Triển vọng bất động sản kho lạnh hậu COVID-19

Hiện tại, khu vực Châu Á - Thái Bình Dương đang ngày càng trở nên giàu có và đông dân hơn, kéo theo nhu cầu về các dịch vụ kho bảo quản lạnh cũng dần tăng cao và thu hút được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư lớn ở hầu hết các nước.

Theo các chuyên gia, bất động sản công nghiệp và hậu cần kho bãi (logistics) luôn được coi là một thị trường tiềm năng đối với các nhà đầu tư trong vài năm gần đây. Mặc dù vậy, phân khúc kho lạnh lại khá kén chọn khách hàng và cũng vì thế mà xảy ra hiện tượng nguồn cung tương đối khan hiếm tại hầu hết khu vực Châu Á - Thái Bình Dương. Ngay cả những thị trường phát triển như Nhật Bản hoặc Australia cũng có khá ít kho lạnh, với tổng nguồn cung thấp hơn cả các thị trường như Mỹ hay các quốc gia Tây Âu.

Kho bảo quản lạnh theo quy mô nhà xưởng là hình thức dịch vụ có thể cung cấp tủ đông và thiết bị làm lạnh để bảo quản cho các mặt hàng đông lạnh hoặc hàng tươi sống. Hầu hết các mặt hàng thực phẩm đều sẽ được bảo quản trong các kho lạnh. Nhưng không chỉ riêng mỗi loại mặt hàng đó, kho lạnh cũng có thể được sử dụng để lưu trữ dược phẩm, hóa chất hoặc rượu vang. Người thuê có thể là các bên thứ ba như công ty logistics, các đơn vị chuyên về logistics kho lạnh hoặc chuỗi siêu thị.

Kho bảo quản lạnh không phải là lĩnh vực mới nhưng ngày càng trở nên quan trọng ở khu vực Châu Á - Thái Bình Dương khi nhu cầu về thực phẩm chất lượng tốt và thực phẩm nhập khẩu đang ngày một gia tăng, trong khi sự phát triển của các nền tảng bán hàng trực tuyến cũng đòi hỏi nhiều diện tích lưu kho hơn. Trên khắp Châu Á -Thái Bình Dương, dân số ngày càng phát triển và sự giàu có ngày càng tăng làm nhu cầu về thực phẩm tươi sống và đông lạnh ngày một nhiều hơn.

Nghiên cứu thị trường cho thấy, thị trường Việt Nam gần đây cũng đã chứng kiến sự gia tăng hoạt động đầu tư cho dịch vụ phát triển kho lạnh. Đại dịch đã củng cố giá trị của chuỗi cung ứng, càng tạo thêm tính khả thi cho phân khúc này.

Hiện nay, Việt Nam cũng đã ghi nhận khá nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài trong việc phát triển các kho lạnh để tận dụng lợi thế của quá trình đô thị hóa và hiện đại hóa bán lẻ. Khả năng cung cấp dịch vụ trong nước của các kho lạnh tại Việt Nam đã được kiểm chứng và sẽ tiếp tục phát triển trong thời gian tới. Điều này sẽ tạo điều kiện cho các đầu mối vận tải hàng không đẩy nhanh xuất khẩu, đặc biệt là thủy sản của Việt Nam với yêu cầu giữ lạnh chất lượng cao.

Bà Trang Bùi, Giám đốc cấp cao thị trường của JLL Việt Nam, cho biết, trong thời kỳ cao điểm của đại dịch, 30% đến 50% đơn đặt hàng xuất khẩu thủy sản đã bị hủy dẫn đến hàng tồn kho leo thang và các kho lạnh phải hoạt động công suất tối đa. Với chuỗi cung ứng lạnh không tập trung và hầu hết được điều hành bởi các nhà cung cấp vừa và nhỏ, các trung tâm kho lạnh là cơ hội đầu tư lớn cho các nhà khai thác.

"Tiềm năng của kho lạnh đã thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư bất động sản, cả các quỹ đầu tư mạo hiểm và bên cho vay. Nhiều nhà đầu tư cũng đang cân nhắc bỏ vốn vào kho lạnh như một khoản đầu tư thay thế cho bất động sản công nghiệp truyền thống", JLL thông tin.

