Chiến lược 'đổ bê tông' của doanh nghiệp địa ốc

Trải qua giai đoạn biến động của thị trường bất động sản, nhiều lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc nhận ra việc phát triển dự án để bán, bán sản phẩm gối đầu không còn bền vững như trước, nhất là khi thị trường rơi vào trạng thái đóng băng như giai đoạn 2022 – 2023. Do vậy, các doanh nghiệp đã tìm cách tạo dòng tiền ổn định, hay chính là chiến lược “đổ bê tông” để tạo nền móng vững chắc trước khi đi ra biển lớn.

Tại kỳ họp ĐHĐCĐ thường niên 2026, TTC Land (mã: SCR) đã trình cổ đông kế hoạch M&A CTCP Thành Thành Nam (TTN) – một doanh nghiệp thuộc TTC Group sở hữu dự án cao ốc văn phòng Tây Nam tại 253 Hoàng Văn Thụ, phường Tân Sơn Hòa, TP.HCM với diện tích sàn cho thuê 42.000 m2.

Nói về quyết định này, ông Nguyễn Thành Chương, Chủ tịch HĐQT cho biết mục tiêu là để “đổ bê tông”, tạo nền tảng cho tương lai. Thị trường bất động sản trong nhiều năm qua đã có nhiều thay đổi so với chu kỳ trước, do đó để đảm bảo tính thanh khoản, công ty cần có những quyết sách táo bạo. Sau khi M&A, TTC Land sẽ dồn toàn bộ mảng cho thuê về đơn vị này, qua đó tạo ra dòng tiền thực, doanh thu và lợi nhuận ổn định để có thể yên tâm phát triển dự án. “Có đơn vị này, theo cách nói dân gian, TTC Land sẽ không cần ‘lo cơm hằng ngày’”.

Không chỉ dừng lại ở cho thuê sàn thương mại và văn phòng dịch vụ, Thành Thành Nam còn phát triển sản phẩm mới như trạm dừng chân. Ông Chương tiết lộ Thành Thành Nam đang triển khai các mô hình trạm dừng chân tại các trục giao thông quan trọng, như dự án tại Phan Thiết. Ngoài ra, doanh nghiệp sẽ mở rộng nhiều trạm dừng chân trên các tuyến đường khác, trong đó có dự án tại Tây Ninh triển khai ngay trong năm nay.

Tương tự, trong cuộc họp ĐHĐCĐ thường niên năm nay, Tập đoàn Đất Xanh (mã: DXG) cũng công bố chiến lược phát triển mới, chuyển hướng mô hình tăng trưởng dài hạn. Trong đó, tập đoàn hướng tới sự cân bằng và đa dạng nguồn thu, tạo ra nhiều trụ cột tăng trưởng, thích ứng tốt hơn với chu kỳ thị trường.

Ông Lương Trí Thìn, Nhà sáng lập, Chủ tịch HĐCL Tập đoàn Đất Xanh lý giải cách tiếp cận đã thay đổi. Đất Xanh không còn phát triển dự án chỉ để bán ra thị trường. Những tài sản có chất lượng sẽ được giữ lại, vận hành và khai thác, trở thành nguồn tạo dòng tiền dài hạn. Phát triển dự án từ đó không còn là đích đến, mà là điểm khởi đầu cho quá trình tích lũy tài sản chiến lược.

Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp khác cũng tìm cách mở rộng nguồn thu ổn định ngoài hoạt động phát triển dự án bất động sản để bán như DIC Group (mã: DIG) phát triển du lịch lưu trú, Bất động sản Phát Đạt (mã: PDR) phát triển khu công nghiệp…

Thị trường bất động sản Việt Nam hiện chủ yếu dựa nhiều vào nguồn vốn vay. Doanh nghiệp địa ốc muốn tích lũy tài sản, tạo dòng thu ổn định từ bất động sản thay vì bán sản phẩm cần có nguồn vốn đủ mạnh.

Như trường hợp CTCP Bất động sản Phát Đạt (mã: PDR), dù là nhà phát triển bất động sản nhưng thời gian qua công ty chủ yếu mua bán dự án. Ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT thẳng thắn thừa nhận doanh nghiệp cần tiền. Trong bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng, áp lực chi phí vốn lớn, Phát Đạt cần chuyển nhượng dự án để thu tiền về, tập trung nguồn lực cho các dự án trọng điểm khác.

Đồng thời, công ty theo đuổi phát triển khu công nghiệp tại Quảng Ngãi, Tây Ninh và Đồng Tháp với tổng quy mô hơn 2.000 ha nhằm tạo dòng tiền ổn định. Tuy nhiên, các dự án mới vẫn đang trong giai đoạn hoàn thiện pháp lý.

