Cẩn trọng giao dịch tại những dự án bất động sản trên giấy

Bài học vẫn còn đó

Thực tế, câu chuyện huy động vốn khi chưa đủ điều kiện tại các dự án bất động sản đã không còn là chuyện mới. Quảng cáo, mở bán rầm rộ là thế, song, sau nhiều năm, dự án không có gì ngoài bãi đất trống được quây tôn kín mít. Trong khi đó, vì trót "xuống tiền" nên không ít khách hàng, nhà đầu tư "ôm hận".

Đơn cử tại dự án Khu dân cư Phước Kiển II do Tổng Công ty Thái Sơn làm chủ đầu tư. Năm 2006, dù chưa hoàn thành công tác đền bù giải phóng mặt bằng, thủ tục pháp lý chưa đầy đủ nhưng Tổng Công ty Thái Sơn đã bán các sản phẩm bất động sản cho hàng trăm khách hàng. Để rồi khách hàng cũng "trắng tay" vì chủ đầu tư đã kiệt quệ tài chính.

Hay tại dự án Citi Grand (TP. Thủ Đức), dự án được quảng cáo nằm trên khu đất có tổng diện tích hơn 18 ha, diện tích xây dựng hơn 4 ha. Quy mô dự án gồm 2 block cao 25 tầng, dự kiến đưa ra thị trường khoảng 666 căn. Các căn hộ tại dự án này có diện tích dao động từ 56-60 m2, được bố trí 2 phòng ngủ. Tuy nhiên, cho đến nay khu vực dự án đang quây tôn, bên trong chỉ là bãi đất trống, không có dấu hiệu của việc thi công xây dựng dù đã mở bán từ cuối năm 2019.

Tương tự, tại bộ đôi dự án High Intela (1670 Võ Văn Kiệt, phường 16, quận 8) và West Intela (69 An Dương Vương, phường 16, quận 8) của LDG Group. Khoảng 3 năm, 2 dự án của LDG Group vẫn nằm "bất động" dù đã thu tiền thanh toán khiến khách hàng hoang mang không biết dự án đi đâu, về đâu.

Được biết, High Intela được xây dựng trên khu đất rộng 8,7 ha, mật độ xây dựng 43%, gồm 2 block cao 22 tầng, trong đó có 18 tầng căn hộ, 3 tầng thương mại. Khi hoàn thành cung cấp cho thị trường 540 căn hộ với diện tích từ 64-85 m2, giá bán hơn 2,2 tỷ đồng. Còn West Intela được xây dựng trên khu đất 3 ha, diện tích 17 tầng, cung cấp cho thị trường 238 căn hộ với diện tích 60-85 m2.

Tháng 10/2018, khách hàng đã kéo lên trụ sở LDG để yêu cầu làm rõ vấn đề đã thu tiền người mua nhà gần 1 năm nhưng chưa ký hợp đồng mua bán.

Được biết, LDG Group là thương hiệu bất động sản không còn mới mẻ ở trị trường bất động sản phía Nam. Tuy nhiên, thương hiệu lớn, uy tín chưa thấy đâu thì những tai tiếng ở mỗi dự án tập đoàn này triển khai đều khiến khách hàng ngán ngẩm. 

Cụ thể, dự án LDG Sky, quy mô gồm 5 block, cao 30 tầng tọa lạc tại phường Bình An, TP. Dĩ An, tỉnh Bình Dương đã mở bán, huy động vốn của khác hàng từ cuối năm 2020. Đến đầu năm 2022, hàng loạt khách hàng đã phải treo băng rôn, đến tận trụ sở để đòi quyền lợi nhưng cũng chưa đâu vào đâu.

Thậm chí, tháng 8/2020, LDG Group cũng "nổi như cồn" với vụ xây "chui" 500 căn biệt thự, nhà liền kế tại khu dân cư Tân Thịnh (Viva Park), xã Đồi 61, huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai. Chính quyền địa phương đã phạt hơn 6 tỷ đồng nhưng phía LDG vẫn chưa khắc phục sai phạm.

