Gỡ nút thắt trong hoạt động thẩm định giá

“Những năm gần đây, dù cơ quan chức năng rà soát, theo sát từng biến động nhỏ về thẩm định viên tại doanh nghiệp, nhưng những “vấn nạn”, sai phạm trong hoạt động thẩm định giá vẫn tăng nóng, nhiều thẩm định viên vướng vòng lao lý do câu kết trong mua sắm công. Với các vụ án xảy ra thời gian qua, tình trạng câu kết giữa những chủ đầu tư, thẩm định viên và nhà thầu xảy ra rất nghiêm trọng, chỉ cần đưa sai thông tin đầu vào sẽ dẫn đến kết quả đầu ra sai lệch, gây thất thoát ngân sách.

Tuy nhiên, phần lớn các vụ án liên quan đến thẩm định viên về giá thời gian vừa qua là tội danh vi phạm quy định về đấu thầu gây hậu quả nghiêm trọng, trong đó, lỗi thuộc về cá nhân thẩm định viên do thông đồng, cố tình thu thập thông tin sai lệch hay đưa thông tin đầu vào không chính xác. Thông tin đầu vào sai lệch ngay lập tức sẽ kéo theo kết quả tại các báo cáo, chứng thư thẩm định giá lệch lạc về giá trị. Ở góc độ khác, nhiều khi thông tin đầu vào tại thị trường Việt Nam khó thu thập, đặc biệt khi thẩm định giá máy thiết bị chuyên dụng cũng gây khó cho thẩm định viên. 

Thời gian qua có nhiều phản ánh đề cập đến “mánh khóe” phê duyệt giá dự thầu trong đấu thầu, mua sắm công, nhiều doanh nghiệp thẩm định giá dựa trên giá có trước sai lệch, nâng khống do chủ đầu tư cung cấp, do thiếu kiến thức hoặc cố tình thông đồng, cung cấp chứng thư thẩm định giá để hợp thức hóa cho những sai phạm này, gây thất thoát ngân sách.

Cần nhấn mạnh rằng lỗi này thuộc về cả hai phía nhưng lỗi của chủ đầu tư, lỗi của những người có quyền quyết định giá tài sản là rất lớn. Còn thẩm định viên thông đồng, tiếp tay sẽ phải chịu trách nhiệm hình sự đối với những vi phạm và thiệt hại gây ra.

Bởi Bộ luật Dân sự quy định rất rõ về quyền tài sản, người sở hữu tài sản, người có quyền quyết định mua, bán tài sản là người quyết định cuối cùng. Về bản chất của hoạt động thẩm định giá là hoạt động mang tính chất tư vấn để khách hàng, chủ đầu tư có thêm thông tin và vững tin hơn trong việc quyết định giá, điều này cũng đã được quy định tại Luật Giá hiện hành và tiếp tục được quy định rõ hơn tại Dự thảo Luật Giá (sửa đổi).

Như thế không có nghĩa là thẩm định viên và doanh nghiệp thẩm định giá không có trách nhiệm về kết quả tư vấn của mình, bởi tại Luật Giá hiện nay, nhất là Dự thảo Luật Giá (sửa đổi) củng cố chặt chẽ và làm rõ hơn quy định về việc tước thẻ, thu hồi thẻ thẩm định viên, đình chỉ kinh doanh, thu hồi Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá...

Đồng thời, Dự thảo Luật Giá (sửa đổi) cũng quy định về cơ chế giải quyết tranh chấp làm cơ sở để các bên thực hiện giải quyết tranh chấp về kết quả thẩm định giá (nếu có). Ngoài ra, hệ thống pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính hiện nay cũng quy định nhiều hình thức và mức xử phạt khác nhau đối với các thẩm định viên về giá, doanh nghiệp thẩm định giá khi có sai phạm. Nếu các thẩm định viên về giá, doanh nghiệp thẩm định giá sai phạm đến mức bị xử lý hình sự thì sẽ phải chịu trách nhiệm hình sự theo quy định”.