Theo đó, phân khúc bất động sản kho lạnh của Việt Nam được dự báo sẽ đạt giá trị 295 triệu USD vào năm 2025 với mức tăng trưởng 12% mỗi năm. Mặc dù nhu cầu ngày càng tăng, nhưng nguồn cung cấp kho lạnh vẫn ít, chỉ có 48 cơ sở trong năm 2019. Thời gian xây dựng kéo dài và chi phí cao đã dẫn đến nguồn cung hạn chế và giá thuê tăng nhanh từ 52 USD vào đầu năm 2020 lên 87 USD/tấn vào năm 2021.

Chuyên gia bất động sản công nghiệp John Campbell, nhận định "Bán lẻ thương mại hiện đại là đòn bẩy chính cho ngành, vì khoảng 80% nhu cầu đến từ các ngành thực phẩm. Hiện tại, thị trường đang bị phân mảng, tuy nhiên, nhu cầu tăng cao có thể sẽ dẫn đến sự hợp nhất trong lĩnh vực vận tải lạnh với sự gia tăng của các công ty hàng đầu như ABA Cooltrans và Tân Bảo An…"

Bất động sản kho lạnh tại miền Nam phát triển hơn do nhu cầu cao từ các mặt hàng thực phẩm, thủy sản và bán lẻ. Tuy nhiên, thị trường miền Bắc đã chứng kiến sự hồi sinh trong năm 2015 với công suất thiết kế tăng đột biến từ 26.750 kệ hàng (2015) lên 71.750 kệ hàng (2018).

Hiện các công ty trong nước dẫn đầu về nguồn cung nhưng các công ty nước ngoài, chẳng hạn như Emergent Cold, PFS, LOTTE Logistics, lại dẫn đầu về chất lượng, quản lý và các dịch vụ giá trị gia tăng - bao gồm nhiều vùng nhiệt độ (đông lạnh, ướp lạnh), mã vạch và hệ thống quản lý hàng tồn kho.

Sự gia tăng mạnh mẽ của thương mại điện tử đang khiến các cơ sở lưu trữ đông lạnh tại Việt Nam chịu nhiều áp lực do số lượng hạn chế, bất chấp việc các nhà phát triển trong nước và quốc tế ngày càng đầu tư và mở rộng các cơ sở lưu trữ lạnh trong ba năm qua.

Cuối năm 2019, cả nước chỉ có 48 kho lạnh với sức chứa 600.000 kệ hàng. Vào thời điểm đó, công suất lấp đầy của họ đã là 80%. Việc hủy bỏ các đơn hàng xuất khẩu cảng biển trong thời kỳ cao điểm đại dịch năm 2021 buộc các kho lạnh phải hoạt động tối đa công suất.

Một số tập đoàn quy mô lớn đầu tư vào hệ thống lưu trữ của riêng họ, các công ty vừa và nhỏ đang phụ thuộc vào thị trường cho thuê quá đông đúc. Tuy nhiên, do đại dịch đã làm thay đổi hành vi của người tiêu dùng, nên có một tiềm năng thực sự cho các nhà đầu tư phát triển thị trường kho lạnh để phục vụ nhu cầu sắp tới.

Đánh giá về tiềm năng phát triển của phân khúc kho lạnh, ông John cho biết: "Việt Nam vẫn là một nền kinh tế phát triển nhanh với môi trường kinh doanh ổn định. Việc mở cửa những chuyến bay quốc tế sẽ là một trong những yếu tố tiên quyết cho một năm 2022 thành công, hứa hẹn tình hình thị trường bất động sản công nghiệp ở quý IV/2021 sẽ có triển vọng hơn so với ba quý đầu tiên. Trong năm 2021 và xa hơn nữa, tôi kỳ vọng chiến lược Trung Quốc +1 sẽ ngày càng được các công ty đa quốc gia theo đuổi để mở rộng tại Việt Nam, khi mà lệnh hạn chế đi lại quốc tế được dỡ bỏ. Tôi mong chờ rằng sẽ thấy những xu hướng mới như phát triển bền vững các sáng kiến bên cạnh các ngành công nghiệp mới như sản xuất thông minh hơn, đặc biệt là mảng kho lạnh".