CỔNG THÔNG TIN VÀ ĐẦU TƯ QUỐC TẾ
Dữ liệu từ Savills Hotels cho thấy, công suất phòng khách sạn trong 6 tháng đầu năm 2025 đã tăng 8% so với cùng kỳ, đạt 65%. Doanh thu trên mỗi phòng sẵn có (RevPAR) cũng tăng tới 17% – mức tăng mạnh nhất khu vực Đông Nam Á. Điều này phản ánh sự hồi phục mạnh mẽ của ngành du lịch và nghỉ dưỡng trong nước.
Tín hiệu phục hồi
Ngành du lịch đang đóng vai trò “đầu kéo” cho bất động sản nghỉ dưỡng. Trong khi sự phục hồi của thị trường nghỉ dưỡng hiện nay đến từ cả hai động lực là khách nội địa và khách quốc tế.
Từ đầu năm 2025 đến nay, Việt Nam đã đón gần 14 triệu lượt khách quốc tế, tăng 21,7% so với cùng kỳ năm 2024. Thị trường khách nội địa cũng duy trì sức nóng nhờ hàng loạt chương trình kích cầu, khuyến khích trải nghiệm văn hóa, sinh thái và nghỉ dưỡng xanh.
Sự phục hồi này không phải ngẫu nhiên, mà đến từ những chính sách linh hoạt và hạ tầng dần hoàn thiện. Chính sách visa mở rộng đã giúp Việt Nam trở thành lựa chọn hấp dẫn cho nhóm khách từ Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc, châu Âu và mới đây là Nga, Trung Đông.
Các đường bay quốc tế mới thẳng đến Đà Nẵng, Phú Quốc, Cam Ranh không chỉ tiết kiệm thời gian di chuyển mà còn biến Việt Nam thành điểm đến cạnh tranh hơn so với Thái Lan, Indonesia…
Le lói tín hiệu phục hồi, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đầy ẩn số.
Đáng chú ý, tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, nhu cầu đa dạng của khách lưu trú cũng thúc đẩy sự phát triển của những mô hình mới, từ khách sạn phong cách sống (lifestyle hotels), dịch vụ lưu trú dài ngày (long-stay) cho tới bất động sản nghỉ dưỡng mang thương hiệu (branded residences). Đây là phân khúc đang được tầng lớp trung lưu trẻ tuổi ưa chuộng – những người coi nghỉ dưỡng không chỉ là du lịch mà còn là “trải nghiệm sống”.
Những yếu tố trên mở ra cơ hội vàng cho nhà đầu tư. Bởi theo dự báo, đến năm 2035, hơn 50% dân số Việt Nam sẽ bước vào tầng lớp trung lưu, nhu cầu nghỉ dưỡng sẽ tăng mạnh song hành với khả năng chi tiêu.
Bà Uyên Nguyễn, Phó giám đốc Savills Hotels, nhận định: “Hành vi du lịch của nhóm trẻ tuổi thay đổi nhanh, thúc đẩy các thương hiệu quốc tế phải tung ra những sản phẩm phù hợp với lối sống mới”.
Không phải ngẫu nhiên mà những ông lớn quốc tế đang gia tăng hiện diện. Điển hình, Hilton đã hợp tác với chuỗi khách sạn ROX để phát triển thương hiệu Tru by Hilton, dự kiến đưa 14 khách sạn vào vận hành trên khắp Việt Nam trong năm 2025. Những thương vụ này vừa cho thấy sức hấp dẫn của thị trường, vừa khẳng định Việt Nam đã và đang nằm trong chiến lược dài hạn của các tập đoàn toàn cầu.
Vẫn cần một “cuộc đại phẫu”
Những tín hiệu hồi phục trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng là rõ ràng, nhưng đằng sau ánh sáng, không ít nhà đầu tư cá nhân vẫn chưa thoát khỏi “cơn ác mộng condotel”. Hàng loạt cam kết lợi nhuận 11–12%/năm trước đây bị phá vỡ khi đại dịch bùng phát, để lại hậu quả là những căn hộ nghỉ dưỡng khó bán, không sinh lời và đè nặng áp lực trả nợ ngân hàng.
