Khơi thông thế bế tắc của thị trường

Cửa đã mở dần

Các thành viên thị trường đang tiếp tục chờ đợi Kỳ họp thứ 10 Quốc hội khóa XV khi Quốc hội dự kiến sẽ sửa Luật Đất đai 2024 bằng một nghị quyết đặc thù, vừa để phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, vừa góp phần kiềm chế đà tăng giá đất.

Trải qua hơn một năm kể từ khi có hiệu lực chính thức từ ngày 1/8/2024, Luật cùng các văn bản hướng dẫn thi hành đã ghi nhận một số kết quả tích cực, tuy nhiên, trước yêu cầu thực tiễn khi chuyển sang mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, việc sửa đổi để đơn giản hóa thủ tục và đặc biệt là gỡ tiếp các vướng mắc phát sinh trong quá trình thực thi, nhất là “nút thắt” về giá đất, định giá đất, hay các vấn đề trong giải phóng mặt bằng… là điều cần thiết

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, bên cạnh diễn biến tích cực, thị trường cũng ghi nhận có nhiều doanh nghiệp có dự án lại không thể triển khai do "ách tắc", do chưa xác định được tiền sử dụng đất, do chưa giải phóng được mặt bằng, thậm chí không ít dự án đã hoàn thiện, nhưng lại không thể bán hàng vì còn chờ hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết. Quá trình này kéo dài, gây ra bức xúc, tăng chi phí phát sinh bởi trong thời gian chờ gỡ khó, doanh nghiệp vẫn phải gánh chịu các chi phí lãi vay, chi phí cơ hội, hệ quả đẩy các chi phí phát sinh vào giá nhà.

Theo chuyên gia kinh tế, TS. Lê Xuân Nghĩa, thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với nhiều vấn đề nan giải, đặc biệt là hàng loạt dự án "đắp chiếu" kéo dài, gây lãng phí nguồn lực quốc gia và ảnh hưởng tiêu cực đến người dân lẫn doanh nghiệp. Do đó, thị trường rất cần những động thái tích cực của cơ quan quản lý để tháo gỡ khó khăn, khi đó sẽ tạo lời giải cho bài toán nhà ở cho hàng triệu người dân. Nếu không hành động kịp thời, thị trường sẽ tiếp tục rơi vào vòng luẩn quẩn, các cơ hội đầu tư và phát triển bị bỏ lỡ.

Số liệu từ CBRE Việt Nam cho thấy, gần 80% nguồn cung mới hiện nay đến từ khu vực ngoại thành và các đô thị vệ tinh của các thành phố lớn. Nhu cầu mua nhà (cả để ở và đầu tư) đang dịch chuyển ra vùng ven, kéo mặt bằng giá tại các khu vực này tăng nhanh. Điểm khác biệt của giai đoạn hiện nay là người mua quan tâm nhiều hơn đến yếu tố pháp lý, quy hoạch, yêu cầu chất lượng cao hơn về thiết kế, tiện ích và xây dựng, tạo áp lực cho chủ đầu tư và khiến giá bán tiếp tục bị đẩy lên.

Lưu ý rằng, ngay trước thềm diễn ra Kỳ họp Quốc hội, thị trường đã đón nhận thông tin tích cực khi Chính phủ đã chính thức ban hành Nghị định số 257/2025/NĐ-CP ngày 8/10/2025, cho phép triển khai lại các dự án BT, đánh dấu mốc cho sự quay trở lại của hình thức này sau hơn 4 năm tắc nghẽn. Thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư trước đây (hiện nay là Bộ Tài chính), với khoảng 162 dự án cùng tổng mức đầu tư 58.616 tỷ đồng, quỹ đất thanh toán khoảng 20.673 ha, nếu được tháo gỡ nhanh vướng mắc sẽ giải phóng ngay nguồn lực rất lớn cho phát triển.

Chỉ tính riêng Hà Nội, có trên 10 dự án nhà ở thương mại theo hình thức BT đang vướng mắc và phải chờ cơ chế tháo gỡ với quy mô hàng trăm héc-ta, như dự án Khu đô thị mở rộng phía Bắc và Tây Bắc Đại Kim - Định Công, quận Hoàng Mai (đối ứng dự án BT của đầu tư xây dựng tuyến đường vành đai 2,5 đoạn từ đầm Hồng đến Quốc lộ 1A), hay dự án Khu đô thị Nam đường vành đai 3 (đối ứng dự án xây đường giao thông quanh khu tưởng niệm Chu Văn An),...

Không những vậy, xu hướng phát triển tương lai, việc ban hành cơ chế mới không chỉ để có cơ sở khắc phục, xử lý các dự án tồn đọng, mà còn mở ra cơ hội huy động nguồn lực tư nhân đầu tư vào lĩnh vực hạ tầng giao thông.

Theo Báo cáo Viễn cảnh hạ tầng toàn cầu của Trung tâm Hạ tầng toàn cầu - GI Hub (Global Infrastructure Hub), Việt Nam cần hơn 600 tỷ USD để đạt được các mục tiêu về hạ tầng vào năm 2040. Nguồn ngân sách truyền thống sẽ không đủ để giải quyết nhu cầu tài chính đó.

