Giao dịch bất động sản trực tuyến: vẫn còn chờ dữ liệu và khung pháp lý

(KTSG Online) - Thông tin đất đai và bất động sản hiện vẫn do từng địa phương quản lý riêng lẻ, chưa tích hợp vào cơ sở dữ liệu quốc gia thống nhất. Đây là trở ngại cần sớm tháo gỡ để triển khai mô hình giao dịch bất động sản trên nền tảng số (proptech).

Hướng đến hiện đại hóa thị trường bất động sản

Hiện nay, nhiều quốc gia phát triển đã thực hiện việc quản lý giao dịch bất động sản thông qua các sàn giao dịch do nhà nước quản lý như Nhật Bản, Singapore, Hàn Quốc.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, giải thích mô hình “Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý” hướng đến số hóa toàn bộ quy trình giao dịch theo cơ chế một cửa, tích hợp ba thủ tục công chứng, thuế và đăng ký sang tên vào một đầu mối. Người dân có thể nộp hồ sơ trực tuyến, thanh toán điện tử và chỉ đến trung tâm một lần để nhận kết quả.

Mô hình không thay đổi luật hiện hành mà cải tiến quy trình thực thi, phù hợp để thí điểm tại các địa phương đã số hóa tốt. “Thách thức lớn nhất nằm ở việc chuẩn hóa và liên thông dữ liệu giữa các cơ quan quản lý. Nếu triển khai hiệu quả, đây sẽ là bước tiến lớn trong cải cách hành chính bất động sản”, bà nói thêm.

Theo ông Lê Minh Hoàng, chuyên gia bất động sản, Giám đốc trung tâm thẩm định tài sản của một ngân hàng, nói việc nhà nước quản lý giao dịch bất động sản qua sàn giúp kiểm soát giá bán, pháp lý và nguồn gốc tài sản, góp phần hạn chế tình trạng thổi giá, lừa đảo hay giao dịch khi chưa đủ điều kiện pháp lý.

Đồng thời, hệ thống này cũng tạo ra cơ sở dữ liệu giá bất động sản, hỗ trợ người dân tra cứu, so sánh và ra quyết định minh bạch hơn. Người mua nhà lần đầu hoặc mua để ở sẽ yên tâm hơn khi có cơ quan nhà nước đóng vai trò trung gian.

Tuy vậy, để tránh tác động ngược, cần lưu ý không tạo ra thế độc quyền trong việc vận hành sàn giao dịch, kiểm soát phí giao dịch ở mức hợp lý để không đẩy giá nhà tăng cao, đồng thời tối ưu quy trình để tránh phát sinh thêm chi phí, thủ tục cho người dân, ông nói thêm.

Hiện nay, dù là loại giao dịch có giá trị lớn nhưng thị trường bất động sản vẫn tồn tại nhiều hình thức giao dịch “ngoài luồng” như khai giá thấp để né thuế, mua bán giấy tay, hợp đồng ủy quyền giả cách.

Việc chuyển từ giao dịch truyền thống sang giao dịch số hóa thông qua sàn được kỳ vọng sẽ thay thế nền tảng "niềm tin cá nhân" bằng quy trình chuẩn, minh bạch và có kiểm soát. Qua đó, các rủi ro như kê khai sai giá trị tài sản, giao dịch tài sản đang tranh chấp hay không đủ điều kiện công chứng sẽ được hạn chế tối đa. Đồng thời, các bước tiếp theo như công chứng, nộp thuế, sang tên cũng hứa hẹn được tích hợp và xử lý hiệu quả hơn.

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, đến năm 2023, mới chỉ khoảng 40-50% dữ liệu đất đai trên cả nước được số hóa. Việc quản lý thông tin đất đai và bất động sản hiện vẫn do từng địa phương thực hiện riêng lẻ, chưa được tích hợp đồng bộ vào một hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia thống nhất.

Bà Nguyễn Thị Bích Ngọc, nhà sáng lập công ty CPDV Bất động sản Sen Vàng, cũng cho rằng mô hình giao dịch bất động sản qua sàn tập trung là định hướng phù hợp với xu hướng số hóa và minh bạch hóa thị trường. Tuy nhiên, việc triển khai trên diện rộng còn gặp khó khăn do hạ tầng công nghệ, dữ liệu đất đai phân tán và khung pháp lý chưa hoàn thiện.

Các đô thị như TPHCM, Hà Nội hoặc Bình Dương có thể thí điểm trước nhờ hệ thống dữ liệu tương đối đầy đủ và nhu cầu giao dịch cao. Đồng thời, cơ quan quản lý cần kiểm soát tốt phí giao dịch, chi phí vận hành và có chính sách thuế phù hợp để tránh tác động ngược đến người mua và thị trường.

