Trung tâm giao dịch bất động sản: bước thử cho tính minh bạch và niềm tin thị trường

(KTSG Online) - Bộ Xây dựng đề xuất thí điểm Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất tập trung trên phạm vi toàn quốc, nhằm tạo lập dữ liệu minh bạch và chuẩn hóa giao dịch. Mô hình này được xem là bước thử quan trọng cho năng lực quản lý và niềm tin thị trường.

Tìm lối thoát giữa mê cung thông tin nhà đất

Giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập, nguồn cung nhà ở phù hợp với nhu cầu thực vẫn khan hiếm, trong khi dữ liệu giao dịch lại rời rạc, thiếu cập nhật và khó kiểm chứng.

Người mua không biết đâu là giá thật, còn cơ quan quản lý thì thiếu căn cứ để đánh giá sức khỏe thị trường. Giữa “mê cung” thông tin ấy, việc tìm ra một lối thoát minh bạch, tin cậy đang trở thành đòi hỏi cấp thiết.

Để tháo gỡ, Bộ Xây dựng đang soạn thảo Nghị quyết thí điểm Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất tập trung, dự kiến triển khai trong hai năm 2026–2027 trên phạm vi toàn quốc.

Theo dự thảo, các giao dịch được phép thực hiện tại trung tâm bao gồm mua bán nhà ở hiện hữu, nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong các dự án, cùng quyền sử dụng đất ở được mã hóa và định danh theo từng bất động sản cụ thể.

Mô hình này được kỳ vọng sẽ trở thành kênh giao dịch công khai và chính thống, giúp giảm chi phí, tiết kiệm thời gian cho người dân và doanh nghiệp, đồng thời hạn chế đầu cơ, thổi giá và thất thu thuế.

Ý tưởng này nhận được sự đồng thuận từ nhiều chuyên gia, bởi nó trực tiếp hướng tới việc xử lý một trong những căn nguyên lớn nhất của bất ổn thị trường - sự bất cân xứng thông tin.

Lợi dụng việc thiếu minh bạch, giới đầu cơ thường thổi phồng số lượng giao dịch hoặc tạo khan hiếm giả để kích thích tâm lý “sợ bỏ lỡ” (FOMO), dẫn đến hình thành nhu cầu ảo và giá ảo.

Theo PGS.TS Phạm Thế Anh, Trưởng Khoa Kinh tế học, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, khi giao dịch bất động sản sẽ được thực hiện qua trung tâm, mọi thông tin của người mua, người bán và giá trị giao dịch đều được ghi nhận và công khai, giúp người dân nhận biết nhu cầu thật, từ đó ngăn chặn đầu cơ và thổi giá.

Đối với cơ quan quản lý, hệ thống này giúp ghi nhận giá giao dịch thật, hạn chế tình trạng mua bán một giá, khai thuế một giá, đồng thời giúp định giá tài sản chính xác hơn cho mục đích thuế và phát hiện các bất thường về giá.

Về lâu dài, việc thu thập và phân tích dữ liệu thị trường thông qua trung tâm sẽ giúp hình thành các chỉ số thống kê đáng tin cậy, đặc biệt là chỉ số giá nhà quốc gia. Đây sẽ là công cụ quan trọng để Chính phủ theo dõi khả năng chi trả của người dân, điều chỉnh chính sách nhà ở, tín dụng và quy hoạch đô thị.

Ở góc nhìn của một chuyên gia quốc tế, TS. Richard Ramsawak, giảng viên ngành Kinh tế, Đại học RMIT Việt Nam, cho rằng, dữ liệu công khai về nhà đất sẽ giúp Việt Nam hoạch định chính sách vĩ mô hiệu quả hơn, hướng tới sự phát triển bền vững và công bằng.

Mô hình này giúp giao dịch rõ ràng và hiệu quả hơn. Chính phủ đặt mục tiêu rút ngắn thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xuống còn hai ngày khi hồ sơ đầy đủ. Ngân hàng và nhà đầu tư hưởng lợi từ định giá chuẩn hóa, tài sản thế chấp chất lượng hơn và dữ liệu tin cậy hơn.

Ông cho rằng, giá trị cốt lõi của trung tâm giao dịch bất động sản tập trung nằm ở ba yếu tố gồm cung cấp dữ liệu giao dịch 'sạch' và được cập nhật thường xuyên; chuẩn hóa hợp đồng cùng quy trình thẩm định pháp lý và giảm chi phí trong quá trình tìm kiếm, giao dịch.

Bài kiểm tra về công nghệ và niềm tin

Để đạt được những điều trên, công nghệ đóng vai trò then chốt. Hệ thống của trung tâm cần ứng dụng AI, dữ liệu lớn (Big Data) và blockchain, giúp kết nối hiệu quả giữa các cơ quan đăng ký đất đai, thuế, ngân hàng và các bộ ngành liên quan.

