Phát huy vai trò chủ thể của người dân trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ

(Xây dựng) – Hiện nay, việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ là vấn đề đang được Nhà nước và chính quyền thành phố Hà Nội cũng như các thành phố lớn hết sức quan tâm; tìm các giải pháp và nguồn lực giải quyết song vẫn còn nhiều khó khăn, vướng mắc. Để góp phần đẩy nhanh quá trình này, một số chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng đề xuất, mô hình cộng đồng hộ dân tổ chức liên kết cải tạo, xây dựng nhà chung cư cũ.

Tiến độ cải tạo, xây dựng chung cư cũ vẫn còn rất chậm

Theo thống kê của Sở Xây dựng thành phố Hà Nội, trên địa bàn hiện có khoảng 1.579 chung cư cũ với quy mô từ 2 - 6 tầng, được xây dựng trước năm 1954 và từ năm 1960 – 1994. Những chung cư cũ này tập trung chủ yếu tại các quận nội thành và nội đô lịch sử. Bên cạnh đó, có khoảng 200 nhà chung cư cũ được xác định ở mức độ nguy hiểm cấp C; 137 nhà cấp B và 7 nhà thuộc diện cấp D – tức là mức đặc biệt nguy hiểm. Phần lớn các công trình hạ tầng kỹ thuật trong các khu chung cư cũ đã xuống cấp, không đáp ứng được nhu cầu sử dụng và quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành.

Từ năm 1999 đến nay, thành phố Hà Nội đã triển khai Chương trình cải tạo và xây dựng lại chung cư cũ, song kết quả mới chỉ đạt được khoảng 1,2%. Chung cư cũ đang xuống cấp từng ngày cùng với những khó khăn trong việc triển khai theo mô hình sử dụng nguồn vốn Nhà nước và bất cập trong chính sách kêu gọi đầu tư theo mô hình xã hội hóa.

Ngày 15/7/2021, Chính phủ ban hành Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, thay thế nghị định cũ ban hành năm 2015; Ngày 18/12/2021, UBND TP. Hà Nội ra Quyết định số 5289/QĐ-UBND về "Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội", song, tiến độ thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ hiện còn rất chậm do cơ chế tổ chức thực hiện chưa thông thoáng. Bên cạnh đó, việc huy động nguồn lực xã hội vào việc cải tạo chung cư cũ cũng đang đặt ra một vấn đề lớn.

Hiện nay trên địa bàn Thủ đô, việc sử dụng nguồn vốn để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ có 3 mô hình: Sử dụng nguồn vốn nhà nước, sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách có sự hỗ trợ từ Thành phố, và sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách (hay còn gọi là nguồn vốn xã hội hóa); và nguồn vốn xã hội hóa đầu tư đang là mô hình chủ yếu.

Theo TS. Phạm Đình Tuyển – Khoa Kiến trúc và quy hoạch, Đại học Xây dựng Hà Nội (HUCE): Mô hình xã hội hóa đầu tư là hình thức đầu tư cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ theo phương thức nhà đầu tư kinh doanh bất động sản (BĐS) thỏa thuận với hộ dân – chủ sở hữu chung cư cũ về việc di dời hoặc tái định cư, những thỏa thuận này trên cơ sở tính toán hài hòa lợi ích giữa nhà đầu tư với hộ dân và bảo đảm đáp ứng các quy định chung của Thành phố. Về cơ bản, đây là mô hình kinh doanh BĐS với chủ thể là những doanh nghiệp kinh doanh BĐS có vị thế và chính họ là người chủ động dẫn dắt thực hiện dự án. Còn đối với các hộ dân - chủ sở hữu chung cư cũ chỉ có vai trò thụ động, chờ đợi và tiếp nhận các quyền lợi được cho là hơp lý từ nhà đầu tư.

Do các nhà đầu tư là doanh nghiệp kinh doanh BĐS, điều quan tâm trước hết của họ là dự án mang lại hiệu quả cao nhất về kinh doanh, nên mô hình xã hội hóa đầu tư hiện tại không phủ kín được các chung cư cũ phải cải tạo, xây dựng lại.

“Khó vạn lần dân liệu cũng xong”

Phát biểu tại Hội thảo “Triển khai giải pháp công nghệ: Mô hình cộng đồng hộ dân tổ chức liên kết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ” do trường Đại học Xây dựng Hà Nội tổ chức, TS.Phạm Đình Tuyển – Khoa Kiến trúc và quy hoạch (HUCE) cho rằng: Hiện nay, nhiều quốc gia trên thế giới cũng phải giải quyết các vấn đề liên quan tới cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ theo mô hình xã hội hóa đầu tư, song với nhiều hình thức, trong đó có mô hình: Cộng đồng hộ dân chủ động tổ chức liên kết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ – ngôi nhà của chính họ. Đây là mô hình xã hội hóa được dẫn dắt bởi cộng đồng chủ sở hữu nhà chung cư, thực hiện theo mong muốn của cộng đồng dân cư, hướng tới công bằng hơn về quyền lợi và giữ được cộng đồng hộ dân đang sống tại chung cư cũ. Từ đó, mô hình này đã thu hút được nhiều người, nhiều tổ chức cùng tham gia thực hiện hơn so với những mô hình khác.

Mô hình cộng đồng hộ dân tổ chức liên kết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ hoàn toàn có thể áp dụng được tại Thành phố Hà Nội cho cả chung cư độc lập, đơn lẻ. Mô hình này phù hợp với quy định tại các Điều 113, 114 Luật nhà ở năm 2014, theo đó, chủ sở hữu nhà chung cư có thể kêu gọi doanh nghiệp kinh doanh BĐS cùng góp vốn đầu tư, cùng thỏa thuận về đơn vị làm chủ đầu tư và đề nghị cơ quan quản lý Nhà nước chấp thuận.

TS.Phạm Đình Tuyển cũng nhấn mạnh: Mô hình cộng đồng hộ dân tổ chức liên kết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ không phải là mô hình thay thế các mô hình xã hội hóa hiện tại mà chỉ là một trong những mô hình xã hội hóa góp phần đẩy nhanh quá trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Từ mô hình này có thể mở ra một cách tiếp cận mới trong việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, không dẫn dắt bởi lợi ích kinh tế của nhà đầu tư kinh doanh BĐS, mà dẫn dắt bởi chính cộng đồng hộ dân với sự trợ giúp của nhà đầu tư kinh doanh BĐS theo hướng doanh nghiệp xã hội và lấy lợi ích chung của chính cộng đồng hộ dân và xã hội mà quyết định, vì vậy tạo được sự đồng thuận lớn của nhân dân.

Áp dụng mô hình cộng đồng hộ dân tổ chức liên kết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ sẽ tạo ra cơ hội mới về một nơi ở khang trang, giữ được hoạt động sinh kế, văn hóa cộng đồng, cũng như về một tài sản có giá trị vượt trội tại khu vực trung tâm thành phố; Bên cạnh đó, phát huy vai trò chủ thể của người dân, để các hộ dân chủ động và cùng gắng sức cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Từ sự chung sức của 3 bên: Hộ dân - Nhà nước - Nhà đầu tư sẽ khơi dậy trách nhiệm và huy động được nhiều người hơn, nhiều tổ chức hơn cùng tham gia; có thêm nguồn động lực mới, đột phá mới cho việc cải tạo, xây dựng lại một số lượng lớn chung cư cũ trên địa bàn Thành phố Hà Nội.