Bong bóng bất động sản - Phần 1: Nghịch lý thiếu vốn của nền kinh tế

(KTSG) - Chúng ta mong muốn hạ lãi suất để thúc đẩy sản xuất nhưng lại thiếu hệ thống chính sách uốn nắn dòng vốn chảy đúng vào lĩnh vực này. Thực tiễn nhiều thập niên qua cho thấy, việc mở rộng tiền tệ/tín dụng khiến dòng vốn chảy vào lĩnh vực đầu cơ nhà đất nhiều hơn là sản xuất.

Sau nhiều năm giá bất động sản tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập, thị trường hiện rơi vào tình trạng thanh khoản suy giảm, giao dịch trầm lắng trong khi giá nhà đất vẫn neo ở mức rất cao so với khả năng chi trả của phần lớn người dân.

Hệ quả là một lượng lớn nguồn lực tài chính bị mắc kẹt trong đất đai và các dự án bất động sản, làm suy giảm sự lưu chuyển của dòng vốn trong nền kinh tế. Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp sản xuất vẫn gặp khó khăn trong tiếp cận tín dụng và phải đối mặt với chi phí vốn cao.

Trước áp lực hỗ trợ tăng trưởng, Ngân hàng Nhà nước gần đây đã có chỉ đạo giảm lãi suất và nới lỏng hơn một số điều kiện đối với tín dụng bất động sản. Tuy nhiên, điều này đặt ra một câu hỏi quan trọng: liệu việc nới lỏng này có giải quyết được tận gốc tình trạng thiếu vốn của nền kinh tế, hay chỉ đang kéo dài tình trạng bong bóng, hoặc thậm chí là hình thành một chu kỳ bong bóng tài sản mới?

Lãi suất cao chỉ là triệu chứng

Những tranh luận về chính sách tiền tệ tại Việt Nam thời gian gần đây thường xoay quanh một câu hỏi quen thuộc là liệu có nên tiếp tục hạ lãi suất để hỗ trợ doanh nghiệp và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế hay không? Tuy nhiên, để giải quyết tận gốc vấn đề, chúng ta cần phải trả lời được câu hỏi tại sao một nền kinh tế đã trải qua nhiều năm tăng trưởng tín dụng ở mức cao, tổng dư nợ liên tục mở rộng và lượng tiền cung ứng không ngừng gia tăng nhưng vẫn thường xuyên rơi vào tình trạng doanh nghiệp thiếu vốn, sản xuất khó khăn và tăng trưởng bấp bênh?

Tiền rẻ, hay lãi suất thấp, chính là một trong những yếu tố đã góp phần hình thành bong bóng tài sản trong quá khứ. Nếu tiếp tục dùng tiền rẻ để giải cứu hậu quả của bong bóng tài sản, nền kinh tế sẽ lặp lại chu kỳ cũ, đó là “Nới lỏng tiền tệ g Giá tài sản tăng g Tín dụng mở rộng g Đầu cơ gia tăng g Giá tài sản tiếp tục tăng g Bong bóng mới hình thành”. Đầu tư sản xuất thiếu vốn và kém hấp dẫn so với đầu cơ tài sản.

Nếu không trả lời được câu hỏi này, mọi nỗ lực hạ lãi suất có thể chỉ là giải pháp ngắn hạn cho một vấn đề mang tính cấu trúc.

Thực tế cho thấy lãi suất cao hiện nay phần lớn là triệu chứng của một căn bệnh sâu xa hơn, đó là sự méo mó trong phân bổ nguồn lực khi dòng vốn của nền kinh tế đã bị hút quá mạnh vào thị trường bất động sản trong suốt một thời gian dài.

Khi đất đai trở thành kênh đầu tư hấp dẫn nhất

Trong một nền kinh tế lành mạnh, tiết kiệm của xã hội phải được chuyển hóa thành đầu tư sản xuất, đổi mới công nghệ, nâng cao năng suất lao động và mở rộng năng lực sản xuất. Tuy nhiên, trong nhiều năm qua, phần đáng kể nguồn lực tài chính của nền kinh tế lại được dẫn vào bất động sản. Bởi lẽ, một doanh nghiệp đầu tư sản xuất phải đối mặt với hàng loạt rủi ro như cạnh tranh thị trường, biến động chi phí đầu vào, thay đổi công nghệ, rủi ro quản trị và áp lực quốc tế. Trong khi đó, chỉ cần mua nhà đất, nắm giữ và chờ đợi sự lên giá vượt xa tốc độ tăng của nền kinh tế thực, nhà đầu tư đã hưởng lợi lớn.

Khi lợi nhuận từ việc nắm giữ nhà đất cao hơn lợi nhuận từ sản xuất, nguồn lực tất yếu sẽ chảy về phía nhà đất. Đó là quy luật của thị trường. Vấn đề không nằm ở hành vi của nhà đầu tư, mà nằm ở hệ thống chính sách đã tạo ra một cấu trúc khuyến khích khiến đầu cơ tài sản trở nên hấp dẫn hơn đầu tư sản xuất.

Bong bóng tài sản không làm nền kinh tế giàu lên

Một trong những ngộ nhận phổ biến là giá bất động sản tăng đồng nghĩa với nền kinh tế trở nên giàu có hơn. Thực tế không phải vậy. Một nền kinh tế chỉ thực sự giàu lên khi năng suất lao động tăng lên, công nghệ được cải thiện và sản lượng hàng hóa, dịch vụ được mở rộng.

Ngược lại, việc giá nhà đất tăng gấp đôi, gấp ba không tạo thêm nhà máy mới, không tạo thêm công nghệ mới và cũng không làm tăng năng suất lao động quốc gia. Đó chủ yếu là sự gia tăng giá trị tài sản trên giấy tờ.

Thậm chí, nếu dòng vốn tiếp tục bị hút khỏi khu vực sản xuất để đổ vào đầu cơ tài sản, tăng trưởng dài hạn còn có thể bị suy giảm. Nói cách khác, bong bóng tài sản không phải là biểu hiện của sự giàu có mà thường là dấu hiệu của sự phân bổ nguồn lực sai lệch.