Thời gian vừa qua, ghi nhận của phóng viên, với loạt dự án hạ tầng nghìn tỷ đồng, thu hút sự nhập cuộc ồ ạt của các “ông lớn” địa ốc và xây dựng như Trung Nam Group, Masterise Homes, Thai Group, VinGroup, Thaco, Đèo Cả, Văn Phú Invest đều sẵn sàng và đã đăng ký tham gia nhiều dự án hạ tầng lớn, như dự án cầu Cần Giờ và cầu Thủ Thiêm 4 (TP. Hồ Chí Minh), dự án đường Bắc Sơn kéo dài (Thái Nguyên), dự án Đại lộ - Cảnh quan sông Hồng (Hà Nội) và đặc biệt dự án đường sắt cao tốc Bắc Nam… Tuy nhiên, để các nhà đầu tư tham gia, việc làm rõ cơ chế thanh toán là điều cần thiết.

Luật sư Nguyễn Ngọc Hà - Giám đốc khối luật tại SBLAW cho rằng, điểm đáng chú ý nhất của Nghị định là quy định chi tiết về quy trình lựa chọn nhà đầu tư, phương thức thanh toán, xác định giá trị quỹ đất và xử lý chênh lệch giữa giá trị công trình BT với giá trị đất được giao. Cơ chế này giúp minh bạch hóa quá trình đầu tư, giảm rủi ro pháp lý và tài chính cho cả Nhà nước lẫn doanh nghiệp, đồng thời tăng tính khả thi của các dự án hạ tầng.

“Việc ban hành Nghị định 257 mở ra nhiều cơ hội mới cho khu vực tư nhân, đặc biệt là các doanh nghiệp có tiềm lực về tài chính và năng lực phát triển quỹ đất. Khi quy định về quỹ đất thanh toán được công khai ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án, nhà đầu tư có thể chủ động tính toán hiệu quả đầu tư và kế hoạch khai thác quỹ đất một cách hợp pháp, bền vững hơn”, Luật sư Hà nhấn mạnh.

Nhà phát triển dự án cần chuẩn bị kỹ càng hơn

Theo các chuyên gia, sự thay đổi của cơ quan lập pháp trong thời gian gần đây đã chuyển đổi cơ bản mô hình tiếp cận đất đai. Thay vì một hệ thống dựa trên “sự cho phép” (có đất ở hay không), thị trường đang chuyển sang một hệ thống dựa trên “tiêu chí” (dự án có đáp ứng các điều kiện quy hoạch và được phê duyệt không).

Điều này đòi hỏi các chủ đầu tư phải thay đổi chiến lược, tập trung vào việc đảm bảo nguồn vốn để bám theo cơ hội phát triển hạ tầng, nhất là khi hồi cuối tháng 6/2025, tại Kỳ họp thứ 9, Quốc hội đã bấm nút thông qua dự án Luật Đường sắt (sửa đổi) với việc bổ sung 23 cơ chế, chính sách đặc thù, tạo hành lang pháp lý mang tính đột phá để phát triển ngành đường sắt. Trong đó, đáng lưu ý là việc một nội dung đã luật hóa là phát triển đường sắt gắn với phát triển đô thị (TOD), cho phép nhà đầu tư được phép khai thác quỹ đất tại các nhà ga, khu đô thị để tạo nguồn lực tái đầu tư.

Cũng lưu ý thêm rằng, trong Nghị quyết sửa đổi Luật Đất đai sắp tới, ngoài xác định lại nguyên tắc giá đất, dự thảo cũng đề xuất việc cho phép chuyển đổi đất triển khai nhà ở thương mại không cần quy định về “đất ở”. Điều này đồng nghĩa, thay vì phải tập trung tìm kiếm những lô đất hiếm hoi và đắt đỏ để đảm bảo tiêu chí “đất ở”, các doanh nghiệp có cơ hội mở rộng quỹ đất tiềm năng, liền kề các khu vực ven đô để phát triển các khu đô thị mới, giúp giải tỏa áp lực vùng “lõi” trung tâm. Vấn đề còn lại là sự chủ động của doanh nghiệp đến mức nào.

Ở một góc độ khác, theo ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc SGO Homes, bài toán sắp tới với các doanh nghiệp, ngoài củng cố nguồn vốn thì cũng cần phải tập trung phát triển dòng sản phẩm giá phải chăng với chiến lược tài chính hợp lý hướng tới người nhu cầu ở thực, nhưng vẫn đáp ứng được nhu cầu sử dụng và khai thác, đặc biệt pháp lý chuẩn chỉnh. Trong đó, (chất lượng) với các yếu tố như Xanh (Green), Thông minh (Smart), và Sức khỏe (Wellness) sẽ không còn là lợi thế cạnh tranh mà sẽ trở thành tiêu chuẩn bắt buộc cho các dự án muốn thành công và được thị trường chấp nhận.