Nguồn cung nhà ở mới thiên về phân khúc cao cấp trong năm 2025

Theo đánh giá từ các chuyên gia của Công ty CP Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating), năm 2025 hứa hẹn sẽ chứng kiến sự phục hồi mạnh mẽ trong năng lực tín nhiệm của các chủ đầu tư (CĐT) bất động sản (BĐS) tại Việt Nam sau giai đoạn suy thoái kéo dài. Sự phục hồi này được kỳ vọng sẽ được thúc đẩy nhờ vào môi trường kinh doanh ngày càng thuận lợi, từ đó tạo đà cho các hoạt động phát triển dự án mới và gia tăng doanh số bán hàng.

Về nguồn cung nhà mới, các chuyên gia cho rằng, các chính sách mới nhằm tháo gỡ rào cản pháp lý và thúc đẩy hoàn thiện quy hoạch sẽ là yếu tố chính giúp tăng tốc triển khai các dự án trong năm tới. Tuy nhiên, những chính sách này cũng tiềm ẩn những tác động không nhỏ, khi có thể làm tăng chi phí tiền sử dụng đất, tạo áp lực tài chính lớn cho những CĐT có nền tảng tài chính yếu, dẫn đến việc phục hồi dòng tiền trong ngành không đồng đều.

Mặc dù Chính phủ đang tích cực thúc đẩy phân khúc nhà ở xã hội, nhưng dựa trên các dự án đang triển khai, các chuyên gia kỳ vọng phần lớn nguồn cung mới trong năm 2025 sẽ vẫn nghiêng về phân khúc cao cấp. Các khu vực như TP. Hồ Chí Minh và các thành phố vệ tinh sẽ chứng kiến sự tăng trưởng vượt trội về nguồn cung, đặc biệt là sau giai đoạn đình trệ kéo dài, chủ yếu đến từ các CĐT lớn trong nước và quốc tế.

Dự báo doanh số bán hàng cũng được dự báo tăng trưởng mạnh mẽ trong năm 2025 nhờ vào nhu cầu đầu tư và tích lũy tài sản, cùng với sự cải thiện của hạ tầng giao thông kết nối, tạo động lực mạnh mẽ cho các dự án nhà ở tại Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh.

Tuy nhiên, các CĐT sẽ phải đối mặt với chi phí tiền sử dụng đất tăng cao theo quy định mới, với giá đất tại nhiều vị trí đắc địa có thể tăng đến 10 lần so với trước đây.

Dù vậy, biên lợi nhuận cao từ các dự án nhà ở cao cấp, thường đạt từ 45-50%, sẽ phần nào bù đắp được những chi phí phát triển gia tăng này, đặc biệt khi so với mức biên lợi nhuận của phân khúc trung cấp và nhà ở xã hội.

Cũng theo VIS Rating, giá căn hộ sơ cấp đã tăng mạnh trong những tháng gần đây, với mức tăng 30% so với năm 2023, vượt xa mức tăng trung bình 12% trong giai đoạn 2021-2023. Tuy nhiên, tâm lý thận trọng của người mua và sự cải thiện nguồn cung sẽ giúp kiềm chế đà tăng giá nóng. Ngược lại, phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, mặc dù có dấu hiệu phục hồi, nhưng sẽ diễn ra chậm hơn do dư cung và tâm lý thận trọng kéo dài của người mua.

Mặc dù hồ sơ tín nhiệm của ngành BĐS dự báo sẽ cải thiện trong năm 2025, sự phân hóa trong tín nhiệm giữa các CĐT sẽ ngày càng rõ rệt. Những CĐT có dòng tiền yếu, đặc biệt là khoảng 70% doanh nghiệp trong ngành có dòng tiền không đủ mạnh để trả nợ đến hạn, sẽ phải đối mặt với nhiều thách thức. Tuy nhiên, dòng tiền từ bán hàng dự kiến sẽ cải thiện nhờ vào các CĐT lớn với kế hoạch mở bán tăng mạnh tại các thành phố lớn. Kỳ vọng doanh thu bán hàng sẽ tăng từ 25-50% trong năm 2025, chủ yếu từ các dự án cao cấp.

Về khả năng tiếp cận tài chính, các CĐT sẽ phải đối mặt với một năm đầy thử thách khi có tới 110.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) sẽ đáo hạn trong năm 2025. Tuy nhiên, nhờ vào những cải cách pháp lý và quy định mới, cùng với sự cải thiện khẩu vị tín dụng từ các ngân hàng, rủi ro tái cấp vốn của các CĐT sẽ thấp hơn so với những năm trước.

Mặt khác, tâm lý thị trường tích cực sẽ tạo ra nhiều cơ hội cho hoạt động M&A và thu hút đầu tư từ các nhà đầu tư nước ngoài, tạo điều kiện thuận lợi cho các CĐT trong việc phát hành cổ phiếu mới. Tuy nhiên, những CĐT đã từng chậm trả gốc, lãi sẽ gặp nhiều khó khăn hơn trong việc tìm kiếm nguồn tái cấp vốn để tránh rơi vào tình trạng chậm trả trong các kỳ tiếp theo.

Theo SSI Research, các chính sách hỗ trợ trong năm 2025 sẽ thúc đẩy nguồn cung BĐS mạnh mẽ, không chỉ tại Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh mà còn lan rộng ra các tỉnh thành khác. Chính phủ đang tích cực nỗ lực cắt giảm thời gian cấp phép cho các dự án mới và giải quyết các vướng mắc pháp lý của những dự án đang triển khai. Tại Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh, SSI Research ước tính nguồn cung bất động sản có thể tăng trưởng 44% trong năm 2025.

Tuy nhiên, sự hồi phục và tăng giá mạnh mẽ của thị trường bất động sản tại Hà Nội cùng một số khu vực của TP.Hồ Chí Minh trong năm 2024 có thể gây ảnh hưởng tạm thời đến thanh khoản. Đây là yếu tố cần được theo dõi kỹ lưỡng, bởi các CĐT cần đảm bảo khả năng thu hồi vốn sau khi tung ra nguồn cung lớn mà không làm gia tăng áp lực lên hệ thống ngân hàng.

Với môi trường chính sách dự báo vẫn thuận lợi cho ngành bất động sản, SSI Research cho rằng lãi suất sẽ không tăng quá mạnh từ mức hiện tại, mặc dù Ngân hàng Nhà nước cũng phải giải quyết vấn đề tỷ giá, và tín dụng sẽ được thúc đẩy mạnh mẽ với mục tiêu đạt mức tăng trưởng 16%, cùng với việc dần dỡ bỏ mức trần tín dụng hàng năm. Ngoài ra, việc đẩy nhanh tiến độ các dự án cơ sở hạ tầng sẽ là yếu tố quan trọng hỗ trợ đà tăng giá BĐS trong thời gian tới.