CỔNG THÔNG TIN VÀ ĐẦU TƯ QUỐC TẾ
Thủ tục vẫn không cắt giảm khi làm dự án
Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 được kỳ vọng sẽ giải quyết những vướng mắc lâu nay của các dự án địa ốc, khơi thông nguồn lực xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở thương mại, làm minh bạch thị trường bất động sản.
Lãnh đạo một doanh nghiệp có tên tuổi tại miền Bắc đánh giá 3 luật mới đã đi vào cuộc sống, dù vậy để làm được một dự án bất động sản vẫn chưa có nhiều điểm mới, có thể nói là chưa cải tiến.
"Thủ tục vẫn từng ấy, chỉ có 1 đến 2 bước hiểu khác đi khi quy định lại một chút nhưng cách làm vẫn thế. Đơn cử, một văn bản xin chấp thuận chủ trương đầu tư dự án, doanh nghiệp phải gửi hồ sơ lên UBND TP rồi thành phố gửi cho 5 sở, địa phương. Mỗi một văn bản như vậy, chủ đầu tư phải đến từng điểm để lấy con dấu", vị này nói.
Theo vị lãnh đạo doanh nghiệp thay vì phải qua nhiều khâu đóng dấu, lãnh đạo tỉnh chỉ cần một cuộc họp là quyết định luôn dự án được chấp thuận hay không. Như vậy, mới gọi là cải cách thể chế, còn hiện tại vẫn đang làm theo cách cũ.
Định giá đất đang gây khó doanh nghiệp
Là doanh nghiệp trực tiếp làm dự án, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Công ty Cổ phần Bất động sản Toàn Cầu (GP.Invest), cho biết số lượng con dấu phải đóng đối với mỗi dự án trong thủ tục hành chính từ 38-40 con dấu, quy trình đầu tư dự án trải qua rất nhiều bước, mỗi bước cần vài con dấu khác nhau.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Công ty Cổ phần Bất động sản Toàn Cầu (GP.Invest).
Một vấn đề nữa theo Chủ tịch GP.Invest là khâu điều chỉnh quy hoạch, khi 100% dự án đều phải điều chỉnh quy hoạch, có những quy hoạch không quan trọng nhưng vẫn phải trình đủ các cấp có ý kiến. Sau khi điều chỉnh xong quy hoạch lại tiếp tục làm thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư, trong khi thủ tục này vô cùng nặng nề và nan giải.
Chưa dừng lại, trong việc giải phóng mặt bằng đối với hộ thuộc trường hợp bị cưỡng chế, để đối thoại được với dân, doanh nghiệp phải tuân thủ các thủ tục theo luật định như: làm thủ tục đủ 60 ngày, gặp đủ 3 lần với các bên liên quan, sau đó mới được đối thoại về vấn đề thu hồi đất.
"Có dự án của chúng tôi phải thực hiện 177 bước, kéo dài 360 ngày mới đủ điều kiện đối thoại trước khi cưỡng chế giải phóng mặt bằng", ông Hiệp nói và cho biết dù luật mới giúp doanh nghiệp thuận lợi hơn trong khâu giải phóng mặt bằng, thế nhưng, có những địa phương có mặt bằng giá thấp nhưng nằm vị trí đẹp thành ra người dân không chịu thỏa hiệp đền bù, đa phần 90% doanh nghiệp phải trả thêm chi phí ngoài để hỗ trợ cho người dân.
Sau một thời gian thi hành Luật Đất đai 2024, vị Chủ tịch nhấn mạnh khâu định giá đất dự án vẫn làm khó cả doanh nghiệp và địa phương. Doanh nghiệp không được tham gia vào quá trình định giá, việc định giá đất chậm, doanh nghiệp phải nộp bổ sung số tiền lớn. Đây là khoản tiền các doanh nghiệp cho rằng hết sức bất cập và "rất mong Thủ tướng Chính phủ tháo gỡ vấn đề này".
Ngoài ra, ông Hiệp cho biết còn các nghị định khác, ví dụ như việc đấu thầu, dự án có quyền sử dụng đất cũng còn một số điểm chưa hợp lý, khiến các doanh nghiệp khi áp dụng rất khó khăn.
Thực tế, doanh nghiệp của ông đã gặp ở một địa phương, khi đấu thầu dự án có quyền sử dụng đất, do các nghị định hướng dẫn không rõ ràng nên Sở Kế hoạch và đầu tư tại địa phương yêu cầu doanh nghiệp phải hỏi Bộ Kế hoạch và đầu tư (nay là Bộ Tài chính), trực tiếp là Cục Đấu thầu và Vụ Pháp chế. Doanh nghiệp mất 5 tháng để được trả lời nhưng cũng không có được câu trả lời rõ ràng vì văn bản không đi thẳng vào vấn đề, chỉ viện dẫn điều luật và yêu cầu địa phương áp dụng.
