'Thế kẹt' trong cải tạo chung cư cũ

Khu tập thể cũ Thanh Xuân Bắc, quận Thanh Xuân (Hà Nội) là một trong những nơi vào tầm ngắm cải tạo lại nhằm “an cư” cho hơn 7.000 người trên diện tích 33ha, nhưng sau hơn 10 năm, kể từ khi doanh nghiệp khảo sát, đo đạc, điều tra xã hội học… đến nay tiến độ triển khai vẫn... dậm chân tại chỗ.

Thế khó của doanh nghiệp và người dân

Nguyên nhân được chủ đầu tư đưa ra là do những khó khăn trong việc giải phóng mặt bằng. Nhiều hộ dân, đặc biệt là các hộ ở tầng một đòi hỏi những lợi ích quá cao, thậm chí phi lý khiến chi phí đền bù "đội" lên quá cao làm doanh nghiệp “nản lòng”.

Cả doanh nghiệp và người dân đều đang rơi vào "thế kẹt" trong quá trình cải tạo chung cư cũ. (Ảnh LM)

Trong một hội thảo mới đây bàn về vấn đề cải tạo chung cư cũ, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Cty GP. Invest cũng khẳng định, vấn đề giải tỏa đang là khó khăn chung của doanh nghiệp.

Điển hình như một khu chung cư cũ ở Văn Chương (Hà Nội), nơi đơn vị ông Hiệp vào khảo sát, có những căn hộ chỉ 15 mét vuông mà 3 hộ ở trong đó, mỗi hộ chỉ vài mét vuông, không nhà bếp, không nhà tắm, không... có gì. Để đảm bảo quyền lợi theo kiểu “vẹn cả đôi bên” là điều gần như không thể.

Một khó khăn khác của doanh nghiệp là hạn chế về độ cao. Như khu tập thể cũ Văn Chương nằm trong vành đai 1 bị giới hạn chiều cao dưới 15 tầng, trong khi doanh nghiệp đòi hỏi dự án mới phải trên 25 tầng thì mới khả thi. Việc không thể gỡ vướng khiến không chỉ ở Văn Chương mà nhiều dự án khác cũng đành bỏ ngỏ.

Khó khăn rõ ràng đang đè lên vai doanh nghiệp, tuy nhiên, tình thế của các hộ dân sống trong chung cư cũ cũng “tiến thoái lưỡng nan”. Ở trong những căn nhà xuống cấp khiến cuộc sống của các hộ gặp vô vàn bất tiện, thậm chí sống trong nỗi lo nhà sập. Song, bài toán lợi ích khiến nhiều hộ quyết bám trụ.

Sống trong một khu tập thể cũ ở phố Huế, quận Hai Bà Trưng (Hà Nội), chị Nguyễn Thị Hằng chia sẻ khu này được xây từ những năm 1960, nay đã xuống cấp nghiêm trọng, tường bong tróc, mưa nắng hứng trọn. Không có hệ thống phòng cháy chữa cháy, không có diện tích dành cho đỗ xe...

Khổ trăm đường, tuy nhiên, chị Hằng cũng như hàng chục hộ dân ở đây buộc lòng phải “bám nhà” vì chưa được đảm bảo quyền lợi, tương lai bất định. “Sang chỗ ở tạm rất bất tiện, chúng tôi muốn có nhà mới sớm, nhưng ngay cả chủ đầu tư cũng không trả lời được bao giờ có, 10 năm hay 20 năm? Chúng tôi rất lo”, chị Hằng nói.

Chưa kể, tại nhiều dự án, chi phí “các thêm” để vào ở nhà mới cũng là gánh nặng cho người dân. Đa số các hộ chung cư cũ có diện tích 15 – 20m2 muốn nhận nhà mới có diện tích 60 – 70m2 phải bù thêm trên dưới 1 tỷ đồng. Đây là số tiền không phải chủ hộ nào cũng đủ khả năng chi trả.

"Nút thắt" đã được cởi?

Cần nhắc lại, việc cải tạo đã được Hà Nội đặt ra từ hơn 20 năm trước, mục tiêu đến năm 2015 sẽ "xóa sổ" chung cư cũ. Tuy nhiên, đến nay mới có khoảng 19 chung cư cũ được cải tạo và đưa vào sử dụng, 14 dự án đang triển khai. Trên địa bàn cả nước, 10 năm qua, tỷ lệ chung cư cũ đã được cải tạo, sửa chữa chiếm chưa đầy 3%.

Ở góc nhìn doanh nghiệp, để cải thiện tốc độ cải tạo chung cư cũ, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Cty GP. Invest, khẳng định cơ quan chính quyền phải vào cuộc, không thể ban hành những quy định chung chung theo kiểu đứng ngoài.

Bên cạnh đó, theo ông Hiệp, nên có cơ chế tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư tham gia. Trong đó, cần tính toán lại hệ số đền bù, không nên lấy ý kiến đồng thuận theo số lượng hộ khẩu mà nên theo diện tích sử dụng.

Một lãnh đạo doanh nghiệp khác cũng đề xuất, cần có giải pháp theo kiểu “bia kèm lạc”. Đơn cử, với các chung cư khu vực nội thành như Ba Đình, Hai Bà Trưng (Hà Nội)… chủ đầu tư vẫn đảm bảo cải tạo theo đúng quy định, chấp nhận lỗ, nhưng bù lại, Nhà nước sẽ có cơ chế hỗ trợ bù lỗ bằng một dự án khác ở khu vực xa trung tâm thành phố.

Ở góc nhìn của chuyên gia, ông Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, cho rằng “bài toán” lợi ích giữa người dân và nhà đầu tư đang khiến các cơ quan quản lý rơi vào thế kẹt. Nhưng muốn đẩy nhanh tốc độ thì cần sửa đổi, bổ sung một số luật, có cơ chế đặc thù.

Gần đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định 69/2021/NĐ-CP, trong đó đã tháo gỡ được hầu hết những khó khăn, vướng mắc đối với việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại Nghị định 101/2015/NĐ-CP trước đây. Một trong những điểm mới của Nghị định là quy định rõ các trường hợp nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại mà không cần sự đồng thuận của 100% cư dân. Đồng thời, Nhà nước đứng ra lập quy hoạch chi tiết; chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm tham gia vào quy hoạch và được tham gia lựa chọn chủ đầu tư...

Cơ chế, chính sách đã được tháo gỡ, nút thắt lớn nhất còn lại ở đây là hệ số đền bù. Người dân thì vừa muốn cải tạo nhà ở, vừa muốn đền bù cao, còn doanh nghiệp thì phải tính đến bài toán kinh tế. “Đặc biệt là với người dân và doanh nghiệp, cần rõ ràng về lợi ích và trách nhiệm. Phải đặt lợi ích cộng đồng lên trên thì mới làm được”, một chuyên gia đầu ngành bày tỏ quan điểm.

Mỹ Chí