Thị trường bất động sản và cuộc sàng lọc khắc nghiệt

Sau giai đoạn hồi phục thận trọng 2024-2025, thị trường bất động sản (BĐS) bước vào năm 2026 với một bối cảnh hoàn toàn khác. Lãi suất có xu hướng tăng trở lại, chính sách tiền tệ thận trọng hơn, còn kỳ vọng “đánh nhanh, thắng nhanh” của giới đầu tư gần như không còn nhiều dư địa tồn tại.

Trong bối cảnh đó, nhà đầu tư bất động sản không còn là nhóm hành động theo cảm xúc đám đông, mà buộc phải tái định vị chiến lược, lựa chọn phân khúc và đánh giá lại khẩu vị rủi ro của mình.

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, mặt bằng lãi suất trong năm 2026 khó có thể quay lại mức thấp như giai đoạn 2020–2022. Áp lực lạm phát, nhu cầu vốn cho đầu tư công cùng xu hướng thắt chặt tiền tệ trên phạm vi toàn cầu khiến chi phí vốn trở thành biến số lớn nhất chi phối quyết định đầu tư bất động sản.

Nếu trong giai đoạn lãi suất thấp, nhà đầu tư có thể chấp nhận “ôm hàng” dài hạn, kỳ vọng tăng giá, thì bước sang năm 2026, dòng tiền thực và khả năng trả lãi trở thành tiêu chí sống còn. Lãi suất tăng đồng nghĩa với biên lợi nhuận bị bào mòn nhanh chóng, đặc biệt với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao.

Chuyên gia bất động sản độc lập Nguyễn Hoàng nhận định, lãi suất tăng không “giết” thị trường, nhưng buộc thị trường phải trở nên trung thực hơn. Những dự án không tạo ra dòng tiền, chỉ tồn tại nhờ kỳ vọng tăng giá, sẽ bị đào thải nhanh hơn rất nhiều.

Từ đó, tâm lý nhà đầu tư cũng thay đổi rõ rệt. Thay vì câu hỏi quen thuộc “giá có tăng không?”, nhà đầu tư buộc phải tìm câu trả lời cho những vấn đề thực chất hơn: sản phẩm có cho thuê được không, thanh khoản thế nào, rủi ro pháp lý ra sao?

Trong bức tranh phân hóa đó, bất động sản đất nền vùng ven tiếp tục là phân khúc chịu áp lực lớn nhất. Sau giai đoạn tăng nóng theo hạ tầng và quy hoạch, nhiều khu vực vẫn chưa hình thành nhu cầu ở thực, trong khi giá đã bị đẩy lên cao so với giá trị sử dụng. Khi lãi suất tăng, chiến lược “găm đất chờ sóng” trở nên ngày càng tốn kém.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cho biết, năm 2026, đất nền chỉ còn phù hợp với nhóm nhà đầu tư rất dài hơi, sử dụng vốn tự có lớn. Với những nhà đầu tư vay ngân hàng, biên lợi nhuận gần như không còn.

Bất động sản nghỉ dưỡng, nhà phố, biệt thự giá trị lớn tại khu vực vùng ven cũng đối mặt nhiều thách thức. Chi phí lãi vay cao trong khi dòng tiền khai thác không ổn định khiến không ít nhà đầu tư buộc phải bán cắt lỗ hoặc chấp nhận “đắp chiếu” tài sản.

Ngay cả phân khúc căn hộ cao cấp và siêu sang tại các đô thị lớn cũng không còn dễ dàng như trước. Giá bán cao, tệp khách hàng hẹp, trong khi lãi suất tăng khiến cả người mua để ở lẫn nhà đầu tư cho thuê đều cân nhắc kỹ hơn. Thanh khoản vì thế có xu hướng chậm lại, buộc chủ đầu tư phải gia tăng ưu đãi hoặc giãn tiến độ bán hàng.

Ngược lại, trong môi trường lãi suất tăng, thị trường bắt đầu chứng kiến sự dịch chuyển rõ rệt sang những phân khúc gắn với nhu cầu ở thực và khả năng tạo dòng tiền đều đặn.