Ở lĩnh vực du lịch lưu trú, sau giai đoạn dịch bệnh, lượng khách du lịch quốc tế gia tăng đáng kể nhưng nhiều doanh nghiệp trong ngành vẫn chưa phục hồi rõ nét.

Tại Tập đoàn DIC (mã: DIG), mảng du lịch lưu trú vẫn là lĩnh vực kéo giảm lợi nhuận chung của tập đoàn. Trong năm 2025, doanh thu của DIC Hospitality tăng trưởng 20% so với năm 2024 nhưng mức lỗ tăng từ 25,5 tỷ đồng lên 85,5 tỷ đồng.

TTC Hospitality (mã: VNG) – đơn vị thành viên của TTC Group – sở hữu hàng loạt khách sạn, resort tại Đà Lạt, Cần Thơ, TP.HCM, Bình Thuận, Huế, Campuchia… cũng chỉ ghi nhận mức lãi vài tỷ đồng mỗi năm trong giai đoạn 2021 – 2025. Riêng quý I năm nay, doanh nghiệp lỗ 41 tỷ đồng. Một trong những nguyên nhân là chi phí lãi vay quá lớn, bào mòn lợi nhuận.

Đối với mảng cho thuê văn phòng, theo báo cáo thị trường quý I/2026 của Knight Frank, thị trường đang chịu áp lực giảm giá thuê và tỷ lệ trống gia tăng.

Tại TP.HCM, hoạt động cho thuê chững lại rõ rệt. Diện tích hấp thụ ròng của phân khúc hạng A giảm xuống mức thấp nhất trong vòng 5 năm, khi nhiều doanh nghiệp lựa chọn gia hạn hợp đồng thay vì di dời. Tỷ lệ trống tăng lên 12,6%, buộc các chủ đầu tư phải gia tăng ưu đãi để giữ chân khách thuê.

Trong khi đó, Hà Nội ghi nhận tín hiệu tích cực hơn về hấp thụ, chủ yếu nhờ sức hút của các tòa nhà xanh mới hoàn thành. Tuy nhiên, tỷ lệ trống vẫn ở mức cao 20,4%, kéo giá thuê xuống mức thấp nhất trong 5 năm.

Savills Việt Nam cũng đánh giá thị trường văn phòng TP.HCM đang dần bước vào chu kỳ phát triển mới, nơi chất lượng trở thành yếu tố quyết định thay vì chỉ gia tăng số lượng. Điều này tạo ra áp lực chi phí nâng cấp chất lượng văn phòng đối với các chủ cho thuê.

Các giải pháp chi phí thấp như tối ưu vận hành hoặc cải tạo nhẹ (thường dưới 2% đến 6% giá trị tài sản) giúp hạn chế gián đoạn và giảm thiểu rủi ro, nhưng khó tạo ra bước nhảy vọt về giá thuê. Ngược lại, cải tạo sâu (khoảng 8% - 12%) hoặc tái phát triển đòi hỏi nguồn vốn lớn và có thể phát sinh rủi ro diện tích trống, nhưng lại mở ra dư địa tăng trưởng đáng kể.

Nhìn chung, chiến lược tích lũy tài sản tạo dòng tiền được xem là bước chuyển đáng chú ý của doanh nghiệp địa ốc sau giai đoạn thị trường biến động mạnh. Thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào việc bán dự án, nhiều doanh nghiệp bắt đầu hướng tới sở hữu các tài sản có khả năng khai thác lâu dài như văn phòng, trung tâm thương mại, khu công nghiệp hay khách sạn. Nếu triển khai hiệu quả, mô hình này có thể giúp doanh nghiệp tạo nguồn thu ổn định, giảm áp lực dòng tiền theo chu kỳ và nâng khả năng chống chịu khi thị trường bất động sản rơi vào giai đoạn trầm lắng.

Tuy nhiên, đây không phải con đường dễ đi. Để giữ lại tài sản thay vì bán sớm thu hồi vốn, doanh nghiệp cần tiềm lực tài chính mạnh và khả năng chịu áp lực vốn dài hạn. Trong bối cảnh lãi vay còn cao, thị trường cho thuê cạnh tranh và tỷ lệ trống gia tăng ở nhiều phân khúc, bài toán vận hành và tối ưu hiệu quả khai thác tài sản trở nên quan trọng hơn bao giờ hết. Điều đó đồng nghĩa chiến lược “đổ bê tông” không chỉ cần vốn lớn mà còn đòi hỏi năng lực quản trị và tầm nhìn dài hạn của doanh nghiệp.