"Sau 5 tháng đó, chúng tôi có hỏi Bộ Nông nghiệp và môi trường thì mới xử lý xong", ông Hiệp dẫn chứng và nhấn mạnh doanh nghiệp mất đến 7 tháng phải chờ đợi thủ tục, giấy tờ không rõ ràng.
Quy định mới xin thêm ý kiến Bộ Công an, Bộ Quốc phòng khi làm dự án nhà ở
Trong khi đó, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản EZ (EZ Property) cho biết thủ tục hành chính đối với doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản không có một barem (mẫu) chung và phụ thuộc vào nhiều bên.
Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản EZ (EZ Property).
Đầu tiên, theo ông Toản, mỗi địa phương có quy chế làm việc khác nhau, có khu vực thu hút đầu tư thì thủ tục rất đơn giản nhưng có địa phương lại khá phức tạp. Về cơ bản là làm theo luật, song một số địa phương có quy định mang tính định tính do "con người".
Ông Toản lấy ví dụ tại Hòa Bình, khi lập quy hoạch một dự án khá nhanh và không phiền hà đến doanh nghiệp. Trong quá trình làm thủ tục, doanh nghiệp chỉ cần một cuộc họp thẩm định với địa phương, sở ngành là quyết xong, sau đó xin ý kiến Sở Xây dựng là có thể phê duyệt quy hoạch 1/500, nhanh nhất mất khoảng 6 tháng.
Trong khi đó, muốn làm một dự án bất động sản tại địa phương khác phải thông qua hàng chục cuộc họp, rất nhiều thủ tục bị "bôi ra". Thông thường để hoàn thành quy hoạch 1/500 tại một số địa phương khác mất khoảng 1,5 năm thậm chí có dự án lớn phải lên tới 2-3 năm. Chưa kể tại 2 thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, khi quy hoạch một dự án cực khó, thời gian ít nhất 3-4 năm chưa tính đến giai đoạn đầu tư, có dự án 10 năm vẫn chưa xong pháp lý. Chẳng hạn như một dự án nhà ở xã hội tại Long Biên (Hà Nội) đã 9 năm nay vẫn chưa xong thủ tục hồ sơ, do vướng mắc cơ chế chính sách thay đổi và một số cán bộ không dám làm.
Một yếu tố khác theo ông Toản là từ phía doanh nghiệp, tùy theo mối quan hệ, kinh nghiệm làm dự án, đơn vị tư vấn và mức độ "chịu chi". Cùng triển khai dự án tại một địa phương, có doanh nghiệp sẽ làm rất nhanh, nhưng có doanh nghiệp lại rất chậm.
CEO EZ Property đánh giá trong luật mới có một số quy định giúp doanh nghiệp làm thủ tục dự án đơn giản hơn nhưng cũng có vấn đề phức tạp hơn. Chẳng hạn khi các bộ ngành sáp nhập thành một đầu mối sẽ giúp giảm bớt các thủ tục.
Ngoài ra, khâu giải phóng mặt bằng rõ ràng giúp doanh nghiệp thuận lợi hơn khi làm dự án. Ví dụ đất đền bù cho người dân sẽ cao hơn, nếu như trước đây khoảng 120 triệu đồng/sào thì giờ đây 180 triệu đồng/sào chưa kể hỗ trợ khác, đơn giá này tùy theo bảng giá của địa phương.
Bên cạnh những thuận lợi, CEO EZ Property cho biết một số vướng mắc khi áp dụng luật mới như khi thẩm định hồ sơ đối với dự án nhà ở là doanh nghiệp phải xin thêm ý kiến của Bộ Công an và Bộ Quốc phòng, trong khi trước đây không cần đến.
Hơn nữa, vấn đề nan giải nhất hiện nay đối với doanh nghiệp là việc định giá đất để xác định tiền sử dụng đất. Rất nhiều doanh nghiệp "vỡ trận" vì tiền sử dụng đất, bởi có những địa phương tính giá đất rất cao.
"Tiền sử dụng đất hiện tại vẫn là vướng mắc chính của thị trường, do đó cần có phương pháp tính phù hợp. Bởi lẽ, khi để mức cao nhất sẽ trực tiếp ăn vào chi phí đầu tư, cuối cùng người thiệt hại đầu tiên là người mua nhà. Thực tế hiện nay có những dự án hàng chục năm không tính được tiền sử dụng đất, vì không ai dám ký", ông Toản nói.
CEO EZ Property cho hay, các doanh nghiệp bất động sản đều phản ánh để làm một dự án liên quan đến nhiều luật, nếu một trong số đó không thuận lợi sẽ dẫn đến ách tắc. Do đó, doanh nghiệp mong muốn sớm được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, nhất là trong việc tinh gọn thủ tục, rút ngắn thời gian giải quyết liên quan đến đất đai, quy hoạch… vốn đang bị kéo quá dài.