Nên hoạt động theo mô hình nền tảng mở

Theo bà Hoàng Thị Minh Ngọc, Giám đốc Nhà Tốt, cần cân nhắc một số yếu tố then chốt để đảm bảo thành công cho đề án xây dựng một trung tâm giao dịch bất động sản minh bạch, hiệu quả, tiện dụng và được người dân tin tưởng.

Đó là, trung tâm nên hoạt động như nền tảng mở, có sự tham gia của các đơn vị tư nhân như sàn giao dịch, môi giới chuyên nghiệp để làm giàu dữ liệu, tăng khả năng phân tích thị trường và mở rộng khả năng tiếp cận người dân.

Việc vai trò Nhà nước không triệt tiêu thị trường mà đóng vai trò dẫn dắt, tạo khung pháp lý rõ ràng, dữ liệu chuẩn hóa và môi trường giao dịch minh bạch sẽ giúp thị trường phát triển chuyên nghiệp và bền vững.

Niềm tin của người dân cần được xây dựng từ trải nghiệm thực tế thông qua quy trình đơn giản, dữ liệu chính xác và công bằng, thay vì chỉ dựa vào truyền thông. Bên cạnh đó, cần ưu tiên chuẩn hóa và làm sạch cơ sở dữ liệu đất đai, số hóa hồ sơ còn tồn đọng và hiệu chỉnh dữ liệu hiện có trước khi mở rộng giao dịch điện tử.

Hạ tầng công nghệ và an ninh mạng cũng cần được đầu tư đồng bộ, nhất là ở khu vực nông thôn. Đồng thời, việc nâng cao kỹ năng số cho người dân, cung cấp hướng dẫn dễ hiểu và hỗ trợ kỹ thuật sẽ là yếu tố then chốt giúp thu hẹp khoảng cách số và thúc đẩy sử dụng dịch vụ công trực tuyến.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực phía Nam của Batdongsan.com.vn, cho rằng giai đoạn này tương đối quá sớm để nói về việc chuẩn bị cho việc triển khai/tích hợp quy trình giao dịch điện tử được quản lý tập trung bởi cơ quan nhà nước. Tuy nhiên, với vai trò là nền tảng kết nối giữa người mua và người bán doanh nghiệp sẽ tiếp tục đầu tư vào nâng cấp hạ tầng công nghệ.

Cả nước đã đạt một số bước tiến trong chuyển đổi số với các nền tảng như Cổng Dịch vụ Công quốc gia, VNID hay hệ thống thanh toán không dùng tiền mặt. Một số đô thị lớn như Hà Nội và TPHCM cũng bắt đầu số hóa dữ liệu đất đai. Tuy nhiên, hạ tầng công nghệ còn thiếu đồng bộ, nhiều địa phương vẫn dùng hệ thống thủ công, phần mềm lạc hậu, tiềm ẩn rủi ro bảo mật và không thể liên thông.

Cùng với đó, cơ sở dữ liệu bất động sản hiện vẫn phân mảnh, thiếu kết nối giữa các bộ ngành và địa phương; nhiều nơi chưa hoàn thiện bản đồ số, thông tin quy hoạch, còn tình trạng kê khai giá thấp để né thuế. Với thực trạng này, mô hình giao dịch bất động sản số hóa chưa thể triển khai đại trà, mà cần thí điểm trước.

Hiện nay, các doanh nghiệp có thể tích hợp API, giao diện lập trình ứng dụng cho phép kết nối và chia sẻ dữ liệu giữa hệ thống Nhà nước và nền tảng tư nhân, để cung cấp dịch vụ liền mạch từ tra cứu đến công chứng, đồng thời phát triển các tiện ích như định giá AI, tư vấn pháp lý trực tuyến.

Tuy nhiên, mô hình này cũng đặt ra thách thức khi các sàn Nhà nước có thể cạnh tranh trực tiếp, ảnh hưởng đến các sàn tư nhân quy mô nhỏ, thiếu năng lực công nghệ.

Theo chuyên gia bất động sản Lê Minh Hoàng, việc đưa dữ liệu nhà đất lên nền tảng số tập trung do Nhà nước quản lý được xem là bước ngoặt quan trọng với thị trường bất động sản Việt Nam. Với các sàn giao dịch tư nhân và doanh nghiệp công nghệ môi giới, đây vừa là cơ hội bứt phá, vừa là áp lực chuyển đổi để tồn tại.

Doanh nghiệp có thể phát triển các dịch vụ như định giá tự động, tra cứu quy hoạch, công chứng online để trở thành nền tảng giao dịch trọn gói. Môi giới cũng cần nâng cao năng lực tư vấn pháp lý và công nghệ, góp phần chuyên nghiệp hóa thị trường.

Nhìn chung, số hóa dữ liệu nhà đất trên nền tảng tập trung mở ra cơ hội lớn cho các sàn và doanh nghiệp công nghệ, nhờ nguồn dữ liệu minh bạch giúp phát triển công cụ phân tích, cải thiện trải nghiệm người dùng và mở rộng thị phần.