnbất động sản công nghiệp và logistics. Xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng,“China+1” và onshoring (sản xuất/dịch vụ tại chỗ) cũng thúc đẩy nhu cầu kho vậntại nhiều thị trường mới, trong đó có Đông Nam Á.

ĐỘNG LỰC NỘI TẠI TRONG CHU KỲ TĂNG TRƯỞNG MỚI 

Từ những chuyển động toàn cầu, ViệtNam nổi lên như một điểm sáng nhờ các động lực nội tại ngày càng rõ nét. Thực tế,năm 2025 đánh dấu một bước ngoặt quan trọng của nền kinh tế khi tăng trưởng GDPvượt 8%, trong đó, khu vực công nghiệp và công nghệ cao đóng vai trò động lực chủđạo. Sự tăng trưởng này phản ánh quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, bởi ViệtNam đang từng bước rời khỏi mô hình sản xuất thâm dụng lao động để hướng tới nhữngngành có giá trị gia tăng cao hơn.

Các lĩnh vực như điện tử, bán dẫn,năng lượng tái tạo và công nghiệp công nghệ cao tiếp tục thu hút dòng vốn FDIchất lượng, góp phần nâng cấp chuỗi giá trị sản xuất. Trên bình diện quốc tế,Việt Nam được nhìn nhận như một trung tâm sản xuất chiến lược tại ASEAN, khôngchỉ nhờ lợi thế chi phí mà còn bởi sự ổn định, khả năng thích ứng và mạng lướihiệp định thương mại rộng khắp.

Theo ông Matthew Powell, Giám đốcSavills Hà Nội, sự chuyển dịch này tạo nền tảng vững chắc cho thị trường bất độngsản, vốn đã ghi nhận sự phục hồi rõ rệt từ cuối năm 2025. Bước sang 2026, bất độngsản công nghiệp và nhà ở dự báo sẽ là những phân khúc dẫn dắt thị trường.

Cụ thể, trong phân khúc công nghiệp,nhu cầu tập trung vào đất khu công nghiệp tại một số trung tâm sản xuất trọngđiểm như Bắc Ninh, Hải Phòng, Đồng Nai…; cùng với đó là sự phát triển mạnh củanhà xưởng xây sẵn, kho vận hiện đại và các khu logistics gắn với cảng biển, sânbay và hệ thống cao tốc.

Ở phân khúc nhà ở, sản phẩm phụcvụ nhu cầu ở thực được đánh giá là động lực tăng trưởng bền vững, bao gồm căn hộtrung cấp, nhà ở giá hợp lý và các dự án khu đô thị vệ tinh dọc theo các hànhlang hạ tầng mới. Đây là những phân khúc hưởng lợi trực tiếp từ quá trình đô thịhóa và gia tăng lực lượng lao động tại các trung tâm công nghiệp.

Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởngnhanh cũng đặt ra nguy cơ hình thành các “điểm nóng” cục bộ, đặc biệt tại nhữngđô thị lớn, nơi giá nhà có xu hướng tăng nhanh hơn thu nhập. Việc kiểm soát rủiro đòi hỏi sự phối hợp giữa chính sách đất đai minh bạch, mở rộng nguồn cungnhà ở phù hợp, kiểm soát tín dụng và định hướng phát triển ra các khu vực vệtinh.

Ở góc độ chính sách, việc triểnkhai các nghị quyết về phát triển kinh tế tư nhân, đặc biệt là Nghị quyết 68đang mở ra cơ hội lớn cho doanh nghiệp trong nước tham gia sâu hơn vào các dựán hạ tầng và khu công nghiệp quy mô lớn. Các cải cách về thủ tục hành chính,tiếp cận đất đai và đa dạng hóa nguồn vốn kỳ vọng sẽ giúp giải phóng nguồn lựctư nhân, nâng cao năng lực triển khai dự án và củng cố niềm tin của nhà đầu tư.

Dù vậy, để duy trì đà tăng trưởngbền vững trong năm 2026 và xa hơn, Giám đốc Savills Hà Nội lưu ý “Việt Nam cầntiếp tục thu hút FDI chất lượng cao, đặc biệt trong lĩnh vực sản xuất xanh. Điềunày đòi hỏi khung chính sách rõ ràng cho phát triển xanh, ưu đãi có chọn lọc, đầutư mạnh vào năng lượng tái tạo, hạ tầng khu công nghiệp xanh và nâng cao chấtlượng nguồn nhân lực”.