Doanh nghiệp bất động sản vẫn khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng

Sáng 17/2, phát biểu tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, thị trường bất động sản hiện nay có 2 khó khăn lớn nhất là vướng mắc pháp lý và nguồn vốn.

Thứ nhất, về pháp lý, mục tiêu cụ thể của Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng là đến năm 2023, phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất.

Tuy nhiên, do các dự thảo Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vẫn còn một số quy định bất cập nên HoREA đề nghị Thủ tướng chỉ đạo các Bộ, ngành phối hợp với các cơ quan của Quốc hội tiếp thu đầy đủ các ý kiến góp ý để đảm bảo chất lượng của các dự thảo luật.

Trong thời gian 17 tháng tới chờ các luật mới có hiệu lực và trên cơ sở các luật hiện hành, để tháo gỡ vướng mắc về pháp lý thuộc thẩm quyền của Chính phủ, HoREA đề nghị Thủ tướng chỉ đạo các Bộ, ngành khẩn trương trình Chính phủ ban hành 4 nghị định rất quan trọng trong tháng 2 hoặc đầu tháng 3/2023.

Cụ thể là dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 65 về trái phiếu doanh nghiệp; dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định về đất đai; dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng và dự thảo Nghị định về quy trình, thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng dự án bất động sản, nhà ở, đô thị.

Sau đó, các Bộ, ngành ban hành các thông tư để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất.

Về thẩm quyền của cấp tỉnh, Nghị định 148 có hiệu lực từ năm 2021 nhưng đến nay mới có hơn một nửa số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành quyết định quy định chi tiết để xử lý diện tích đất công xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại, trong đó có TP. Hà Nội. Do đó, HoREA đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại khẩn trương ban hành quyết định quy định chi tiết thực hiện Nghị định 148.

Thứ hai, về nguồn vốn, HoREA đề nghị Chính phủ xem xét cho phép Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư mới tương tự Thông tư 14 để nới tiêu chí nhưng không phải là hạ chuẩn tín dụng.

Doanh nghiệp bất động sản được tái cơ cấu khoản nợ vay tín dụng đến hạn, trong thời hạn từ 12-24 tháng, giữ nguyên nhóm nợ, được khoanh nợ xấu đối với một số khoản nợ nhóm 2, 3 để được vay vốn tín dụng mới đối với dự án bất động sản có đầy đủ pháp lý, có tài sản bảo đảm, có tính khả thi, được tổ chức tín dụng đánh giá có khả năng trả lãi, trả nợ gốc.

Bên cạnh đó, đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét giãn lộ trình quy định các tổ chức tín dụng chỉ được sử dụng tối đa 34% nguồn vốn huy động ngắn hạn, tiết kiệm để cho vay trung dài hạn đến hết ngày 31/12/2024 và về mức 30% kể từ ngày 1/1/2025 để có thêm nguồn vốn cho vay; xem xét không cấm tổ chức tín dụng mua trái phiếu doanh nghiệp trong các trường hợp trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong đó có mục đích để cơ cấu lại các khoản nợ của chính doanh nghiệp phát hành, để phù hợp với Nghị định số 65.

Đồng thời, đề nghị Chính phủ xem xét sớm chấp thuận đề xuất của Bộ Xây dựng về gói tín dụng ưu đãi 110.000 tỷ đồng để tái cấp vốn cho các ngân hàng thương mại được Ngân hàng Nhà nước chỉ định để cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở dành cho công nhân khu công nghiệp và chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được vay vốn ưu đãi để thực hiện mục tiêu phát triển 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030.

Doanh nghiệp vẫn khó tiếp cận vốn tín dụng

Theo ông Châu, nguồn vốn tín dụng là "bà đỡ" của doanh nghiệp bất động sản, nhất là sau khi doanh nghiệp đã bỏ nguồn vốn lớn để tạo lập quỹ đất dự án nên rất cần được vay vốn tín dụng để đầu tư xây dựng các công trình đến thời điểm đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đồng thời, nguồn vốn tín dụng cũng là "bà đỡ" cho người mua nhà và người mua nhà tạo dòng tiền, tạo thanh khoản cho doanh nghiệp bất động sản. Do đó, hỗ trợ tín dụng cho người mua nhà là hỗ trợ cho thị trường bất động sản phục hồi.