Anh Vũ Hiếu, một nhà đầu tư và môi giới bất động sản lâu năm tại Bình Dương, cho biết làn sóng đầu tư đất nền giai đoạn 2021–2022 đang để lại nhiều hệ quả. Bởi phân khúc này không tạo ra dòng tiền, trong khi chi phí vốn ngày càng cao. Với những nhà đầu tư có thu nhập ổn định và khả năng “gồng” lãi suất, việc giữ tài sản vẫn có thể cân nhắc, nhưng rủi ro đã lớn hơn nhiều.

Trong bối cảnh hiện nay, anh Hiếu cho rằng những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy lớn nhưng không chịu nổi áp lực lãi vay cần tính đến phương án cắt lỗ sớm để giảm áp lực tài chính hoặc chuyển hướng sang các phân khúc phù hợp hơn như bất động sản cho thuê, nhà trọ, căn hộ khai thác dòng tiền.

Nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và người trẻ được đánh giá là nhóm hưởng lợi rõ rệt. Nhu cầu thực của phân khúc này luôn tồn tại, ít chịu tác động của chu kỳ đầu cơ. Với mức giá hợp lý và khả năng cho thuê tốt, các sản phẩm này giúp nhà đầu tư cân bằng bài toán dòng tiền – lãi vay.

Theo ông Tùng Nguyễn, Giám đốc một doanh nghiệp phát triển dự án, trong bối cảnh lãi suất tăng, doanh nghiệp cũng buộc phải thay đổi tư duy phát triển sản phẩm. Ưu tiên hàng đầu là những dự án có thể khai thác ngay, cho thuê được ngay. Nhà đầu tư không còn hỏi “bao giờ tăng giá”, mà hỏi “bao giờ có khách thuê”.

Bất động sản công nghiệp và logistics tiếp tục là điểm sáng dài hạn. Làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng, nhu cầu thuê nhà xưởng và kho bãi ổn định giúp phân khúc này ít chịu tác động bởi biến động lãi suất trong ngắn hạn. Với nhà đầu tư tổ chức hoặc cá nhân có nguồn vốn lớn, đây vẫn là “địa hạt an toàn” trong năm 2026.

Ngoài ra, bất động sản cho thuê tại các đô thị lớn, đặc biệt là căn hộ trung cấp gần khu công nghiệp, khu công nghệ cao và trường đại học, tiếp tục thu hút dòng tiền nhờ tính ổn định và khả năng thanh khoản tương đối tốt.

Giới chuyên gia cho rằng điểm khác biệt lớn nhất của nhà đầu tư bất động sản năm 2026 so với các giai đoạn trước nằm ở tư duy. Đầu tư không còn đơn thuần là mua – chờ – bán, mà trở thành bài toán quản trị tài sản trong dài hạn.

Nhà đầu tư buộc phải tính toán kỹ tỷ lệ vay – vốn tự có, thời gian nắm giữ, kịch bản lãi suất xấu nhất và phương án thoát hàng. Những quyết định mang tính cảm tính, chạy theo tin đồn quy hoạch hay “sóng” hạ tầng ngày càng trở nên rủi ro.

Lãi suất tăng chính là bộ lọc mạnh nhất của thị trường. Nó loại bỏ những nhà đầu tư yếu vốn, thiếu kinh nghiệm và giữ lại những người hiểu thị trường, chấp nhận lợi nhuận vừa phải nhưng bền vững.

Trong bối cảnh đó, vai trò của chủ đầu tư uy tín, pháp lý rõ ràng và tiến độ minh bạch trở nên quan trọng hơn bao giờ hết. Nhà đầu tư không còn sẵn sàng “đặt cược” vào những dự án mơ hồ, dù mức giá có hấp dẫn đến đâu.

oNăm 2026 không phải là thời điểm dễ dàng cho thị trường bất động sản, nhưng cũng không phải là năm “đóng băng” như nhiều lo ngại. Lãi suất tăng không triệt tiêu cơ hội, mà tái phân bổ lại cơ hội – từ đầu cơ sang giá trị thực, từ kỳ vọng tăng giá sang dòng tiền ổn định.

Về dài hạn, đây có thể không phải là năm bùng nổ của bất động sản, nhưng là năm bản lề để thị trường bước vào giai đoạn phát triển lành mạnh hơn, nơi nhà đầu tư không còn kiếm tiền dễ, nhưng có thể kiếm tiền bền vững.