Pháp lý bất động sản dần cải thiện, M&A dự án vào guồng

(KTSG Online) – Nửa đầu năm 2025, giao dịch trên thị trường bất động sản diễn ra với nhịp độ thận trọng khi Việt Nam vừa sáp nhập các địa phương, đồng thời cần thời gian thích nghi với loạt quy định mới từ ba bộ luật liên quan có hiệu lực. Tuy nhiên, thời gian gần đây, pháp lý dự án đang dần cải thiện và trở thành tiêu chí định giá cốt lõi thúc đẩy các thương vụ mua bán sáp nhập (M&A).

Kỳ vọng từ dòng vốn phục hồi

Tăng trưởng tín dụng bất động sản đạt gần 18,5% trong 6 tháng đầu năm đã tác động đáng kể đến các thương vụ mua bán, sáp nhập (M&A) trên thị trường, khi dòng vốn chủ yếu chảy vào nhóm chủ đầu tư.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, chỉ ra dữ liệu cho thấy tăng trưởng dư nợ hai năm gần đây tập trung vào cho vay các doanh nghiệp phát triển dự án, báo hiệu nguồn cung mới có thể hình thành trong tương lai. Đây là kênh dẫn vốn quan trọng, giúp doanh nghiệp mua lại dự án dở dang, tái cấu trúc danh mục hoặc triển khai dự án sau M&A.

Với bên mua, khả năng tiếp cận vốn tốt cho phép chủ động tìm kiếm quỹ đất có pháp lý hoàn chỉnh nhưng thiếu vốn triển khai, hoặc thâu tóm cổ phần nhằm sở hữu dự án. Ngược lại, nhiều chủ đầu tư không đủ điều kiện vay, thường do vướng mắc pháp lý, phải tìm đến M&A như một giải pháp huy động vốn gián tiếp.

Tín dụng tăng trưởng mạnh được xem là yếu tố hỗ trợ tái cấu trúc thị trường, khi doanh nghiệp có tiềm lực tài chính và năng lực triển khai dự án sẽ chiếm ưu thế, từ đó thúc đẩy quá trình hợp nhất và sàng lọc trên thị trường bất động sản.

Về dài hạn, nhà đầu tư kỳ vọng vào các lợi thế như mở rộng đô thị, tinh gọn bộ máy, rút ngắn thủ tục và thúc đẩy hạ tầng liên vùng, yếu tố thuận lợi cho các thương vụ M&A. Tuy nhiên, họ vẫn thận trọng theo dõi những thay đổi liên quan đến quy hoạch, cấp phép xây dựng và định giá đất trong giai đoạn chuyển tiếp, ông nhấn mạnh.

Theo ông Lawrence Lennon, Giám đốc Bộ phận Thị trường Vốn, CBRE Việt Nam, dòng vốn lớn đổ vào lĩnh vực bất động sản đã dẫn đến sự gia tăng hoạt động M&A, đặc biệt trong các phân khúc công nghiệp và logistics, nhà ở và thương mại trong nửa đầu năm 2025. Thị trường đã chứng kiến một số thương vụ lớn được hình thành từ cả nhà đầu tư trong nước và quốc tế.

Tuy nhiên, các yếu tố bên ngoài như thuế quan và bất ổn toàn cầu đã làm giảm phần nào tâm lý nhà đầu tư, dẫn đến việc trì hoãn một số giao dịch vốn được kỳ vọng sẽ hoàn tất trong nửa đầu năm 2025. Nhìn chung, dòng tín dụng đổ vào thị trường đã tạo ra sức bật đáng kể, nhưng các bên liên quan vẫn giữ thái độ thận trọng khi đối mặt với những thách thức này.

Ông Bách Tạ, Giám đốc Thị trường vốn JLL Việt Nam, chỉ ra 1 số thương vụ chuyển nhượng mới đây như Bitexco chuyển nhượng dự án The Spirit of Saigon, Keppel thoái vốn khỏi Nam Rạch Chiếc, trong khi Phát Đạt bắt tay đối tác để chuyển nhượng 80% cổ phần dự án Thuận An 1 và tiếp tục triển khai Thuận An 2. Những động thái này cho thấy M&A đang trở thành giải pháp tái cấu trúc và khơi thông dòng vốn hiệu quả.

Tuy nhiên, không phải thương vụ nào cũng có giá tốt, ngay cả khi bên bán gặp khó khăn. Phần lớn các chủ đầu tư chỉ chuyển nhượng dự án khi đã không còn khả năng vay vốn, trong khi tài sản thường đã được thế chấp tại ngân hàng. Việc xử lý tài sản bảo đảm tại Việt Nam vẫn còn vướng pháp lý và kéo dài về thời gian, khiến quá trình M&A tiềm ẩn nhiều thách thức.

Pháp lý nới, khơi thông thị trường

Bối cảnh hiện tại được đánh giá thuận lợi cho các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính tìm kiếm cơ hội M&A, sau giai đoạn nhiều doanh nghiệp Việt gặp khó khăn do dịch bệnh, bất ổn toàn cầu và sức mua suy yếu.