“Tên gọi “công ty thẩm định giá” đang được sử dụng phổ biến hiện nay không phản ánh đúng bản chất hoạt động của các doanh nghiệp. Thực chất, tất cả những doanh nghiệp được gọi là “thẩm định giá” hiện nay chỉ hoạt động định giá. Có sự khác biệt lớn giữa định giá và thẩm định giá. Vì vậy, nếu chúng ta lẫn lộn ngay từ việc gọi tên công ty thì cũng sẽ không chuẩn trong xác định chức năng của doanh nghiệp.

Sai phạm liên quan đến những công ty định giá xảy ra trong thời gian vừa qua không hoặc rất ít liên quan đến vốn pháp định hay thẻ thẩm định viên về giá.

Vấn đề quan trọng nhất là năng lực của các công ty thẩm định giá hiện nay rất hạn chế. Quy định về các phương pháp định giá cũng không rõ ràng. Người ta đánh tráo khái niệm phương pháp định giá theo quy định tại Luật Giá thành cái gọi là tiêu chuẩn thẩm định giá. Hiện nay có ba tiêu chuẩn số 8, 9, 10 theo Thông tư 126/2015/TT-BTC… Thông tư không nói rõ về phương pháp định giá mà chỉ đề cập tiêu chuẩn thẩm định giá. Hướng dẫn này gây ra nhầm lẫn, không rõ ràng, minh bạch về phương pháp định giá.

Các công ty đang được gọi là thẩm định giá hiện nay đang thiếu dữ liệu, sử dụng các thông tin không đầy đủ khi định giá. Dữ liệu đầu vào không chính xác và thiếu tính hệ thống… nên dù họ có áp dụng phương pháp định giá đúng đi chăng nữa thì cũng không cho ra kết quả chính xác.

Hiện nay cách thức, quy trình làm việc giữa công ty định giá và người thuê công ty định giá, kể cả tổ chức, cơ quan nhà nước và ngoài nhà nước… rất dễ khiến công ty định giá bắt tay với người thuê định giá để đưa ra các kết quả sai lệch, gây thiệt hại cho lợi ích của bên thứ ba.

Hiện, pháp luật không xác định rõ trách nhiệm của công ty định giá khi họ đưa ra kết quả định giá. Quyền và trách nhiệm của người sử dụng kết quả mà công ty định giá đưa ra cũng không được quy định rõ”.

“Tôi cho rằng tư duy siết chặt quản lý hành chính để nâng cao chất lượng thẩm định giá là không phù hợp.

Thẩm định giá là trách nhiệm cá nhân chứ không phải trách nhiệm tập thể. Ai ký vào chứng thư thẩm định thì người đó phải chịu trách nhiệm về tính hợp lý, chính xác của kết quả định giá… Vì vậy, doanh nghiệp thẩm định giá chỉ có một người cũng không sao. Doanh nghiệp phải tự chịu trách nhiệm về hiệu quả kinh doanh, nên số lượng, quy mô ra sao cho họ tự quyết.

Theo tôi, nên thay đổi cách tiếp cận sang quản lý chất lượng, không nên quy định hành chính cứng nhắc. Ví dụ: với một thẩm định viên hay một công ty thẩm định giá thì tỷ lệ sai sót là bao nhiêu, trong quá trình hoạt động có bị khiếu nại nhiều không? Tỷ lệ khách hàng đánh giá tốt là bao nhiêu...? Nên có tiêu chuẩn chất lượng đánh giá công ty thẩm định giá; công khai tiêu chuẩn đó cho thị trường cùng biết để giám sát. Những thông tin khiếu nại, xử phạt cũng công khai thường xuyên.

Liên quan đến những sai phạm trong thẩm định giá dẫn đến thất thoát tài sản nhà nước, biện pháp ngăn chặn hữu hiệu nhất cũng là công khai, minh bạch.

