Lo ngại bất động sản công nghiệp bị 'thương' nặng

Bất chấp sự bùng phát của dịch COVID-19 trong thời gian gần đây, các dự án khu công nghiệp (KCN) mới vẫn tiếp tục được phát triển và các dự án công nghiệp trọng điểm đã bắt đầu đi vào hoạt động.

Nguồn cung lớn, giá vẫn tăng

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong quý I/2021, cả nước có 370 KCN với tổng diện tích 115.200 ha. Trong đó, hàng chục dự án KCN tại 13 tỉnh, thành phố mới được phê duyệt. Bắc Ninh có số lượng dự án lớn nhất với 5 KCN sắp triển khai, như: KCN Quế Võ III với diện tích 208,54 ha, tổng vốn đầu tư 120,87 triệu USD; KCN Gia Bình II với diện tích 250 ha (do Tập đoàn Hanaka phát triển), tổng vốn đầu tư 172,17 triệu USD…

Quảng Trị kỳ vọng vào các dự án mới như KCN Triệu Phú với tổng diện tích gần 529 ha; KCN Quảng Trị có diện tích 481,2 ha, tổng vốn đầu tư 90,17 triệu USD, được phát triển bởi liên doanh Công ty KCN Việt Nam - Singapore (VSIP) và Công ty cổ phần Amata City Biên Hòa.

Tỉnh Vĩnh Phúc cũng kỳ vọng một số KCN mới với tổng nguồn cung 500 ha như Sông Lô, Tam Đường 1, Thái Hòa - Liên Sơn - Liên Hòa. Ngoài ra, các dự án mới dự kiến sẽ được phát triển tại Hải Dương, Vĩnh Long, Quảng Nam, Thừa Thiên-Huế, Nam Định và Nghệ An.

Giá thuê và tỷ lệ lấp đầy các KCN thời gian tới phụ thuộc vào việc kiểm soát dịch.

Ở khu vực phía Nam, UBND tỉnh Đồng Nai đang có kế hoạch phát triển thêm 3 KCN với tổng diện tích 6.475 ha nhằm giải quyết tình trạng quá tải của các KCN hiện nay. Cụ thể: KCN Long Đức (3.253 ha), KCN Bàu Cạn-Tân Hiệp (2.627 ha), KCN Xuân Quế - Sông Nhạn (3.595 ha).

Nguồn cung lớn mới được bổ sung, nhưng theo công ty TNHH CBRE, trong 6 tháng đầu năm, bất chấp những khó khăn về tình hình dịch bệnh, thị trường KCN vẫn duy trì được diễn biến tích cực về cả giá thuê và tỷ lệ lấp đầy. Theo đó, tỷ lệ lấp đầy trung bình ở các tỉnh và thành phố công nghiệp chính tại miền Bắc trong quý II/2021 như Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương và Hải Phòng đạt khoảng 80%. Nếu tính thêm các tỉnh lân cận (Thái Nguyên, Vĩnh Phúc, Quảng Ninh, Hà Nam, Nam Định, Ninh Bình, Bắc Giang) thì tỷ lệ lấp đầy của các dự án KCN đạt 69%.

Mức tăng của giá thuê trung bình tại các tỉnh và thành phố công nghiệp chính ở miền Bắc dao động từ 0 - 5% trong nửa đầu năm 2021, thấp hơn so với mức tăng từ 4 - 13% trong năm 2020.

Còn báo cáo của Công ty JLL cho thấy, điểm đáng chú ý của thị trường miền Nam là giá thuê. Cụ thể, trong quý II/2021, các chủ đầu tư KCN tại phía Nam đã thiết lập đỉnh giá trung bình mới là 113 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 7,1% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, giá thuê nhà xưởng xây sẵn đạt trung bình ở mức 4,5 USD/m2/tháng cho toàn khu vực, chỉ tăng 0,5% so với cùng kỳ.

Cần thay đổi quan điểm thu hút đầu tư

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội cho biết, so với năm 2020, tốc độ tăng giá thuê của thị trường đất công nghiệp Việt Nam đã chậm lại ở cả miền Nam và miền Bắc. Giá thuê tại phần lớn các dự án KCN vẫn giữ ở mức tương đương thời điểm quý IV/2020, trừ một số dự án có vị trí thuận lợi tại Bắc Ninh, Hải Phòng, Bình Dương, Đồng Nai hay Long An vẫn duy trì được mức tăng từ 5 - 10% trong nửa đầu năm nay.

Một số ý kiến cho rằng, đại dịch không ảnh hưởng đến BĐS công nghiệp, nhưng theo ông Đoàn Duy Hưng, Tổng giám đốc CTCP xúc tiến đầu tư KCN Việt Nam (IIP), phải chờ đến khi kiểm soát được làn sóng dịch thứ tư này mới có thể đưa ra được đánh giá chính xác.

Đầu năm 2021, cả nước có 25 KCN được phê duyệt chủ trương đầu tư. Nếu làn sóng thứ 4 không kiểm soát được sớm thì bức tranh thay đổi 180 độ, bởi không có nhà đầu tư nước ngoài sang, nguồn cung sẽ dư thừa.

“Nếu dịch bệnh được kiểm soát thì đương nhiên giá sẽ tăng, bởi một số KCN hiện nay đã hết đất trống. Tuy nhiên, nếu chưa kiểm soát được dịch, nhiều chủ đầu tư bị "thương" nặng”, ông Hưng nói.

Về nguyên nhân giá đất KCN tăng, ông Hưng cho rằng, do một số tỉnh nâng giá đền bù về ruộng, đất ở, tiền thuê đất hàng năm tăng… ảnh hưởng đến chi phí đầu vào của chủ đầu tư.

Do đó, để thu hút tốt các nhà đầu tư về lâu dài, theo ông Hưng, Chính phủ cần có chính sách riêng chi phí đầu vào cho doanh nghiệp làm hạ tầng KCN và các chủ đầu tư; minh bạch hoá các cơ chế chính sách cho phát triển BĐS công nghiệp.

Đồng thời, công khai các KCN đã được bổ sung vào quy hoạch hoặc KCN đang được đầu tư đăng trên các website thống nhất hoặc ứng dụng công nghệ để nhà đầu tư nước ngoài có thể dễ dàng tiếp cận.

Đặc biệt, "cần thay đổi quan điểm thu hút đầu tư, điều chỉnh lại quy hoạch nhiều KCN đầu tư không hiệu quả, bổ sung cho KCN hiệu quả đang thu hút được đầu tư. Một số KCN ở vùng trọng điểm không nên giao cho chủ đầu tư yếu kém, bởi họ vào sẽ chiếm đất mà chiếm đất xong rồi lại không thu hút đầu tư tốt", ông Hưng lưu ý.

Hải Sơn