Theo ông Ramsawak, kinh nghiệm quốc tế cho thấy, thành công không chỉ nhờ công nghệ, mà quan trọng là mọi giao dịch quan trọng đều phải nằm trong hệ thống. Ở Hàn Quốc, nền tảng K-BORES do Chính phủ quản lý bắt buộc mọi giao dịch phải được báo cáo và tự động đối chiếu với hồ sơ đất đai, thuế.

Tại Singapore, quốc gia này vận hành hệ thống REALIS dưới sự phối hợp của Cơ quan Tái phát triển Đô thị (URA) và Cơ quan Quản lý Đất đai (SLA), đảm bảo tính chính xác và khả năng truy xuất dữ liệu. Thực tiễn ở hai nước cho thấy, báo cáo bắt buộc cùng thể chế tin cậy và dữ liệu liên thông là nền tảng giúp ổn định giá và bảo đảm công bằng thuế.

Tuy nhiên, việc vận hành một trung tâm dữ liệu quốc gia về bất động sản cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Dữ liệu bất động sản là hạ tầng quốc gia trọng yếu, chứa thông tin cá nhân, hồ sơ vay vốn và tài chính và các dữ liệu nhạy cảm khác.

Nếu dữ liệu bị rò rỉ hoặc hệ thống tấn công, có thể gây ra gian lận, tống tiền hoặc lừa đảo quy mô lớn. Vì vậy, hệ thống cần được bảo vệ bằng nhiều lớp an ninh như mã hóa, phân quyền truy cập, giám sát 24/7 và kiểm thử xâm nhập định kỳ.

Quan trọng nhất là phải xác định rõ cơ quan chịu trách nhiệm pháp lý khi có sự cố, nếu không, ngay cả hệ thống hiện đại nhất cũng có thể bị tổn thương.

Ngoài ra, trường hợp việc tham gia trung tâm là tự nguyện hoặc thực thi lỏng lẻo, giao dịch có thể chuyển ra ngoài, hình thành thị trường phi chính thức song song. Một rủi ro khác là thao túng giá nếu các chủ đầu tư hoặc sàn môi giới lớn chiếm ưu thế trên nền tảng.

Để tránh điều này, cơ quan chức năng cần giám sát chặt và áp dụng chế tài nghiêm nhằm bảo đảm cạnh tranh lành mạnh, đồng thời tạo cơ hội tiếp cận bình đẳng cho hộ nhỏ và người dân nông thôn.

Theo PGS.TS Phạm Thế Anh, việc thí điểm trung tâm giao dịch bất động sản nên bắt đầu từ thị trường sơ cấp, tức là các dự án do chủ đầu tư bán ra khách hàng. Các thị trường lớn như Hà Nội và TPHCM cần được ưu tiên, bởi đây là nơi giá nhà tăng nhanh và cần sự minh bạch hơn bao giờ hết.

Trong khi đó, Tiến sĩ Richard Ramsawak cho rằng, để đảm bảo an toàn, Đà Nẵng hoặc khu vực Bình Dương cũ là lựa chọn phù hợp hơn vì đã có nền tảng số hóa tốt và quy mô giao dịch vừa phải.

Ông đề xuất mô hình bán bắt buộc (semi-mandatory) theo giai đoạn với giai đoạn đầu bắt buộc với doanh nghiệp và chủ đầu tư, sau đó mở rộng dần. Chính phủ có thể miễn giảm phí hoặc rút ngắn thời gian phê duyệt để khuyến khích doanh nghiệp tham gia.

Người dân có thể tiếp tục giao dịch theo cách truyền thống trong giai đoạn đầu, nhưng cần báo cáo và đăng ký để được công nhận hợp pháp. Khi nhận thấy giao dịch qua trung tâm nhanh, an toàn và tiết kiệm hơn, họ sẽ tự nguyện chuyển sang hình thức này.

Trung tâm giao dịch bất động sản là một bước đột phá chính sách, giải quyết những điểm nghẽn cố hữu của thị trường như giá ảo, thiếu rõ ràng và thất thu thuế.

Để thành công, Việt Nam phải xem đây là hạ tầng quốc gia trọng yếu, đầu tư mạnh về công nghệ và bảo mật, áp dụng cơ chế bắt buộc, chế tài nghiêm minh và thực hiện thí điểm một cách thận trọng, linh hoạt theo từng giai đoạn.

Nếu được triển khai đúng hướng, trung tâm này sẽ trở thành nền tảng dữ liệu thống nhất và đáng tin cậy, giúp thị trường bất động sản Việt Nam vận hành hiệu quả, công bằng và bền vững hơn trong tương lai.