Đầu tiên là minh bạch trong đấu thầu lựa chọn doanh nghiệp thẩm định giá. Thông tin được phát đi rộng rãi thì tự khắc nhiều doanh nghiệp uy tín sẽ dự thầu. Có một thực trạng hiện nay là nhiều đơn vị nhà nước chỉ định thầu thẩm định giá trong các gói thầu mua sắm tài sản công; hoặc có đăng tin mời thầu thì tin chỉ bé như bao diêm, ở một tờ báo in nào đó rất ít người đọc, trong khi xu hướng bây giờ là sử dụng internet, báo điện tử. Như vậy là công khai một cách đối phó.

Trong cổ phần hóa, thoái vốn nhà nước, điều quan trọng nhất là phải hoàn toàn công khai, minh bạch.

Nếu đấu giá thực sự, công khai rộng rãi toàn bộ thông tin, xem doanh nghiệp đó có những mảnh đất nào, vị trí ở đâu, bao nhiêu mét vuông, thuê trả tiền một lần hay trả tiền hàng năm, hoặc được giao đất,… thì dù định giá bao nhiêu, Nhà nước cũng sẽ bán được với giá cao nhất, bởi thị trường sẽ quyết định.

Thực tế, khi bán cổ phần lần đầu trên thị trường chứng khoán, có những trường hợp cổ phiếu chỉ định giá 10 nghìn đồng nhưng bán lay lắt rất nhiều lần mà không ai mua, trong khi có những trường hợp giá bán gấp hàng chục lần giá khởi điểm như Vietcombank, bởi nhiều người biết, thông tin được công khai”.

“Để nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá, trong dự thảo Luật Giá (sửa đổi), cơ quan soạn thảo đề xuất nâng số lượng thẩm định viên (từ 3 lên 5), vốn điều lệ tối thiểu 5 tỷ đồng… Có thể thấy, các điều kiện này được tham chiếu và so sánh khá nhiều với ngành nghề có tính chất tương đồng là kiểm toán độc lập, vốn đã hình thành trước thẩm định giá. Theo Luật Kiểm toán độc lập thì để thành lập công ty kiểm toán, số lượng kiểm toán viên tối thiểu là 5 và vốn điều lệ phải từ 5 tỷ đồng.

Theo tôi, chất lượng của một chứng thư định giá sẽ phụ thuộc rất nhiều vào năng lực, kinh nghiệm của thẩm định viên và các trợ lý thực hiện chứng thư thẩm định đó. Đội ngũ ban lãnh đạo có đủ năng lực, kinh nghiệm và việc soát xét chứng thư thẩm định có thực sự sâu sát và nghiêm túc hay không.

Để làm được điều này, công ty thẩm định giá phải xây dựng được quy trình làm việc và cách tiếp cận với việc định giá một cách rõ ràng, đồng thời phải tuân thủ quy trình đã đề ra. Việc kiểm soát chất lượng giữa các cấp phải được thực hiện và có sự kiểm tra chéo giữa các thẩm định viên.  Như vậy mới có thể đảm bảo chất lượng của chứng thư định giá.

Việc nâng từ 3 lên 5 thẩm định viên và vốn điều lệ 5 tỷ đồng sẽ khiến các doanh nghiệp thẩm định giá nhỏ buộc phải tăng cường mở rộng hoặc sáp nhập để đảm bảo đủ điều kiện hoạt động. Quy mô công ty thẩm định giá tăng lên sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp phân cấp kiểm soát chất lượng chứng thư định giá.

Liên quan đến Dự thảo Luật Giá (sửa đổi), có ý kiến cho rằng cần chế tài cho người cung cấp hồ sơ, khách hàng phải chịu trách nhiệm về tính đúng, đủ, hợp lệ, hợp pháp của tài liệu, hồ sơ khi cung cấp cho công tác thẩm định giá.