Câu chuyện của ông Trần Minh Lâm (Hà Nội) – mất gần 500 triệu đồng khi buộc bán lỗ condotel ở Đà Nẵng – chỉ là một trong hàng nghìn trường hợp mắc kẹt. Công suất cho thuê nhiều dự án chỉ đạt 15–30%, khiến “dòng tiền đều đặn” trở thành ảo vọng.
Cụ thể, ông Lâm kể, vào năm 2019, ông dồn gần 7,2 tỷ đồng vào hai căn condotel tại Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng), theo mô hình “đầu tư 0 đồng”, được cam kết lợi nhuận 11-12%/năm, trong đó 90% vốn là đi vay. Đến năm 2020, dịch bệnh bùng phát, chủ dự án tuyên bố dừng trả lợi nhuận với lý do “bất khả kháng”.
Kể từ 2023 đến nay, công suất cho thuê chỉ đạt 15–30%, không đủ chi trả lãi ngân hàng. “Cách đây hơn 1 năm, tôi buộc phải bán lỗ một căn, mất gần 500 triệu đồng. Căn còn lại rao bán nhiều tháng đến nay chẳng ai mua, khách đến không ít nhưng trả giá rất thấp rồi bỏ đi. Giờ người mua condotel e ngại lắm”, ông Lâm chia sẻ.
Trường hợp của ông Lâm không đơn lẻ. Hàng loạt nhà đầu tư từng tin vào viễn cảnh “dòng tiền đều đặn” giờ mắc kẹt với những tài sản vừa khó bán, vừa không tạo thu nhập, trong khi áp lực lãi vay ngân hàng vẫn ngày một lớn. Tình trạng này khiến nhiều nhà đầu tư quay lưng, dẫn đến thanh khoản sụt giảm nghiêm trọng.
Quý II/2025, theo VARS, dù có hơn 2.300 sản phẩm nghỉ dưỡng mở bán mới, nhưng phần lớn chỉ đến từ một dự án cao tầng ở Hải Phòng, cho thấy sự phục hồi chỉ mang tính cục bộ. Hơn 94% lượng condotel trên thị trường hiện nay là hàng tồn kho từ các năm trước.
Gốc rễ của cuộc khủng hoảng condotel chính là khung pháp lý chưa rõ ràng. Nhiều dự án chưa thể cấp sổ đỏ, chưa có cơ chế minh bạch trong chuyển nhượng. Trong khi đó, các cam kết lợi nhuận lại thiếu cơ chế giám sát, dẫn đến tình trạng “hứa cho dễ bán, rồi bỏ mặc nhà đầu tư”.
Chính vì vậy, thanh khoản giảm, niềm tin thị trường bị bào mòn. Những khu vực từng được xem là “thủ phủ nghỉ dưỡng” như Hồ Tràm, Phan Thiết giờ ngập trong cảnh bán tháo, cắt lỗ. Giá thứ cấp giảm 20–30% so với giá gốc nhưng vẫn vắng bóng người mua.
Hàng loạt dự án dở dang như Charm Resort Hồ Tràm hay Thanh Long Bay càng làm bức tranh thêm ảm đạm. Khi chủ đầu tư không còn đủ năng lực tài chính, người mua rơi vào thế “tiến thoái lưỡng nan”, không thể bán, không thể cho thuê, trong khi vẫn phải trả lãi ngân hàng hàng tháng.
Tựu trung lại, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam đang ở ngã rẽ quan trọng. Một mặt, du lịch tăng trưởng mạnh, tầng lớp trung lưu mở rộng, và sự tham gia của các thương hiệu quốc tế tạo ra cơ hội lớn.
Mặt khác, những vết sẹo từ quá khứ – pháp lý mập mờ, cam kết lợi nhuận ảo, dự án dở dang – vẫn đè nặng lên niềm tin của nhà đầu tư.
Chỉ khi nào có sự phối hợp chặt chẽ giữa chính quyền, doanh nghiệp và các tổ chức tài chính, cùng một khung pháp lý minh bạch và chiến lược dài hạn, thì bất động sản nghỉ dưỡng mới thực sự trở lại thành “cỗ máy sinh lời” bền vững.
Ngược lại, sự phục hồi hôm nay chỉ là “làn sóng mỏng”, dễ dàng bị cuốn trôi bởi những biến động kinh tế toàn cầu và sự dè dặt của chính những nhà đầu tư từng đặt niềm tin.
Hưng Nguyên
