Đòn bẩy tài chính 'đè' nhà đầu tư căn hộ

Gần 7 năm lăn lộn trên thị trường bất động sản, danh mục đầu tư của anh Phạm Trung Dũng (TP.HCM) luôn song hành 2 phân khúc đất nền và căn hộ, với tỷ lệ phân phối vốn là 50-50. Tuy nhiên, đến hết quý I/2022, tỷ lệ vốn dành cho căn hộ chỉ còn 20%, khi anh quyết định bán đi 2 căn để giảm áp lực.

"Thoát hàng", chuyển hướng

Anh Dũng cho biết, trong số 2 căn hộ được bán, có 1 căn nằm trong danh mục “cắt lỗ” được anh mua vào hồi cuối năm 2020, diện tích 70m2, 2 phòng ngủ, thuộc quận 9 cũ - nay thuộc TP.Thủ Đức. Căn hộ có giá mua vào hơn 3 tỷ đồng, trong đó 1,5 tỷ đồng là tiền đi vay ngân hàng, lãi suất ưu đãi 1 năm.

“Sau 1 năm, hết ưu đãi, tôi bắt đầu phải trả lãi, cộng thêm nợ gốc, mỗi tháng tiêu tốn gần 30 triệu đồng. Sau gần 6 tháng gồng lãi, nhận thấy căn hộ không có tiềm năng tăng giá trong 2-3 năm tới, tôi quyết định "thoát hàng" nhanh bằng cách chấp nhận bán lỗ gần 200 triệu đồng nhằm thu hồi vốn tái đầu tư”, anh Dũng chia sẻ.

Nhận định về các trường hợp bán “cắt lỗ” loại hình căn hộ trong những tháng gần đây, anh Vũ Quốc Việt, trưởng một văn phòng môi giới khu vực Đông TP.HCM cho hay, đây là chuyện không hiếm, song hầu hết chỉ xảy ra với những nhà đầu tư mới non kinh nghiệm, dựa quá nhiều vào đòn bẩy tài chính.

Dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư căn hộ trong thời điểm hiện tại được các chuyên gia đánh giá là nhiều rủi ro.

Theo anh Việt, nhà đầu tư F0 thường vay vốn để “lướt sóng”, với tham vọng bán chốt lời trong vòng 1-2 năm. Tuy nhiên, với các sản phẩm mới, được mua trong khoảng 2 năm trở lại đây phần lớn đã ở mức giá quá cao nên khó có tiềm năng tăng trong vòng 2-3 năm, chưa kể thanh khoản rất thấp.

“Vì vậy, khi các chương trình ưu đãi, khuyến mãi, ân hạn nợ gốc kết thúc, áp lực của đòn bẩy tài chính quá nặng khiến nhóm đầu tư mới đuối sức, không thể đợi được đến lúc căn hộ tăng lên vùng giá cao hơn, buộc phải bán cắt lỗ. Các nhà đầu tư cũ cũng có thể gặp trường hợp này, nhưng là với các căn hộ mới mua vào, còn những căn cũ thường là đã có lãi, bán chỉ là để thu hồi vốn, chuyển hướng đầu tư vào loại hình khác có biên lợi nhuận cao hơn”, anh Việt phân tích.

Không còn chỗ cho đầu cơ?

Dù vì bất kỳ lý do nào, phải “cắt lỗ” hay chuyển hướng đầu tư, những diễn biến của thị trường cho thấy sức hấp dẫn của loại hình căn hộ rõ ràng đang giảm sút ở thời điểm hiện tại (so với những năm trước). Một trong những nguyên nhân được các chuyên gia chỉ ra là bởi biên lợi nhuận ngày càng thấp.

Đầu tiên, hầu hết các dự án căn hộ hiện đều có xu hướng rumor - tức là được chủ đầu tư (thông qua các kênh bán hàng) đẩy giá lên cao, đi trước thị trường 3-5 năm, nhằm tối đa hóa lợi nhuận. Điều này khiến những người mua ở thực không thể mua nổi, trong khi giới đầu cơ cũng không mặn mà vì cơ hội lướt sóng nhanh, ăn chênh lệch không cao.

Thứ hai, không ít nhà đầu tư căn hộ (có sử dụng đòn bẩy tài chính) trong thời gian chờ giá tăng thường kết hợp cho thuê để giảm áp lực lãi suất. Nhưng kể từ năm 2019, khi đà giảm giá thuê xuất hiện và bắt đầu rơi tự do trong 2 năm đại dịch, đến nay dịch vụ cho thuê căn hộ vẫn vô cùng èo uột.

Một nguyên nhân khác khiến nhiều F0 sử dụng đòn bẩy tài chính quyết định "thoát hàng", thậm chí bán lỗ là bởi áp lực tâm lý từ chính sách “siết” tín dụng vào bất động sản, có thể gây ra tình trạng khó tiếp cận vốn vay hoặc nguy cơ "bẫy" lãi suất (lãi suất thả nổi có chiều hướng tăng lên khi lãi suất huy động tăng).

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có nhiều diễn biến khó lường, những dấu hiệu hiện tại khiến nhiều chuyên gia cho rằng, thời đỉnh cao của “lướt sóng” căn hộ đã qua. Các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư mới cần cân nhắc kỹ khi sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư căn hộ.

Hiện tại, thanh khoản thị trường đang xuống rất thấp, nên kỳ vọng lướt sóng khi giá tăng, bán nhanh để chốt lời như quảng cáo là không cao. Vì vậy, trước khi xuống tiền mua căn hộ, đặc biệt là căn hộ hình thành trong tương lai, khách hàng nên cân nhắc tỷ trọng vốn vay, càng ít càng tốt để tránh rủi ro đuối tài chính khi lãi suất thả nổi.

“Tỷ trọng vốn vay khi mua nhà hình thành trong tương lai năm nay chỉ nên cân nhắc ở mức dưới 50% giá trị tài sản. Các trường hợp vay 70-80% giá trị căn hộ có thể gặp nhiều rủi ro khi lãi suất thả nổi sau thời gian hết hạn ưu đãi”, một chuyên gia khuyến cáo.

Nhật Minh