Dự án đã gom đủ 75% đất, xử lý 25% còn lại thế nào cho công bằng ?

Một dự án cần 100 thửa đất. Chủ đầu tư đã mất nhiều năm thương lượng và nhận chuyển nhượng được 80 thửa, 20 thửa còn lại nằm xen kẽ trong dự án. Chỉ cần vài chủ đất không đồng ý bán, toàn bộ phần đất đã mua có thể chưa thể triển khai, vốn đầu tư tiếp tục nằm im. Câu chuyện trên nếu nhìn từ phía doanh nghiệp thì đây là một nút thắt rất thật.

Nhưng nếu đứng từ phía những người còn lại, câu chuyện lại khác. Họ có quyền sử dụng đất hợp pháp. Dự án ban đầu được triển khai bằng cơ chế chủ đầu tư tự thỏa thuận với người dân. Khi hai bên không thống nhất được giá hoặc người dân đơn giản không muốn bán, liệu việc đa số những người xung quanh đã đồng ý có thể trở thành căn cứ để Nhà nước thu hồi phần đất còn lại ?

Đó là câu hỏi lớn phía sau cơ chế 75% trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Theo điểm h khoản 4 Điều 35 dự thảo Luật Đất đai (bản ngày 28/9/2026), trường hợp dự án thực hiện thông qua nhận chuyển quyền sử dụng đất đã hết thời hạn thỏa thuận hoặc hết thời gian gia hạn, nếu chủ đầu tư đã nhận chuyển quyền trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất thì Hội đồng nhân dân cấp tỉnh có thể xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích còn lại để giao đất hoặc cho thuê đất cho chủ đầu tư. Vấn đề vì thế không chỉ nằm ở con số 75%, mà ở ranh giới giữa thỏa thuận tự nguyện và quyền thu hồi đất của Nhà nước.

Trong thực tế phát triển dự án, việc đã gom được phần lớn diện tích nhưng còn một số thửa xen kẽ có thể khiến toàn bộ dự án đình trệ. Càng gần hoàn tất quỹ đất, những thửa cuối cùng càng có vị trí đặc biệt bởi thiếu chúng, dự án có thể không triển khai được.

Cơ chế 75% vì vậy có lý do kinh tế rõ ràng. Nó tạo ra một điểm kết thúc cho quá trình thương lượng, tránh tình trạng một dự án đã đạt mức đồng thuận rất lớn vẫn bị khóa vô thời hạn bởi một tỷ lệ nhỏ diện tích còn lại.

Nhưng không phải mọi trường hợp không bán đất đều là hành vi cố tình giữ đất để đẩy giá. Một người có thể không muốn chuyển nhượng căn nhà đã gắn bó nhiều thế hệ. Một hộ kinh doanh có thể cho rằng số tiền được đề nghị không đủ để tái lập sinh kế.

Người khác có thể thấy giá đất đã thay đổi đáng kể trong quá trình thương lượng kéo dài. Trong một giao dịch dựa trên thỏa thuận, quyền từ chối cũng là một phần của quyền định đoạt. Vì thế pháp luật không thể mặc nhiên coi 25% còn lại là những người cản trở dự án.

Điểm đáng bàn nhất nằm ở sự chuyển đổi cơ chế. Ở giai đoạn đầu, doanh nghiệp và người sử dụng đất tự thương lượng. Nhưng sau khi đạt trên 75% diện tích và trên 75% số người sử dụng đất, phần còn lại có thể được Nhà nước thu hồi.

Như vậy cùng một dự án có thể hình thành quỹ đất bằng hai cách. Phần lớn diện tích được mua theo thỏa thuận, phần còn lại được xử lý bằng quyền lực công.

Nếu dự án ngay từ đầu thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì quyền thu hồi đã có nền tảng pháp lý riêng.

Nhưng nếu dự án được lựa chọn thực hiện theo cơ chế tự thỏa thuận, việc đạt một tỷ lệ đồng thuận nhất định chưa tự nó lý giải đầy đủ vì sao phần đất còn lại phải chuyển sang thu hồi bắt buộc.

Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính khi thẩm tra sơ bộ dự án Luật cũng đề nghị phải làm rõ tiêu chí xác định những dự án thật sự cần thiết phải thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng, đồng thời hạn chế tối đa việc thu hồi đất ở của người dân chỉ nhằm tạo quỹ đất đấu giá hoặc nguồn thu.

Cơ quan thẩm tra cũng lưu ý phạm vi thu hồi đối với dự án khu đô thị trong dự thảo đang được mở rộng. Điều này cho thấy tỷ lệ đồng thuận và tính chất của dự án là hai vấn đề khác nhau.

Một dự án đạt 76% đồng thuận không đương nhiên có tính chất công cộng lớn hơn dự án đạt 74%. Con số 75% có thể cho thấy quá trình thương lượng đã đi đủ xa, nhưng chưa đủ để trở thành căn cứ duy nhất cho việc Nhà nước thu hồi phần còn lại.