Tín đến cuối năm 2022, Ngân hàng Nhà nước cho biết dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng 24,27% so với cuối năm 2021, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng bình quân 14,17% của nền kinh tế và chiếm 21,2% tổng dư nợ tín dụng của nền kinh tế.

Nhưng, theo Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM, tổng dư nợ tín dụng năm 2022 trên địa bàn khoảng 3,2 triệu tỷ đồng, trong đó tín dụng bất động sản chiếm khoảng 28% tương đương 896.000 tỷ đồng, chỉ tăng khoảng 16% (thấp hơn rất nhiều so với bình quân cả nước 24,27%), cao hơn không nhiều so với mức tăng trưởng tín dụng chung của thành phố là 13,8%. Trong đó có đến 70% là tín dụng tiêu dùng bất động sản tương đương 627.200 tỷ đồng của cá nhân, hộ gia đình vay để xây nhà, sửa chữa nhà, mua nhà.

Như vậy, nguồn vốn tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản chỉ chiếm 30% tương đương 268.800 tỷ đồng, trong lúc lĩnh vực bất động sản đóng góp khoảng 11% GDP (so với cách tính đầy đủ hơn của Trung Quốc thì lĩnh vực bất động sản đóng góp khoảng 25% GDP), có nghĩa là các doanh nghiệp bất động sản vẫn khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

HoREA nhận thấy, vào quý III/2022 đã xuất hiện tình trạng các doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà ngày càng khó vay vốn tín dụng tại các ngân hàng thương mại, nhiều hợp đồng tín dụng bị ngưng giải ngân giữa chừng gây khó khăn rất lớn cho người vay.

"Hiệp hội và nhiều chuyên gia đã đề nghị nới room tín dụng năm 2022 thêm 1-2%, mà tốt nhất là nới room vào đầu quý IV/2022. Nhưng rất tiếc, Ngân hàng Nhà nước xem xét quá cẩn thận nên phản ứng chính sách chậm. Mãi đến ngày 5/12/2022 mới cho phép nới room tín dụng thêm 1,5-2%, nên kết quả tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế năm 2022 chỉ đạt 14,17%, chỉ tăng thêm 0,17% so với room 14% cũ", ông Châu cho hay.

Bên cạnh tình cảnh rất khó khăn của nhiều doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản thì lại có gam màu tươi sáng của nhiều tổ chức tín dụng ngân hàng đạt lợi nhuận tăng liên tục, bền vững, năm sau cao hơn năm trước trong cả 3 năm dịch bệnh.

Theo báo cáo tài chính của 28 tổ chức tín dụng trong nước thì tổng lợi nhuận ròng (sau thuế) năm 2022 đạt khoảng 197.020 tỷ đồng (tương đương 8,3 tỷ USD) với tỷ suất lợi nhuận khoảng 22% trên vốn chủ sở hữu là rất cao.

Năm 2021 đạt khoảng 145.550 tỷ đồng (tương đương 6,1 tỷ USD) với tỷ suất lợi nhuận khoảng 19,6% trên vốn chủ sở hữu; năm 2020 đạt khoảng 109.089 tỷ đồng (tương đương 4,6 tỷ USD) với tỷ suất lợi nhuận khoảng 17,8% trên vốn chủ sở hữu; lợi nhuận năm 2022 tăng 35% so với năm 2021; lợi nhuận năm 2021 tăng 33% so với năm 2020.

Năm vừa qua, đã có 16 ngân hàng thương mại cam kết hỗ trợ giảm lãi vay cho một số đối tượng nhưng chỉ với giá trị khoảng 3.500 tỷ đồng.

HoREA kỳ vọng các tổ chức tín dụng thấu hiểu và chia sẻ với cộng đồng doanh nghiệp như những người cùng trên một con thuyền phải cùng nhau chèo chống vượt qua cơn phong ba bão táp dữ dội hiện nay.