Tôi cho rằng, thẩm định giá đang là ngành nghề có điều kiện, các vấn đề liên quan đến hai bên đã được giao kết trong hợp đồng thẩm định. Các vấn đề liên quan đến hồ sơ, tài liệu sẽ được quy định rõ trong điều khoản quyền và nghĩa vụ các bên. Nếu khách hàng cố ý làm sai lệch với hợp đồng ký kết thì phải chịu trách nhiệm. Ngoài ra, việc đánh giá về tính đúng, đầy đủ, hợp lý, hợp pháp cũng cần năng lực của thẩm định viên. Thẩm định viên cần có hiểu biết nhất định về tài sản thẩm định giá để đưa ra các hướng dẫn cho khách hàng. Bởi vì, khách hàng có thể chưa nhận thức được thế nào là đầy đủ theo như yêu cầu của thẩm định viên”.

“Theo tôi, không nên nâng rào cản tham gia thị trường đối với các công ty thẩm định giá, bởi chất lượng định giá hầu hết đều do thẩm định viên quyết định. Nâng rào cản sẽ hạn chế doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực này, nhất là những công ty khởi nghiệp, vô hình chung làm giảm tính cạnh tranh trên thị trường, chi phí thẩm định có thể sẽ tăng cao. Ngoài ra, càng ít cạnh tranh thì rủi ro đạo đức càng lớn.

Hai rủi ro lớn nhất trong ngành thẩm định giá là rủi ro đạo đức và rủi ro năng lực chuyên môn của thẩm định viên. Các cơ quan quản lý nên tập trung kiểm soát hai yếu tố này.

Về năng lực chuyên môn, đối với những ngành nghề như thẩm định giá thì thẩm định viên phải liên tục được sát hạch trình độ. Bởi, những quy định pháp luật là liên tục cập nhật, thị trường luôn biến động… Điều này đòi hỏi thẩm định viên thường xuyên cập nhật kiến thức, thông tin mới… không nên thi một chứng chỉ dùng cả đời.

Rủi ro lớn nhất và cũng khó kiểm soát nhất chính là rủi ro đạo đức. Các thẩm định viên có thẩm định một cách độc lập hay không? Có tuân thủ nguyên tắc hành nghề không? Chính vì vậy, bên cạnh việc đưa ra các quy định thì cơ quan quản lý nhà nước phải tăng cường giám sát xem các quy định đó có được tuân thủ hay không.

Về mặt quy trình, cần quy định các bước tái thẩm định, xem kết quả thẩm định có chính xác không. Càng có nhiều bước kiểm tra chéo thì càng giảm rủi ro đạo đức.

Chúng ta đang sống trong thời đại số. Tôi cho rằng có thể loại bỏ rủi ro đạo đức bằng cách áp dụng trí tuệ nhân tạo vào một số khâu trong thẩm định giá. Bởi vì máy móc thì ít lừa đảo và cũng không nhận tiền hối lộ. Khi có dữ liệu lớn và áp dụng trí tuệ nhân tạo (AI), có thể dễ dàng áp dụng phương pháp định giá so sánh…Ví dụ, có thể đưa luôn hồ sơ thẩm định để AI xem mảnh đất A đang được giao dịch ở khu vực này với giá bao nhiêu…Hệ thống cũng có thể tự động đưa ra mức giá bình quân trên thị trường làm cơ sở tham chiếu. Nếu chênh lệch giữa AI và thẩm định viên quá lớn, thì rõ ràng đang có vấn đề ở đây và bộ hồ sơ cần được kiểm tra lại”.

“Hiện nay, có nhiều vụ án về tranh chấp hợp đồng tín dụng mà tài sản thế chấp là bất động sản. Đáng chú ý, trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi là nhà cấp 4 nhưng trong thực tế là nhà 3, 4 hoặc 5 tầng được xây dựng từ trước hoặc sau khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng hình thành trước khi thế chấp tài sản. Tức lỗi từ phía thẩm định viên ngân hàng.

Khi xử lý tài sản thế chấp thuộc trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản trên đất (nhà ở, nhà xưởng, vật kiến trúc khác) thì áp dụng Điều 19 Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung Nghị định số 163/NĐ-CP ngày 29/12/2016 về giao dịch đảm đảm, hoặc Bộ luật Dân sự năm 2015 để giải quyết.

