HoREA gửi kiến nghị lên Thủ tướng chưa nên quy định sở hữu chung cư có thời hạn 50-70 năm

Trong văn bản kiến nghị lên Thủ tướng chính phủ mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA) cho rằng, tại thời điểm hiện nay, chưa nên quy định "sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn (50 năm, 70 năm)" để phù hợp tâm tư, nguyện vọng của người dân muốn được "sở hữu căn hộ nhà chung cư đi đôi với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài".

Bởi lẽ, theo ông Châu, nhà là tài sản có giá trị lớn mà chủ sở hữu nhà muốn để lại cho con cháu. Theo đó, việc xử lý nhà chung cư "hết thời hạn sử dụng (hết tuổi thọ)", nguy hiểm cho người sử dụng thì thực hiện theo cơ chế chính sách quy định tại Nghị định 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ "về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư" rất có tính khả thi.

Theo Chủ tịch HoREA, thực ra, Luật Nhà ở 2014 đã quy định 2 chế độ sở hữu nhà ở là "chế độ sở hữu nhà ở không xác định thời hạn" bao gồm trường hợp sở hữu căn hộ nhà chung cư không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất "ổn định lâu dài"; hoặc "chế độ sở hữu nhà ở có thời hạn" bao gồm trường hợp sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất "có thời hạn". Nhưng Luật Nhà ở 2014 không quy định bắt buộc "sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn".

Vì thế, về đề xuất quy định bắt buộc "sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn 50 năm- 70 năm áp dụng cho các dự án xây dựng nhà chung cư mới khi xây dựng Đề án Luật Nhà ở (sửa đổi) trong thời gian tới cần được tiếp tục nghiên cứu kỹ và đánh giá tác động thật thấu đáo và cần lấy ý kiến người dân là đối tượng chính bị tác động.

Bên cạnh đó, cần khuyến khích các doanh nghiệp thực hiện dự án nhà chung cư sở hữu có thời hạn tương tự như dự án "căn hộ dịch vụ (serviced apartment)" hiện nay với thời hạn sở hữu theo thời hạn dự án, tối đa là 50 năm. Loại căn hộ này có giá bán chỉ bằng 70- 80% giá căn hộ sở hữu vĩnh viễn để khách hàng lựa chọn và làm quen với loại sản phẩm căn hộ chung cư sở hữu có thời hạn.

Từng quan điểm về điều này, ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho hay, Luật và chính sách mới, nói chung, có thể được diễn giải theo nhiều cách khác nhau và vì thế có thể khiến nhiều người thấy bối rối, bất an. Điều này khá phổ biến ở nhiều nơi chứ không chỉ riêng Việt Nam. Sự quan tâm của công chúng và cộng đồng doanh nghiệp trong thời gian qua thực chất là cơ hội để các cơ quan có thẩm quyền diễn giải rõ ràng hơn nữa về vấn đề này và xây dựng lộ trình triển khai hợp lý. Đồng thời, cần bàn tính các phương án để chủ căn hộ chung cư chọn lựa khi gần hết thời hạn sở hữu. Ví dụ: họ có thể thanh toán một mức phí bổ sung để gia hạn thời hạn sở hữu, hoặc tham gia bán tập thể cho một bên thứ ba theo mức đền bù thỏa đáng.

"Quyền sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn là điều không mới ở các nước trên thế giới. Nhưng vì đây là một đề xuất mới với nhiều người ở Việt Nam, rất cần xem xét và bàn thảo thận trọng, cân nhắc lộ trình hợp lý, đảm bảo cân bằng hài hòa lợi ích để có thể đạt được mục tiêu dài hạn", chuyên gia Colliers Việt Nam nhấn mạnh.

Còn theo TS Sử Ngọc Khương, cần đảm bảo quyền của người mua nhà trong đề xuất cấp sổ hồng có thời hạn 50-70 năm đối với căn hộ để ở.

Vị chuyên gia này cho rằng, có 2 vấn đề quan trọng cần cân nhắc liên quan đến đề xuất này. Thứ nhất, việc cấp sổ hồng đồng nghĩa với việc xác nhận quyền sử dụng và sở hữu tài sản trên đất có thời hạn. Như vậy, theo đề xuất, người dân có quyền định đoạt và sử dụng trong thời gian 50-70 năm cho đến khi công trình xuống cấp. Thứ hai, chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư dự án lại là sở hữu lâu dài.

"Đề xuất này cho thấy sau 50-70 năm này thì quyền định đoạt, sở hữu, sử dụng tài sản trên đất sẽ được kết thúc theo niên hạn công trình. Tuy nhiên, quyền lợi gắn liền với đất sở hữu lâu dài của chủ đầu tư sẽ được xử lý như thế nào vẫn chưa được xác định rõ. Đây là điểm cần phải quy định rõ ràng trong dự thảo luật bởi khi mua sản phẩm căn hộ, người dân luôn hiểu rằng tài sản của mình có giá trị sở hữu và sử dụng lâu dài" ông Sử Ngọc Khương nhấn mạnh.

Vị chuyên gia này cũng cho rằng xét về góc độ xã hội học,  chung cư là lời giải được áp dụng trên toàn cầu cho bài toán về nhà ở với những đô thị nén. Nếu đề xuất này được đưa vào thực tế, người dân có thể sẽ không ở thành phố mà chuyển sang các khu vực có bất động sản liền thổ để tối ưu nguồn tài chính mình chi trả.

Chưa kể, trong trường hợp hết hạn sử dụng 50-70 năm, nếu công trình bị tháo dỡ thì tại thời điểm đó, việc định giá đất sẽ được thực hiện và tính toán chia lại như thế nào để trả lại cho người dân cũng chưa được quy định. Nếu sau 50-70 năm, người dân không biết sẽ được tái định cư tại chỗ hay tái định cư chỗ khác, hoặc không biết giá trị tài sản của mình còn lại là bao nhiêu sẽ là một vấn đề lớn đối với người dân.

Bên cạnh đó, việc thanh lý tài sản và bán đấu giá để chia lại cho những người có căn hộ tại dự án đó đến nay cần có lời giải rõ ràng hơn để nhà đầu tư mới có thể vào và mua lại khu đất và xây dựng trên đất.