Thị trường bất động sản bước vào cuộc sàng lọc năng lực doanh nghiệp

Tại diễn đàn "Bất động sản 2026" với chủ đề "Kích hoạt chu kỳ mới: Xu hướng mới - Chiến lược mới" do TheLEADER tổ chức chiều 11/11 tại Hà Nội, các chuyên gia kinh tế, tài chính, pháp lý và lãnh đạo doanh nghiệp đã cùng phân tích những động lực định hình thị trường, triển vọng dòng vốn cũng như chiến lược kinh doanh trong giai đoạn tới.

Một trong những vấn đề được đặt ra tại diễn đàn là liệu thị trường đã thực sự bước vào chu kỳ mới hay vẫn đang trong quá trình điều chỉnh, tái cân bằng sau những biến động mạnh của các năm trước. Quan trọng hơn, chu kỳ mới sẽ vận động theo hướng nào và những doanh nghiệp nào đủ năng lực nắm bắt cơ hội?

GS-TS. Nguyễn Đức Thuận, Chủ tịch Hội các Nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam (VACD) nhận định, sau mỗi chu kỳ, thị trường bất động sản không trở lại trạng thái cũ mà luôn xuất hiện những thay đổi về cấu trúc, phương thức vận hành và yêu cầu cạnh tranh.

Theo ông Thuận, có 5 chuyển động lớn đang định hình chu kỳ mới, gồm cải cách thể chế; phát triển hạ tầng và quy hoạch; thay đổi dòng vốn; sự phân hóa về năng lực doanh nghiệp; cùng những biến đổi trong nhu cầu và hành vi khách hàng.

Đặc biệt, cải cách thể chế đang tạo ra môi trường cạnh tranh minh bạch và kỷ luật hơn. Những thay đổi trong các quy định về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản vừa mở ra cơ hội khai thông nguồn lực, vừa đặt ra yêu cầu cao hơn về năng lực tuân thủ và thực thi của doanh nghiệp.

Đặt thị trường bất động sản trong tương quan với nền kinh tế, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, dư địa phát triển của lĩnh vực này tại Việt Nam vẫn còn đáng kể. Hiện nay, xây dựng và kinh doanh bất động sản đóng góp khoảng 9-10% GDP. Trong khi đó, tỷ trọng đóng góp của lĩnh vực này tại nhiều nền kinh tế trên thế giới thường cao hơn đáng kể.

Theo TS. Cấn Văn Lực, nền kinh tế Việt Nam duy trì triển vọng tăng trưởng tích cực, trong khi đầu tư công, đầu tư tư nhân và dòng vốn FDI tiếp tục là những động lực quan trọng. Đây là những yếu tố tạo nền tảng cho nhu cầu phát triển bất động sản, đặc biệt tại các khu vực có tốc độ đô thị hóa và phát triển công nghiệp cao.

Tuy nhiên, chuyên gia BIDV lưu ý sự phục hồi không đồng nghĩa với việc tất cả doanh nghiệp đều được hưởng lợi. Thị trường đang thể hiện rõ trạng thái phân hóa hình chữ K: một nhóm doanh nghiệp có năng lực tài chính, quỹ đất sạch, pháp lý tốt và khả năng triển khai dự án tiếp tục tăng trưởng; trong khi nhiều doanh nghiệp khác vẫn chật vật với áp lực dòng tiền, chi phí vốn và nghĩa vụ trả nợ.

Một trong những thách thức đáng chú ý là chi phí đầu vào gia tăng. Giá vật liệu xây dựng bình quân tăng khoảng 6,7%; riêng cát, sỏi có nơi tăng 30-40%, thậm chí khan hiếm nguồn cung phục vụ thi công. Điều này khiến chi phí phát triển dự án tiếp tục chịu sức ép, trong khi khả năng tăng giá bán không phải lúc nào cũng tương ứng với mức tăng chi phí.

Ở góc độ dòng vốn, ông Lực cho rằng thị trường bất động sản vẫn phụ thuộc khá lớn vào tín dụng ngân hàng, trong khi nguồn vốn trung và dài hạn chưa phát triển tương xứng. Doanh nghiệp cần chủ động cơ cấu lại nguồn vốn, kiểm soát dòng tiền và giảm phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính.

"Một điểm đáng chú ý khác là sự thay đổi trong hành vi đầu tư. Dòng tiền đang có xu hướng chọn lọc hơn, ưu tiên những dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín và khả năng khai thác thực tế thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá", TS. Cấn Văn Lực phân tích.

Một trong những vấn đề được các diễn giả nhấn mạnh là sự thay đổi trong cách xác lập giá trị bất động sản. Nếu như trước đây, vị trí và kỳ vọng tăng giá thường được xem là yếu tố quyết định sức hấp dẫn của dự án, thì trong chu kỳ mới, chất lượng sống, khả năng khai thác và sức sống của cộng đồng cư dân sẽ ngày càng có ý nghĩa.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, thị trường đang chuyển từ mô hình phát triển phân tán theo từng khu đất sang xu hướng đô thị đa cực, đa trung tâm, gắn với quy hoạch vùng và hệ thống hạ tầng giao thông.

Cũng theo ông Đính, hạ tầng không chỉ giúp rút ngắn thời gian di chuyển mà còn có khả năng tái cấu trúc không gian đô thị và bản đồ giá trị bất động sản. Tuy nhiên, không phải cứ có hạ tầng là bất động sản ở khu vực đó sẽ tăng giá bền vững.

Điều quan trọng là dự án phải hình thành được cộng đồng cư dân, hệ sinh thái tiện ích, việc làm và các hoạt động kinh tế thực tế. Một dự án có vị trí thuận lợi nhưng thiếu cư dân, thiếu dịch vụ và không tạo ra dòng tiền khai thác sẽ khó duy trì sức hấp dẫn lâu dài.

Cùng quan điểm, bà Đặng Phương Hằng, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam phân tích, thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh và tìm lại trạng thái cân bằng giữa cung và cầu. Người mua ngày càng thận trọng, không còn dễ dàng xuống tiền theo tâm lý đầu cơ ngắn hạn mà quan tâm nhiều hơn đến nhu cầu sử dụng và khả năng khai thác dài hạn.

Bà Hằng dẫn lại thực tế có những khách hàng từng mua cùng lúc 5-7 căn hộ với kỳ vọng có thể bán lại sau vài tháng để hưởng chênh lệch. Tuy nhiên, khi lãi suất vay tăng và thanh khoản suy giảm, chính những nhà đầu tư này lại rơi vào tình trạng mắc kẹt dòng vốn.

Từ đó, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam cho rằng, đội ngũ bán hàng cần tư vấn trung thực, xác định đúng nhu cầu và năng lực tài chính của khách hàng, thay vì thúc đẩy quyết định mua dựa trên những kỳ vọng thiếu cơ sở.

Về phần mình, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM lưu ý, thị trường vẫn tồn tại tình trạng mất cân đối về cơ cấu sản phẩm, khi nguồn cung nghiêng nhiều về phân khúc cao cấp, còn nhà ở bình dân và vừa túi tiền ngày càng khan hiếm.

"Việc tháo gỡ các dự án tồn đọng sẽ góp phần cải thiện nguồn cung trong thời gian tới. Tuy nhiên, để thị trường phát triển lành mạnh, cần tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách và xử lý những vướng mắc còn tồn tại", ông Châu nói.