Nếu Nhà nước thu hồi phần đất cuối cùng, vấn đề tiếp theo là quyền lợi của những người này được xác định thế nào. Những người đã đồng ý chuyển nhượng nhận giá theo thỏa thuận với chủ đầu tư. Những người bị thu hồi nhận bồi thường theo pháp luật đất đai. Nếu hai mức giá chênh lệch quá lớn, sự bất bình đẳng có thể phát sinh ngay trong cùng một dự án.

Dự thảo đã có cơ chế xử lý vấn đề này. Điều 43 quy định nếu tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tính trên một đơn vị diện tích thấp hơn mức trung bình của giá đất đã thỏa thuận thì người bị thu hồi được nhận thêm phần chênh lệch.

Chủ đầu tư ứng trước khoản tiền này và được tính vào chi phí đầu tư dự án. Đây là một hướng bảo vệ cần thiết, nhưng cách xác định "giá trung bình" vẫn cần được cân nhắc.

Quá trình thỏa thuận có thể kéo dài nhiều năm. Giá của những giao dịch đầu tiên có thể khác xa giá tại thời điểm thu hồi.

Trong cùng dự án, giá trị từng thửa cũng khác nhau tùy vị trí, mặt tiền, khả năng kinh doanh và tài sản trên đất. Do đó giá trung bình chỉ nên là một mức tham chiếu tối thiểu, chứ khó thay thế hoàn toàn việc xem xét giá trị thực tế của từng trường hợp.

Một quy định như vậy còn có thể tác động đến hành vi của cả doanh nghiệp và người dân. Nếu chủ đầu tư biết rằng sau khi vượt qua 75%, phần còn lại có khả năng được Nhà nước thu hồi, động lực tiếp tục thương lượng có thể giảm đi khi doanh nghiệp tiến gần tới ngưỡng này.

Ở chiều ngược lại, người dân cũng hiểu rằng khả năng từ chối chuyển nhượng của mình giảm đáng kể khi tỷ lệ đồng thuận tăng lên. Điều đó có thể khiến một số người lựa chọn bán sớm hơn thay vì tiếp tục thương lượng.

Vì vậy tác động của cơ chế 75% không chỉ nằm ở phần đất cuối cùng mà có thể ảnh hưởng đến toàn bộ quá trình hình thành giá của dự án. Việc dự thảo yêu cầu đồng thời trên 75% diện tích và trên 75% số người sử dụng đất là hợp lý, bởi tránh tình trạng một chủ đất lớn hoặc quá nhiều thửa nhỏ làm lệch tỷ lệ.

Tuy nhiên, con số vẫn không phản ánh được vị trí và giá trị đặc thù của từng thửa đất. Bởi vậy tỷ lệ 75% nên được xem là điều kiện để mở ra quá trình xem xét thu hồi, chứ không nên tự động dẫn đến thu hồi.

Đối với doanh nghiệp, một dự án đã nhận chuyển nhượng được 80% hay 90% đất nhưng không thể triển khai đồng nghĩa với vốn bị đóng băng, lãi vay tiếp tục phát sinh và nguồn lực đất đai chưa được đưa vào sử dụng. Pháp luật cần có cơ chế giải quyết tình trạng này. Nhưng không thể vì thế mà coi 25% còn lại chỉ là một điểm nghẽn.

Có trường hợp chủ đất đòi mức giá rất cao dựa trên vị trí đặc biệt của thửa đất. Nhưng cũng có người từ chối vì mức giá chưa đủ để họ tái lập nơi ở, sinh kế hoặc điều kiện sống trước đó.

Hai trường hợp đều nằm trong 25% nhưng bản chất rất khác nhau. Vì thế trọng tâm của quy định không nên là 75% có quyền quyết định thay 25% hay không. Điều cần được làm rõ là loại dự án nào mới được áp dụng cơ chế này, chủ đầu tư phải chứng minh đã thương lượng thực chất ra sao, cơ quan nào đánh giá sự cần thiết của việc thu hồi và người bị thu hồi được bảo đảm quyền lợi thế nào.

Nếu 75% trở thành một đường ranh cơ học thì nguy cơ là một giao dịch dân sự chưa hoàn tất sẽ nhanh chóng chuyển thành quyết định hành chính.

Ngược lại, nếu tỷ lệ này chỉ là một trong nhiều điều kiện, đi kèm tiêu chí chặt chẽ về lợi ích công cộng, kiểm soát quyết định thu hồi và nguyên tắc người bị thu hồi không chịu bất lợi so với những người đã chuyển nhượng trước đó, cơ chế 75% có thể giúp tháo gỡ những dự án bị mắc kẹt mà vẫn giữ được sự cân bằng cần thiết. Đó mới là điều Luật Đất đai sửa đổi cần giải quyết.