Pháp lý - vấn đề nhà đầu tư bất động sản cần quan tâm hàng đầu

Những định mới về luật trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

Tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam - VRES 2021 tổ chức ngày 15/12, ông Phạm Thanh Sơn - Chủ tịch Văn phòng Luật sư Nam Hà cho biết, nhiều quy định mới về luật trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản đáng chú ý như sửa đổi điều kiện kinh doanh, trong đó bỏ điều kiện về vốn pháp định.

Trước đó, khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Quy định mới nhất của luật là điểm a khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 10 như sau: tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Như vậy điều kiện về vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng đã được bỏ.

Theo ông Sơn, việc bỏ vốn pháp định ở đây có nghĩa không cần có vốn pháp định vẫn có thể kinh doanh bất động sản. Việc bỏ vốn pháp định nhưng các quy định khác của luật lại gia tăng, thắt chặt việc các nhà đầu tư phải có vốn thật trong các dự án, đặc biệt là các dự án về kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở nhằm đảm bảo dự án phát triển suôn sẻ và đúng các tiêu chí về mặt tài chính.

Bên cạnh đó, sửa đổi quy định về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Theo ông Sơn, trước đây việc chuyển nhượng dự án là không thể chuyển nhượng từng phần, tức là những dự án đủ điều kiện chuyển nhượng, trong mọi trường hợp là phải chuyển nhượng toàn phần.

Quy định mới của luật là đối với dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư.

Ngoài ra, quy định kéo dài thời hạn miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp. Cụ thể, kéo dài thời hạn thực hiện hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp đến hết ngày 31/12/2025 trên cơ sở hạng đất đã được quy định và thực hiện trong giai đoạn từ năm 2011 đến hết năm 2020.

Trường hợp địa phương được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt điều chỉnh hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp theo quy định thì thực hiện theo quy định đó đến hết ngày 31/12/2025.

Bên cạnh đó, sửa đổi các công trình được miễn giấy phép xây dựng. Từ ngày 1/1/2021, Luật Xây dựng sửa đổi 2020 có hiệu lực thi hành, bổ sung 9 trường hợp được miễn phép xây dựng, trong đó đáng chú ý là công trình nhà ở riêng lẻ.

Cụ thể Luật Xây dựng sửa đổi 2020 đã bổ sung thêm các trường hợp công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép xây dựng. Đối với các công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ không thuộc các trường hợp kể trên phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật.

Đâu là mối quan tâm hàng đầu?

Cũng theo Luật sư Phạm Hồng Sơn, các cơ quan chuyên môn về xây dựng trong thực thi thủ tục hành chính các dự án đầu tư xây dựng có bố trí Condotel, Officetel, Resort Villa và Shophouse cần lưu ý đảm bảo việc tuân thủ quy định của hệ thống tiêu chuẩn, quy chuẩn kĩ thuật hiện hành, phải làm rõ về quy mô về diện tích sàn xây dựng, số lượng căn, chỉ tiêu dân số để xác định các chỉ tiêu, yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Đảm bảo tính thống nhất về mục đích đầu tư, mục đích sử dụng đất với chức năng của công trình, lưu ý việc hình thành và phát triển loại hình bất động sản này phải phù hợp với tình hình thực tế địa phương theo từng thời kì.

Cơ quan chuyên môn về xây dựng khi thực hiện công tác thẩm định dự án, thiết kế xây dựng, cấp phép xây dựng, kiểm tra công tác nghiệm thu cần kiểm tra, rà soát kỹ các cơ sở pháp lý về quy hoạch xây dựng, đánh giá việc tuân thủ hệ thống tiêu chuẩn kĩ thuật.

Chia sẻ tại tọa đàm, các chuyên gia đều cho rằng, trong đầu tư kinh doanh bất động sản vị trí là vấn đề được ưu tiên, tuy nhiên vấn đề pháp lý rất quan trọng.

Ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, bên cạnh vị trí thì nhà đầu tư cũng cần quan tâm tới khả năng sinh lời, tính thanh khoản và đặc biệt là vấn đề pháp lý cần được ưu tiên hàng đầu.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản và đầu tư bất động sản quá nhiều do đó nhà đầu tư cũng cần tham khảo những kênh thông tin từ nhà môi giới. Rất nhiều những nhà đầu tư mới tham gia thị trường với những kiến thức sơ khai do đó cần thông tin đáng tin cậy từ những môi giới.

Ngoài kiến thức chuyên môn, thì nhà môi giới cũng cần có những hiểu biết về pháp luật và phải được đào tạo một cách bài bản như vậy mới trở thành điểm tựa cho nhà đầu tư để họ yên tâm trao tiền, ủy thác đầu tư…

Đồng thời nhà môi giới phải được trang bị, thường xuyên cập nhật những thông tin thay đổi của chính sách để tránh giới thiệu cho nhà đầu tư những dự án có pháp lý chưa rõ ràng hoặc pháp luật không cho phép./.