Cụ thể, trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, thì tài sản gắn liền với đất được xử lý đồng thời với quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Các bên có quyền tự thỏa thuận hoặc thông qua tổ chức có chức năng thẩm định giá tài sản để có cơ sở xác định giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất theo như thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Còn nhiều trường hợp khác, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ghi một đằng, ngân hàng không xem xét kỹ khi nhận thế chấp, đến khi giải quyết tranh chấp tại Tòa án hoặc thi hành án thì mới phát hiện ra mảnh đất to hoặc nhỏ hơn so với Giấy chứng nhận, nhiều trường hợp nhà đất xây lấn sang cả nhà hàng xóm hoặc đất công,… như vậy sẽ rất khó khăn cho việc thi hành án.

Đối với trường hợp này, để chặt chẽ các ngân hàng khi nhận tài sản thế chấp phải xem xét thẩm định thật kỹ, thậm chí phải thuê công ty đo đạc vẽ và đo đạc lại đầy đủ nhà đất hiện trạng khi nhận tài sản thế chấp, tránh việc khó xử lý thi hành án sau này”.

“Chất lượng thông tin đầu vào và trình độ của thẩm định viên là quan trọng nhất đối với một công ty thẩm định giá. Phải rất hiểu ngành thì thẩm định viên mới đưa ra định giá đúng.

Đầu tiên, để có kết quả thẩm định giá chính xác, thẩm định viên phải sử dụng kết hợp nhiều phương pháp định giá. Sau đó, họ sẽ có một hệ số điều chỉnh phù hợp để đảm bảo giá trị thẩm định là an toàn.

Yếu tố tiếp theo tác động trực tiếp tới chất lượng định giá là tính đặc thù. Định giá doanh nghiệp khác định giá đất đai, định giá công trình. Mỗi tài sản cần định giá đều cần chuyên môn riêng, đòi hỏi thẩm định viên phải hiểu ngành. Nếu chỉ có kiến thức định giá chung thì không đủ chuyên môn và thông tin để đưa ra giá chính xác.

Về dữ liệu đầu vào để thẩm định giá, thực tế hiện nay chúng ta chỉ đang thu thập thông tin quá khứ, còn thông tin về tài sản, doanh nghiệp trong bối cảnh chung của thị trường thì chưa cập nhật.

Ở những quốc gia có thị trường tài chính phát triển, quy mô dữ liệu của họ rất lớn, mức độ cập nhật dữ liệu rất cao. Họ có những chuyên gia giỏi để phân tích những dữ liệu đó. Do vậy, chất lượng dữ liệu của họ tốt hơn mình rất nhiều. Họ thu phí dữ liệu rất cao. Ví dụ như Thompson Reuters   hay Fitch Ratings, Moody’s,… các đơn vị này đầu tư rất lớn cho việc thu thập dữ liệu và bán những dữ liệu đó cho các công ty định giá.

Thậm chí, dữ liệu phải đủ lớn để các chuyên gia định giá đưa ra những dự phóng cho tương lai… Như vậy mới đảm bảo tài sản được định giá đầy đủ cả giá trị hiện tại, giá trị so sánh và giá trị tương lai…

Ở Việt Nam hiện vẫn chưa có những doanh nghiệp cung cấp dữ liệu với quy mô lớn; thông tin chủ yếu từ các cơ quan nhà nước, song chất lượng dữ liệu thấp, không cập nhật.

Việt Nam hiện có ít cơ sở đào tạo chuyên sâu về thẩm định giá. Cách tiếp cận của các thẩm định viên hiện nay thường dừng ở việc áp dụng theo mẫu, theo quy định. Tuy nhiên, cách tiếp cận này chỉ giúp xác định giá hiện tại theo quy định nhà nước. Còn các vấn đề như giá trị thị trường, giá trị so sánh, phân tích… thì chưa được nhắc đến.

Hiện nay, chứng chỉ thẩm định viên về giá chỉ dừng ở mức tối thiểu, chưa có các kỳ sát hạch thường xuyên để phân loại thẩm định viên”.

VnEconomy 24/08/2022 06:00