Các dự án đã hoàn tất quy hoạch và có đầy đủ phê duyệt pháp lý đang được định giá cao hơn trong các thương vụ M&A, bởi nhà đầu tư ngày càng ưu tiên yếu tố minh bạch để giảm thiểu rủi ro. Tuy nhiên, vẫn còn những băn khoăn liên quan đến chi phí sử dụng đất, đặc biệt là cách xác định các khoản phí và tác động của chúng đến tổng chi phí phát triển dự án, ông Lawrence Lennon từ CBRE Việt Nam nói thêm.

Đại diện Avison Young Việt Nam cho rằng có thể coi đây là giai đoạn thanh lọc tự nhiên của thị trường khi những doanh nghiệp lớn, có nền tảng tài chính vững và năng lực phát triển dự án đang tăng tốc chiếm thị phần.

Nếu nhìn vào bảng thống kê các thương vụ M&A gần đây, có thể thấy cả các “ông lớn” trong nước lẫn nước ngoài đang chủ động mở rộng quỹ đất. Tuy nhiên, việc ra quyết định luôn đi kèm với quá trình nghiên cứu kỹ lưỡng về tính khả thi của dự án từ nhu cầu thực tế, tiềm năng tăng giá đến khả năng tiêu thụ. Hiện tại, thị phần đang dần tập trung vào nhóm doanh nghiệp lớn, điều này lại mở ra cơ hội hồi sinh cho những dự án dang dở, qua đó tránh lãng phí tài nguyên đất đai.

“Điều cần theo dõi tiếp theo là sau khi hoàn tất thương vụ, bên mua sẽ phát triển các quỹ đất này ra sao? Sản phẩm đưa ra có đúng với nhu cầu thị trường không? Khả năng thanh khoản có đủ tốt để đảm bảo vòng quay vốn đầu tư không? Đây mới là những yếu tố quyết định hiệu quả thực sự sau M&A”, ông David Jackson nhấn mạnh.

Được biết tại phía Bắc, Anpha Hà Nội chi khoảng 2.402 tỉ đồng để mua 23,06% cổ phần tại dự án Cát Bà Amatina (170 hecta, Hải Phòng) từ CTCP Đầu tư & Phát triển Du lịch Vinaconex. Sun Group nhận chuyển nhượng toàn bộ dự án Constrexim Complex (2,5 hecta, Cầu Giấy, Hà Nội) từ CTX Holdings, sau đó đổi tên thành “Sun Feliza Suites”. Trong khi đó, CapitaLand Development mua lại một phần phân khu Hải Đăng tại Ocean Park 3 (25 hecta, Hưng Yên) từ Vinhomes. Sunshine Homes cũng thâu tóm dự án Alluvia City (55 hecta, Văn Giang, Hưng Yên) thông qua mua cổ phần.

Từ khi ba luật trụ cột gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực vào tháng 8 năm ngoái, môi trường pháp lý đã có nhiều cải thiện, góp phần thúc đẩy giao dịch thuận lợi hơn. Tuy nhiên, vẫn cần thêm thời gian để tháo gỡ triệt để các dự án còn vướng mắc.

Trong bối cảnh đó, những dự án có pháp lý hoàn chỉnh đã quy hoạch 1/500, nộp tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng và có giấy phép xây dựng, trở nên khan hiếm và được ví như “đãi vàng trong cát”. Nhu cầu cao trong khi nguồn cung hạn chế khiến giá trị loại tài sản này tăng mạnh.

Ở góc độ thẩm định, các dự án pháp lý rõ ràng thường có giá chào bán cao, thậm chí nhiều chủ đầu tư không muốn bán mà lựa chọn định giá để vay vốn. Thực tế cho thấy, giá trị pháp lý đang ngày càng đóng vai trò then chốt trong việc xác lập giá trị và quyết định M&A trên thị trường bất động sản.

Bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng Dịch vụ Tư vấn Đầu tư, Savills Hà Nội dự báo hoạt động M&A bất động sản sẽ tiếp tục tăng trưởng đến cuối năm 2025, nhờ loạt yếu tố thuận lợi như cải cách pháp lý, chiến lược ngoại giao kinh tế chủ động và dòng vốn tìm kiếm giá trị bền vững.

Đáng chú ý, ngày càng nhiều qũy đầu tư đưa tiêu chí ESG và hiệu quả dài hạn thành điều kiện tiên quyết, thúc đẩy giao dịch trong các lĩnh vực như dự án xanh, khu công nghiệp và nhà ở cho chuyên gia. Các hình thức hợp tác phát triển, chuyển nhượng theo giai đoạn hoặc từng phần, dự kiến tiếp tục phổ biến nhằm tăng tính linh hoạt và tối ưu vốn.

Bên cạnh đó, việc sáp nhập các đơn vị hành chính cấp tỉnh được kỳ vọng mở ra không gian phát triển mới, tạo điều kiện thu hút vốn đầu tư, trong đó có hoạt động M&A. Các khu vực nằm tại ranh giới hành chính cũ, có vị trí chiến lược và hạ tầng đang hoàn thiện như An Dương, Thủy Nguyên (Hải Phòng), Chí Linh, Kinh Môn (Hải Dương) đang thu hút sự quan tâm của thị trường.

Tương tự, vùng ven Hà Nội và TPHCM cũng ghi nhận nhu cầu khảo sát, chuyển nhượng và hợp tác đầu tư gia tăng. Xu hướng mở rộng đô thị và nâng cấp giao thông liên vùng được xem là lực đẩy quan trọng cho hoạt động M&A giai đoạn tới.