Nhà đất hai giá sắp có 'thuốc đặc trị'?

Đầu tháng 6/2023, chị Trần Thị Huyền (TP.HCM) quyết định xuống tiền “bắt đáy” một mảnh đất mặt tiền rộng 70m2 ở Tây Ninh. Sau khi chốt thương lượng với chủ đất, chị tiến hành làm thủ tục đóng thuế nhưng bị cơ quan chức năng trả lại với lý do “khai giá mua bán không đúng giá thị trường”.

Nhà đất “hai giá” vẫn nhức nhối

Tại văn phòng thuế khu vực chị Huyền nộp hồ sơ, cứ 10 bộ bị trả lại thì có 8 bộ có cùng lý do trên. Dù rất thất vọng, nhưng chị thừa nhận quyết định của cơ quan thuế là đúng, vì mảnh đất chị mua có giá hơn 1,2 tỷ đồng, song chỉ kê khai 500 triệu đồng, tức “hụt” hơn ½ giá trị thực.

Chị Huyền tiết lộ lý do kê giá thấp một cách "vô lý" như vậy là bởi cách đó chỉ vài tháng, một người bạn của chị đã thực hiện “trót lọt” và tiết kiệm được hàng trăm triệu đồng tiền thuế.

Sàn giao dịch quyền sử dụng đất được kỳ vọng sẽ triệt tận gốc việc kê nhà đất hai giá.

“Số tiền 500 triệu đồng tôi kê khai thực tế đã cao hơn giá trị trên bảng giá đất của tỉnh. Sau khi bị trả hồ sơ, tôi phải kê lại lên mức 830 triệu, tức xấp xỉ 70% giá thực, hồ sơ mới được thông qua. Kinh nghiệm là nên khai giá có số lẻ kiểu 350, 570… thì dễ qua hơn”, chị Huyền chia sẻ.

Thực tế cũng cho thấy, nạn kê nhà “hai giá” đã diễn ra trong nhiều năm qua, ở đó những người mua - bán thường sẽ làm hai hợp đồng, một hợp đồng ghi giá chuyển nhượng thật, hợp đồng còn lại ghi giá thấp hơn để nộp cơ quan thuế nhằm “lách luật”, giảm số tiền thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

Theo nguyên tắc, khi chuyển nhượng nhà, đất, người bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân 2%, người mua nộp lệ phí trước bạ 0,5% trên giá trị thực tế của giao dịch. Việc người mua và người bán “bắt tay” khai giá trên hợp đồng thấp hơn dẫn đến thất thu thuế.

Cần phải nói thêm, sau thời gian dài “nở rộ” gây ra những hậu quả tiêu cực, nạn kê khai nhà đất hai giá đang được giảm thiểu với những chỉ đạo xử lý nghiêm của Chính phủ, cùng sự vào cuộc gắt gao của địa phương và các cơ quan chức năng. Tuy nhiên, vì chưa có “thuốc đặc trị” nên chưa thể triệt tận gốc.

Sắp có “thuốc đặc trị”?

Trước vấn nạn đang diễn ra, Thủ tướng Chính phủ đã giao Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan nghiên cứu thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất.

Trong báo cáo phát ra ngày 14/8, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, đây tiếp tục là một quyết định thể hiện rõ sự quyết liệt từ phía Chính phủ trong công cuộc minh bạch hóa thị trường bất động sản, nhằm phát huy tối đa vai trò của bất động sản trong nền kinh tế quốc dân.

Tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi (đang trình Quốc Hội xem xét) cũng quy định một số giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch. Cụ thể, chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án để người dân tự xây dựng nhà ở phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch.

Ngoài ra, Nhà nước không bắt buộc, nhưng khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản.

Theo VARS, các sản phẩm muốn được giao dịch qua sàn giao dịch quyền sử dụng đất phải có thông tin được niêm yết cụ thể, rõ ràng, với sự kiểm chứng chặt chẽ, đặc biệt là tính pháp lý và công khai giá. Đây là căn cứ quan trọng giúp người mua yên tâm để thực hiện giao dịch. Tránh tình trạng mua bán nhà trên giấy, hoạt động lừa đảo, thông tin sai sự thật, mua bán nhà “hai giá”, lũng đoạn giá.

Tuy nhiên, VARS nhận định, quyền sử dụng đất là một “hàng hóa” có giá trị lớn và mức độ bao phủ rộng. Chính vì vậy, việc thành lập sàn giao dịch chắc chắn không đơn giản.

“Muốn sàn giao dịch quyền sử dụng đất thực sự phát huy được tác dụng, không chồng chéo, gây phát sinh thêm các thủ tục hành chính phức tạp cho người dân, cần có quá trình nghiên cứu, phân tích kỹ lưỡng. Bên cạnh sự phối hợp của các cơ quan quản lý nhà nước, chuyên gia đầu ngành, thì cần sự tham gia ý kiến từ những cá nhân, tổ chức có kinh nghiệm thực tiễn”, đại diện VARS cho hay.

Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, chuyên gia của DKRA Việt Nam, cho rằng sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ góp phần quản lý, giám sát thị trường một cách đầy đủ hơn thay vì chỉ dừng lại ở sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai và đất nền dự án như hiện tại.

Song, để dẹp bỏ tâm lý e ngại của nhà đầu tư, người dân, hoạt động mua bán trên sàn giao dịch quyền sử dụng đất cần thực hiện theo cơ chế mở. Cụ thể, sàn giao dịch quyền sử dụng đất mới cần cung cấp thông tin cho cả bên mua, bên bán một cách khách quan, minh bạch. Nếu bắt buộc tham gia một cách áp đặt, có thể dẫn đến những tiêu cực phát sinh xuất phát từ tính chất độc quyền.

Trong khi đó, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Đại học Luật Hà Nội, nhận định cái khó hiện tại là không có công cụ để đo được thông tin đầu vào thị trường, dẫn tới các giao dịch dễ bị ảo, bị thổi giá, vì vậy Nghị quyết 18 của Trung ương đã quy định giao dịch quyền sử dụng đất qua sàn. Mới nhất, Thủ tướng đã giao thành lập một mô hình sàn giao dịch mẫu, nằm dưới sự quản lý của Nhà nước.

Để đảm bảo hiệu quả, cần xác lập mô hình hoạt động của sàn mẫu này như một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản hay là đơn vị sự nghiệp có thu; chức năng của sàn giao dịch thế nào, công khai bảng giá đất ra sao... Đồng thời, coi đây là một trong những cách thức để nắm được thông tin đầu vào của thị trường đất đai, từ đó có thể có được dữ liệu thông tin về giá đất có thể tin cậy được.

Hưng Nguyên