Một dự án nữa cũng đang mở bán rầm rộ trong thời gian qua là dự án Urban Green, đường số 6, khu phố 6, phường Hiệp Bình Phước, TP. Thủ Đức do Tập đoàn Kusto Home làm chủ đầu tư. Đối với dự án này, từ cuối năm 2021, nhiều đơn vị phân phối đã tiến hành nhận đặt cọc từ khách hàng, dù lúc đó dự án chưa có gì.

"Dự án Urban Green có diện tích khoảng 2,2 ha, quy mô 3 block, 23 tầng nổi với 740 căn hộ; diện tích căn hộ từ 50-120m2, chủ yếu từ 1-3 phòng ngủ, còn căn 4 phòng ngủ có diện tích 135m2 nhưng số lượng có hạn, giá bán từ 50-55 triệu đồng/m2…" nhân viên môi giới của CTCP Kinh doanh Địa ốc Thuận Hùng (Thuận Hùng Group) nói với phóng viên Nhadautu.vn và cho biết đơn vị đã bắt đầu nhận đặt cọc theo số thứ tự với số tiền 100 triệu đồng.

Đến đầu tháng 4 năm nay, dự án Urban Green mới chính thức ra mắt thị trường. Nhiều sàn môi giới quảng cáo, đây là dự án của chủ đầu tư uy tín đến từ Singapore và đã có dự Đảo Kim Cương tại TP. Thủ Đức.

Khách hàng cần tỉnh táo

Để củng cố tính pháp lý, bảo vệ khách hàng cũng như ngăn chặn tình trạng bán "lúa non", UBND TP.HCM đã có nhiều văn bản đôn đốc chính quyền các quận, huyện, TP. Thủ Đức nhằm tăng cường thanh, kiểm tra hoạt động này.

UBND TP.HCM cũng đã có văn bản yêu cầu, Sở Công thương phải tổ chức thanh tra, kiểm tra thường xuyên hoặc đột xuất đối với các trường hợp báo chí hoặc người dân phản ánh để kịp thời xử lý theo quy định. Việc này nhằm đảm bảo quyền lợi khách hàng mua bán nhà ở, tránh xảy ra tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện gây ảnh hưởng đến an ninh trật tự.

UBND TP.HCM còn yêu cầu, Sở Xây dựng TP.HCM phối hợp với UBND quận, huyện tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất động sản. Sở Tư pháp TP.HCM phối hợp chặt chẽ, hiệu quả với Sở TN&MT TP.HCM triển khai thực hiện tốt các nội dung về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất…

Đồng thời, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra chuyên ngành trong lĩnh vực công chứng, kịp thời xử lý các hành vi vi phạm của công chứng viên, tổ chức hành nghề công chứng.

Trong khi đó, Luật sư Trần Minh Cường, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, quá trình mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được xác lập giao dịch hợp pháp thông qua hợp đồng mua bán căn hộ. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua…

Tuy nhiên, trên thực tế thời gian qua thị trường xuất hiện nhiều chủ đầu tư vấn lách luật bằng cách nhận đặt cọc, giữ chỗ của khách hàng với số tiền từ 50-200 triệu đồng. Hình thức huy động vốn trái phép tiềm ẩn nhiều rủi ro cho khách hàng. Thực tế cho thấy, thời gian qua, nhiều khách hàng phải căng băng rôn tố chủ đầu tư một số dự án chây ỳ trả tiền cọc do dự án không thể triển khai sau khi mở bán rầm rộ. Và cũng không ít doanh nghiệp đã bị xử phạt bởi bán hàng khi dự án chưa xong thủ tục pháp lý.

"Phần lớn những dự án kiểu huy động vốn trái phép về sau sẽ khó xin phép xây dựng do có vướng mắc về pháp lý dự án, quyền sử dụng đất. Với các dự án như vậy,  đã có những quy định rõ ràng, các giao dịch khi chưa đủ điều kiện sẽ không được pháp luật bảo vệ và công nhận. Khách hàng trót giao dịch tại các dự án này cần cân nhắc vì dự án không triển khai kéo dài cũng sẽ dẫn đến khả năng chủ đầu tư không còn khả năng về tài chính", Luật sư Cường cho hay.